Strategie na rynku Wynajmującego

W swoim najnowszym raporcie dotyczącym pustostanów na rynku biurowym CBRE, jedna z wiodących Agencji, podsumowała że dostępność wolnych powierzchni biurowych wynosi obecnie od 5 do 15% w największych polskich miastach. Tak mała ilość dostępnych metrów definiuje rynek Wynajmującego, bo nawet dwucyfrowe pustostany przy małej całkowitej podaży oznaczają brak odpowiedniej dla Najemców oferty. Natomiast Rynek Wynajmującego, w połączeniu z dalszym szybkim wzrostem firm, daje piorunującą kombinację. Gdzie można teraz szukać miejsca dla nowych pracowników? Jakie strategie mogą przyjąć Organizacje, które chcą nadal rosnąć mimo biurowego niedoboru?

Jak zamienić wyzwania na szanse?

Realizuję teraz projekty na różnych przegrzanych nieruchomościowo rynkach Polski i wraz z moimi Klientami mierzę się z tym wyzwaniem na codzień. Spodziewam się, że z brakiem biurowej powierzchni będzie się w najbliższych miesiącach zmagać coraz więcej Organizacji. Oczywiście zawsze można zapłacić wyższy czynsz i w ten prosty sposób przebić ofertą innych zaintersowanych. Ale to strategia dobra jedynie dla największych i najbogatszych. Co mogą zrobić inne, szczególnie mocno cenowo-zorientowane Organizacje, jakimi na przykład jest wiele firm outsourcingowych?

Jak z przeszkody, jaką jest fizyczne ograniczenie ekspansji, uczynić lewar rozwojowy? Poniżej podaję przykładowy (i zdecydowanie otwarty) katalog strategii dla rosnących Organizacji w czasach biurowej posuchy:

  • zmiana stylu pracy i optymalizacja zasobów: proponuję zacząć poszukiwania od optymalizacji zasobów. Przy czym ostrzegam przed prostym dogęszczaniem biur poprzez dodawanie kolejnych biurek, a zalecam refleksję nad zmianą stylu pracy: nie ma co kryć, że to właśnie optymalizacja zasobów była i jest dla wielu Organizacji jednym z podstawowych powodów przyjęcia modelu Pracy Opartej na Aktywności (ABW), bo typowe oszczędności wynoszą od 10 do nawet 30% powierzchni.
  • budowanie sieci lokalizacji w miejsce kampusu: rynek Najemcy z ostatnich lat przyniósł wiele procesów konsolidacyjnych, polegających na centralizowaniu biur w jednym “kampusie” lub “miasteczku”. I choć jest wiele zalet centralizacji, szczególnie związanych z budowaniem tożsamości organizacyjnej i szeroko rozumianym Employer Brandngiem, to warto też dostrzec plusy decentralizacji szczególnie realizowanej w modelu Pracy Opartej na Aktywności: mobilni pracownicy, mający do dyspozycji więcej niż jedno miejsce, mogą lepiej pogodzić pracę w biurze ze swoimi poza-pracowymi potrzebami i stylem życia.
  • najem alternatywnej powierzchni: duże możliwości stwarza wykorzystanie alternatywnych powierzchni na cele biurowe. Na popularności zyskują biura w kamienicach czy loftach. Natomiast wielki i nadal jeszcze niedoceniony u nas potencjał kryją w sobie centra handlowe, w których umierający handel detaliczny może z powodzeniem zostać wyparty poprzez funkcję biurową. Na zachodzie przekształcanie "martwych malli" na inne funkcje to już odręba gałąź oportunistycznej deweloperki. U nas dopiero startuje, ale ma ona spory potencjał. Wiele z retailowych powierzchni ma nawet okna, najczęściej jednak pozakrywane czy pozaślepiane: czas je odsłonić!
  • abonament w biurze serwisowanym: ciekawą alternatywę oferują różnego rodzaju biura serwisowane, z coworkami na czele. Już dzisiaj dla licznych Organizacji coworki są miejscem pracy pierwszego wyboru - i nie ma powodu, by nie korzystały z nich również i bardziej tradycyjne Organizacje. Na moje pytanie, czy widzi jakieś nieprzełamywalne dla korporacji bariery uniemożliwiające im wejście do cowrokow Emma Swinnerton, EMEA Head of Flexible Leasing Solutions w Cushman&Wakefield, odpowiedziała że takich barier nie ma i wszystkie ograniczenia, związane ze stylem pracy, komunikacją czy poufnością, koniec końców okazują się możliwe do przełamania, gdy zachodzi taka potrzeba.

Rynek Wynajmującego szansą na przełom

Wielokrotnie już okazywało się, że czas niedoboru okazywał się czasem przełomu. Niezaspokojenie potrzeby włącza w ludziach kreatywność i generuje wynalazczość, i bez wątpienia podobnie będzie i tym razem. Dlatego uważam, że powyższy katalog strategii na czasy biurowej posuchy jest w gruncie rzeczy jedynie zajawką możliwych rozwiązań, czy też analitycznym zestawieniem stworzonym nadal w, jakby nie patrzeć, czasach prosperity i łatwego rynku. Jestem pewna, że następne miesiące przyniosą wysyp ciekawych strategii Najemców, które znacznie wykroczą poza moją wyobraźnię i przyniosą wiele nowinek. Począwszy od kombinacji dwóch lub kilku z powyższych strategii, na znacznie bardziej alternatywnych rozwiązaniach (jak np. radykalny homeoffice) nie kończąc. Potrzeba matką wynalazków! Z wielką przyjemnością wkraczam w ciekawe czasy.