Coworkowa rewolucja
Obserwuję z nadzieją i obawą rozwój polskich Coworków. Biura Coworkingowe to rodzaj Elastycznego Biura oferujący współdzieloną przestrzeń pracy, który od innych alternatyw współdzielenia odróżnia aktywne zarządzanie oraz kreowanie atmosfery współpracy między Użytkownikami biura, często reprezentującymi różne sektory gospodarki (luźno cytuję za Savills). Warto powtórzyć że to nie styl pracy lub rodzaj przestrzeni biura, nawet też nie lokalizacja, a już na pewno nie design (choć ten bywa spektakularny) stanowią wyróżnik rynkowy Coworków. O ich sukcesie bądź porażce decyduje sposób zarządzania, kluczowym graczem jest więc tutaj osoba zarządzjąca - Menadżer Wspólnoty Coworkowej. Swoją drogą, zawód ten łączy sporo podobieństw z profesją Stratega Środowiskowego.
Gdzie te jednorożce?
Współczesny rozwój coworkingu datowany jest na 2005 rok i otwarcie Citizen Space w San Francisco, choć łatwo doszukać się starszych, historycznych już modeli podobnych kooperatyw i spódzielni. W Polsce, pierwsze biura Coworkingowe zaczęły powstawać w Warszawie już w kilka lat później. ProProgressio pisało o tym nowym nadwiślanskim fenomenie już w połowie 2015 roku, cytując między innymi Piotra Boulangé, twórcę jednych z pierwszych warszawskich Biur Coworkingowych, który we współdzielonych przestrzeniach pracy widział przede wszystkim potencjał do rozwoju naszej lokalnej klasy kreatywnej oraz kultury startupów. Najsłynniejszym w Polsce konceptem, choć niekoniecznie Coworkiem, którego celem jest promowanie i wspieranie innowacyjnych biznesów, jest Google Campus w warszawskim Koneserze. Ale promowanie startupów, co wiedzą specjaliści, to częściej działalność charytatywna niż biznesowa i budowanie swojego modelu w oparciu o sukces startupowego Jednorożca obarczone jest olbrzymim ryzykiem.
Corpo Coworki
W praktyce okazuje się, że rozwój Biur Coworkingowych w Polsce poszedł w trochę inną stronę niż oczekiwał tego kilka lat temu Piotr, który sam częściowo zweryfikuje swoje wcześniejsze przemyślenia w swojej najnowszej pracy naukowej. Bo choć Startupowcy są zapewne najbardziej spektakularnymi i poszukiwanymi ich Użytkownikami, to jednak nie oni, tylko cyfrowi freelancerzy, stanowią trzon korzystających. Z drugiej strony Coworki mają co prawda coraz bardziej pociągającą ofertę dla freelancerów, ale dzisiaj dla wielu z nich najbardziej pożądanymi Użytkownikami są przede wszystkim korporacje - i to duże Organizacje, a nie Wolni Strzelcy, obecnie nadają ton naszej lokalnej coworkowej rewolucji. Tworzone przez sieciowych Operatorów i Deweloperów “Coworki na bogato” szturmem weszły do nadwiślańskiego biurowego mainstreamu za sprawą wiodących projektów takich jak Brain Embassy, Business Link czy The Heart, oraz globalnych sieciówek takich jak Mindspace i WeWork. Niestety, w tych skupionych na aspekcie nieruchomościowym konceptach często rozmywa się idea inkluzywności, typowa dla zorientowanych pro-społecznościowo Coworków. Dodatkowo pojawienie się w Coworkach klienta korporacyjnego zagraża ich innemu fundamentalnemu założeniu, czyli dobrowolności uczestnictwa.
Szorowanie brzuchem po dnie
Czas pokaże, czy takie stadne pozycjonowanie w segmencie “prime" okaże się sukcesem, bo próba przeskoczenia kilku etapów coworkowego rozwoju jest obarczona sporym ryzykiem. Raport Savills określił wielkość podaży na coworkowym rynku, ale nie ma obecnie informacji o rzeczywistym popycie wśród Użytkowników na tego rodzaju formaty i mam uzasadnione podejrzenia, że już dzisiaj podaż Coworków znacznie przewyższa popyt na nie. Żaden z komercyjnych Coworków nie może się pochwalić pełnym obłożeniem, a moje kuluarowe rozmowy z ich Menadżerami jednoznacznie wskazują na spore problemy z pozyskaniem wiernych Użytkowników. Możliwe, że już osiągnęliśmy punkt coworkowego nasycenia bo, ponownie powołując się na moje rozmowy z Piotrem, ten rynek w Polsce pozostaje bardzo płytki. Dlatego Coworki, mimo coraz bardziej konkurencyjnych cen, świecą pustkami. Listami oczekujących na miejsce mogą pochwalić się jedynie nieliczne Inkubatory, które zakwalifikowanym szczęśliwcom oferują coworkingową infrastrukturę po niższych niż rynkowe cenach, lub bez żadnych opłat.
Nie zdziwię się, jeśli w niedalekiej przyszłości ewolucja tego formatu cofnie nas do pionierskich modeli współdzielonych przestrzeni pracy, nastawionych przede wszystkim na tworzenie społeczności i operujących w modelach niekoniecznie nastawionych na zysk. Przesłankami dla takiego prognozowania są zarówno wojna cenowa, która podminowuje (jak na razie nieudowodnioną w polskich warunkach) rentowność Coworków, jak i coraz większa dostępność alternatyw - tworzonych przez lokalne samorządy i nienastawione sukces finansowy spółdzielnie lub kooperatywy. A bezpłatne stanowiska pracy udostępniają dzisiaj nawet komercyjne organizacje, które przestrzeni o charakterze coworkingowym używają jako narzędzia marketingowego - jak chociażby stworzony przez Idea Bank koncept Idea Hub’ów.
