Nowe zastosowania dla zasady 70/30

Zasada podziału 70/30 była do niedawna jedną z popularnych formułek wykorzystywanych przy projektowaniu biur. Przed zmianami zapoczątkowanymi pandemią opisywała ona klasyczne proporcje przestrzeni w tradycyjnym biurze otwartym. W typowym projekcie około 70% powierzchni przedpandemicznego biura zajmowały obszary typu Open Space, podczas gdy wszystkie inne funkcje towarzyszące musiały zmieścić się w pozostałej trzeciej części lokalu. Jednak wraz z dewaluacją konceptu Przestrzeni Otwartych, która idzie w parze z nowymi funkcjami jakie ma spełniać biuro dla zdalnie pracujących zespołów hybrydowych, stary podział na Open Space i resztę biura przestaje mieć zastosowanie.

Myślenie tercjami zamiast "albo albo"

Zasada 70/30 pozostaje jednak nadal jednym z ulubionych modeli stosowanych w nieruchomościach, zapewne dlatego że bardzo dobrze oddaje tercjowy sposób myślenia wielu decydentów działających na rynkach powiązanych z tą największą klasą aktywów. Koncepcyjny trójpodział jest bardzo charakterystyczny dla kultury anglosaskiej, która w ten sposób de facto obowiązkowo rejestruje stany pośrednie pomiędzy dwoma skrajnościami, tworząc w bardziej od dychotomicznych zniuansowane modele. Bardzo cenię sobie to trójdzielne podejście ponieważ, niezależnie od sposobu zastosowania, narzuca potrzebę dostrzeżenia całego obszaru „pomiędzy” dwoma zwykle łatwo identyfikowalnymi skrajnościami. Czyli legitymizuje strefy szarości, na które nie ma raczej miejsca w dominującym u nas binarnym modelu rzeczywistości. A ponieważ ze względu na swoją genezę cały rynek nieruchomości przeniknięty jest anglosaską mentalnością, stąd popularność i u nas zasady trójdzielności. Manifestuje się ona w uproszczonym wydaniu podziału w proporcji 70/30, który zdaje się jest znacznie strawniejszy dla kontynentalnego umysłu niż, traktowane chyba jako mniej konkretne „dwie trzecie”, choć przecież obydwa modele ramifikują zjawiska tylko w dużym przybliżeniu.

Nowe zastosowania „dwóch trzecich” w biurówce

Ostatnio zasada 70/30 znajduje całkiem nowe zastosowanie w kontekście biurowym, czego dowodzą dwa najnowsze raporty wiodących na polskim rynku firm. Opisując zmiany w środowisku pracy oraz wyłaniającą się nową rolę biura modelu 70/30 użyła Skanska w raporcie „Workplace Flexibility Vademecum” oraz JLL w publikacji „How to Prepare for the Hybrid Workplace”. Ale choć obydwa raporty odnoszą się do rynku biurowego, to jednak predykcje dotyczące nowych proporcji i zasady podziałów w dwóch trzecich opisują dwa znacząco inne (choć moim zdaniem dopełniające się) zjawiska.

JLL dostrzega zmianę w biurowych konceptach

Głęboką i transformacyjną zmianę jaką dla biurowych wnętrz przyniesie przejście na pracę zdalną stara się skwantyfikować agencja nieruchomości JLL, tworząc nowy model alokacji funkcji w przestrzeni Biura Przyszłości. JLL trafnie zauważa znacząco malejące zapotrzebowanie na typowe, wyposażone biurkami przestrzenie pracy typu Open Space przy jednoczesnym wzroście zainteresowania miejscami do współpracy i innymi przestrzeniami socjalnymi. W tym właśnie wymiarze JLL prognozuje odwrócenie się modelu 70/30 oczekując, że proporcja indywidualnych przestrzeni pracy w całościowym koncepcie biura w przyszłości spadnie od dawnych 70 do nowych 30%, przy jednoczesnym całkowitym zmniejszeniu się zapotrzebowania na biurową przestrzeń.

Skanska stawia na Flex

Inne użycie zasady 70/30 proponuje wiodący deweloper i wynajmujący. Wychodząc poza wąskie ramy powierzchni biurowej użytkowanej przez jedną organizację, Skanska patrzy z szerszej perspektywy na strategię środowiskową, która oprócz biura i domu obejmie też różne „Trzecie miejsca”. Dlatego w zgrubnym podziale na tercje skandynawski deweloper prognozuje, że w przyszłym fizycznym aspekcie środowiska pracy około 30% zajmą Trzecie miejsca, czyli przestrzenie pomiędzy biurem i domem, których liczne zalety wyjdą dalece poza sam status „miejsc pośrednich”. Jednym z ważniejszych powodów dla rozwoju Trzecich miejsc z perspektywy użytkujących je Organizacji będzie potrzeba zabezpieczenie się na przyszłość, poprzez tworzenie odpornych i rozproszonych środowisk pracy. Aby takie środowiska stworzyć, trzeba będzie znacznie wykroczyć poza możliwości, jakie dają nadal dziś dominujące, raczej sztywne i wieloletnie umowy najmu.

Myślę, że choć specjaliści Skanska mają rację wskazując na ważną i rosnącą rolę Trzecich miejsc to jednak przeceniają oni znaczenie przestrzeni elastycznych. Flexowe biura są bowiem skazane na bardzo dużą konkurencję podmiotów spoza tradycyjnego rynku biurowego. Trzecie miejsca staną się bowiem atrakcyjnym sposobem wykorzystania nieruchomości również dla innych komercyjnych formatów takich jak hotele i centra handlowe, które niekoniecznie muszą uruchamiać coworki aby oferować udane, popularne i komercyjnie atrakcyjne miejsca do pracy inne niż dom i biuro. Tworzeniem Trzecich miejsc będą też zainteresowane niekomercyjne podmioty zarówno z admistracyjnego jak i trzeciego sektora, niekoniecznie ukierunkowane na zysk, tylko raczej stawiające na integracyjne i miejscotwórcze aspekty nowoczesnej pracy intelektualnej. Dlatego spodziewam się, że prawdziwy rozkwit trzecich miejsc dopiero się zacznie i że wykroczy on daleko poza elastyczne biuro.