Schody, Schody!
Szkoda, że tak niewiele spośród Organizacji w Polsce może pochwalić się własnymi wewnętrznymi klatkami schodowymi, czyli zlokalizowanymi zazwyczaj poza trzonem budynkowym, i wyłączonych z ogólnobudynkowej ewakuacji, oraz przeznaczonych do wykorzystania jedynie przez własny zespół. Takie wewnętrzne schody dla Organizacji rozpiętej na kilku kondygnacjach to nie tylko dodanie przestrzeni trzeciego wymiaru (wielu Architektów uważa, że obecnie projektowanie wnętrz biurowych to w gruncie rzeczy projektowanie 2D), ale też stworzenie centralnego korytarza transportowego i komunikacyjnego. Wewnętrzne schody są jednym z najbardziej centrotwórczych elementów biura, i kto wie, czy nie wpływają lepiej na poprawę przepływu informacji niż maszyny do kawy!
Oczywiście żartuję. Nic nie zastąpi maszyny do kawy jako typologi socjalizującej.
Schody wewnętrzne, poprzez fizyczne połączenie pięter biura, są zwornikiem który tworzy kontinuum przestrzenne i daje dużej Organizacji rzeczywistą możliwość pracy w jednym biurze. Jedność i zwartość wertykalnie złożonego układu przestrzennego traci się bezpowrotnie w momencie, gdy przemieszczanie się pomiędzy kondygnacjami wymaga użycia tranzytu, jakim są budynkowe windy i schody, bo przejście pomiędzy piętrami w biurowcach z wieloma najemcami zawsze wiąże się ze zmianą rodzaju przestrzeni - z prywatnej na półpubliczną i z powrotem. I, przynajmniej formalnie, wymaga od Użytkowników wielu ograniczeń związanych z ochroną firmowych zasobów. W tym kontekście dziwią mnie Najemcy, dla których kluczowym warunkiem jest najmowanie kolejnych kondygnacji w budynkach z windami i bez codziennego dostępu do budynkowych klatek schodowych. Gdy poruszamy się windami pomiędzy rozlokowanymi na różnych piętrach biurami to ciągłość przestrzeni zostaje zerwana - i bez znaczenia jest, czy winda wiezie nas przez jedną, czy przez dziesięć kondygnacji.
Coraz więcej schodów
Wiele już powiedziano na temat dobrodziejstw wewnętrznych klatek schodowych. Dlaczego więc tak rzadko pojawiają się one w przestrzeniach zajmowanych przez Organizacje pomiędzy Bugiem a Odrą? Wbrew pozorom, to nie cena jest tutaj największą przeszkodą. Według różnych szacunków, jakie robiłam z moimi Klientami, koszt ‘dołożenia’ wewnętrznej klatki schodowej pomiędzy dwoma sąsiednimi piętrami to wydatek porównywalny do zakupu 3 - 4 miękkich mebli akustycznych z dobrej lub średniej półki.
Rzeczywistą przeszkodą do otwierania stropów i łączenia ich otwartymi schodami są przepisy ochrony ogniowej, bardzo rygorystycznie określonej dla budynków użyteczności publicznej, w tym biurowców. Stworzenie otwarcia pomiędzy piętrami zmienia układ stref ogniowych i w konsekwencji wymaga dodatkowego uzgodnienia tego ze Strażakiem. Co oczywiście jest możliwe, ale zajmuje więcej niż standardowe przygotowanie dokumentacji projektowej czasu, i musi zostać przewidziane odpowiednio wcześniej. A w procesach aranżacji biur czas jest zwykle towarem bardzo deficytowym.
Aby zbudować wewnętrzne schody trzeba je zawczasu zaplanować i uzgodnić taką zmianę projektową z Wynajmującym jeszcze na etapie negocjowania umowy najmu. Do tego jednak trzeba mieć odpowiednio wcześniej wizję wielokondygnacyjnego biura połączonego schodami, najlepiej już wstępnie opracowaną ze swoim Architektem koncepcję, bo jest pewne, że Architekt Budynkowy z własnej inicjatywy takich schodów nam nie wrysuje. Instalacja dodatkowej wewnętrznej latki schodowej jest sprzeczna z interesem negocjacyjnym Wynajmującego - któremu taki element dokłada pracy aranżacyjnej, nie zwiększając jego zysków z najmu (bo nie wpływa na powiększenie powierzchni). Z takim pomysłem nie wyjdzie też Agent, któremu tak samo jak Wynajmującemu zależy przede wszystkim na szybkim zamknięciu transakcji. Pomysłu na schody Klient musi bronić sam, przy wsparciu swoich doradców - Architekta i Konsultanta Środowiskowego.
Przed Najemcami chcącymi wprowadzić do swoich wnętrz schody piętrzą się trudności, co nie znaczy, że się nie da. Najlepiej udowadniają to… biura własne Deweloperów i Agentów, czyli doświadczonych graczy na rynku najmu komercyjnego, którym na własne potrzeby jakoś lepiej udaje się zaplanować wewnętrzne schody. Otwarte klatki schodowe są instalowane również w biurach ‘z wyższej półki’, w których liczy się jakość aranżacji i gdzie ani czas, ani budżet projektu nie są napięte do ostatnich granic. Czyli da się, trzeba tylko chcieć.
Schody w przednajmie
Mam nadzieję, że Najemcy będą bardziej naciskali na Deweloperów i Wynajmujących na propagowanie takich rozwiązań, bo nic innego z dostępnego nam repertuaru środków przestrzennych tak nie poprawia komunikacji w dużej Organizacji jak otwarte, szerokie i zapraszające, wewnętrzne schody. I teraz jest najlepszy czas na działanie, bo rynek Najemcy ustawia Organizacje w bardzo silnej pozycji negocjacyjnej wobec Wynajmującego, a na horyzoncie już majaczą pierwsze sygnały zmiany rynkowej. Najlepszą okazją do wprowadzenia klatek schodowych do projektu są przednajmy (ang. pre-let), czyli umowy gwarantujące powierzchnię jeszcze przed ukończeniem budowy i oddaniem biurowca do użytkowania, bo w takim dopiero tworzącym się wnętrzu Najemca może najwięcej zmienić. Niestety, przednajmy są w praktyce dostępne przede wszystkim dla bardzo dużych, i dobrze (bo wcześnie) planujących procesy relokacji Najemców.
Wreszcie otwierają się budynkowe klatki schodowe
Dobrze chociaż, że coraz więcej biurowców umożliwia użytkownikom stały dostęp do budynkowych schodów. Po latach bezmocy, gdzie wraz z Klientami odbijałam się od ściany barier tworzonych przez Wynajmujących, wykorzystanie klatek schodowych do codziennego transportu stało się wreszcie możliwe i popularne. Okazało się, że wystarczy chcieć (i wykorzystać istniejące systemy budynkowe, takie jak kontrole dostępu) by znikły przeszkody uniemożliwiające codzienne korzystanie z trzonowych klatek, których pierwszym przeznaczeniem jest ewakuacja. Co ciekawe, w wielu biurowcach do budynkowych schodów stały dostęp mają jedynie wybrani Użytkownicy - pracownicy tych firm, które taki dostęp sobie z Wynajmującym wynegocjowały. Innym dalej pozostaje tylko winda.
Niestety, zasady bezpieczeństwa klatek ewakuacyjnych narzucają wiele ograniczeń na ich wykończeniówkę. I choć są na rynku ognioodporne materiały o wyższych walorach estetycznych niż (zabezpieczony odpowiednią farbą) żelbet, to niezwykle rzadko są one wykorzystywane w przestrzeniach trzonowych, ze względu na ich wysoki koszt. Dlatego wewnętrzne klatki schodowe urodą nie grzeszą i kontrast, jaki stwarza wykorzystywanie ich w transporcie pomiędzy dwoma ‘wychuchanymi’ designersko biurami, zdecydowanie zniechęca do innego ich wykorzystania niż tylko szybki transport pomiędzy piętrami.
Są jednak pierwsze sygnały zmiany - wiodący deweloperzy dzisiaj już w większości z założenia udostępniają wewnętrzne schody wszystkim Użytkownikom biurowców, a udostępniając je - również zaczynają pracować nad walorami estetycznymi tych przestrzeni, wzbogacając doświadczenie ruchu np. elementami gamifikacji (czyli np. informowaniem o liczbie spalonych kalorii po przejściu danej liczby stopni). Niestety, spotkałam się też z przypadkami wykorzystania budynkowych klatek schodowych w celach reklamowych - sprytni reklamodawcy targetują w ten sposób z założenia głębsze niż średnia krajowa portfele pracowników biurowych.
Da się i bez transportu
Innym, coraz częściej spotykanym rozwiązaniem, jest wstawianie do wnętrz biurowych ‘schodów’, które nie łączą kondygnacji a jedynie stanowią rodzaj siedzisk spiętrzonych. W ten sposób powstaje nowa typologia odarta z pierwotnej funkcji transportu i zorientowana przede wszystkim na komunikację. Takie ‘schody do nikąd’ to bardziej rampa amfiteatralna, siedzi się na nich jak na wejściówkach u Jandy. Czyli w tym przypadkuta sama fizyczna forma (coraz wyżej piętrzących się elementów) zostaje wykorzystana w celu odmiennym od pierwotnego przeznaczenia schodów. Bo istotą Designu jest jego przewrotność!
