Wyścig o architektoniczną automatyzację

Przygotowanie wstępnej aranżacji powierzchni, na podstawie wytycznych projektowych uzyskanych od Najemcy szukającego nowego biura, obecnie stanowi jeden z najdłużej trwających etapów procesu poszukiwania biura. Architektoniczne „Test-to-fity” lub „Test-Fity” to czasochłonny, bo trwający nawet kilka tygodni, ale słabo przez rynek wyceniany proces przenoszenia ilościowych i jakościowych wskazówek na dwuwymiarowy rzut. I zwykle najeżony szeregiem nieporozumień, bo właśnie wprowadzany w proces aranżacji Architekt nie zna projektu ani Klienta i wie o nim tylko tyle, ile wyczyta z wytycznych.  Co więcej, ponieważ wstępne aranżacje tworzy się już na etapie krótkiej listy budynków, to oznacza, że jeden zestaw wytycznych na potrzeby różnych Wynajmujących stara się „wlać” w powierzchnię 3 – 4 Architektów dla takiej samy liczby budynków. Dlatego z założenia większość tej pracy jest nie tylko żmudna, ale też płonna, i przez nikogo nielubiana.

Dodatkowo w grę wchodzą jeszcze interesy zamawiającego u Architekta wstępne aranżacje Wynajmującego, bo taka praktyka przyjęła się na naszym rynku Najemcy. Zdarza się dość często, że nakłonieni przez swojego Klienta Architekci przedstawiają Najemcom wadliwe wstępne koncepcje, po to by sprawić na nim jak najlepsze wrażenie. Udaje im się to zrobić, ponieważ wstępne aranżacje z założenia stanowią „wstępne szkice” przestrzeni, które z założenia mogą być trochę niedoprojektowane i trochę niedokładne. Ich głównym celem jest przedstawienie wrażenia nowej przestrzeni na rzucie i odpowiedzenie na kluczowe pytanie, czy na zaproponowanej powierzchni Najemca się zmieści. Dlatego przedstawianie wstępnych aranżacji jedynie w formie niezwymiarowanych, podkolorowanych rzutów umożliwia manipulacje. Test-to-Fity nagminnie „niedoskalowują” wielkość biurek – przedstawiając meble biurowe w zaniżonych parametrach (np. 100 – 120 cm zamiast zamówionych 140, szerokich na 70 a nie na typowe 80 cm) czym stwarzają wrażenie przestrzenności tam, gdzie jej nie ma. To niezwykle istotne przy projektowaniu w naszej szerokości geograficznej – gdzie typowa powierzchnia najmu netto na Użytkownika waha się pomiędzy 10 a 12 mkw., a potrafi zejść poniżej 8 mkw. Czyli jest jej bardzo mało.

Kto skorzysta na automatyzacji projektowania architektonicznego?

Dlatego jestem przekonana, że na digitalizacji wstępnego etapu projektowania architektonicznego w procesie tworzenia biur wszyscy wygramy:

• Architekci – bo spadnie z nich potrzeba żmudnego i nudnego rysowania bazowych wariantów przestrzeni (choć w zamian za to będą musieli nabrać trochę więcej umiejętności konsultingowych, żeby komentować automatycznie wygenerowane rzuty), za to będą mogli zająć się ich dopieszczaniem aby móc dostarczać Najemcy lepszy produkt;
• Najemcy – bo znakomicie przyśpieszy się proces tworzenia wstępnych aranżacji, będzie je wręcz można tworzyć w czasie rzeczywistym, podczas gdy obecnie każda rewizja rzutów i stworzenie nowych komentarzy trwa zokoło 5 dni roboczych. Szybciej będzie można wprowadzić znacznie więcej zmian i potencjalnie wypracować lepszy wariant wstępnej aranżacji, która załączona do umowy najmu staje się wiążącym dokumentem. Dodatkowo myślę, że szybko zaufamy algorytmom bardziej niż dzisiaj Projektantom i zniknie potrzeba szczegółowego sprawdzania zgodności rzutów z wytycznymi: mierzenia wielkości mebli oraz ręcznego zliczania stanowisk pracy i typologii;
• Wynajmujący – bo automatyczne aranżacje będą powstawały szybciej i (potencjalnie) taniej, a dodatkowo obiecywane zaprzęgnięcie do tej pracy metod Machine Learning może spowodować, że programy będą się uczyć i dzięki temu z czasem dostarczać coraz lepsze aranżacje;
• Stratedzy Środowiskowi – bo doradzając Klientowi będziemy mogli skorzystać z bez kosztowego wariantowania pomysłów przestrzennych, które dzisiaj jest praktycznie niemożliwe.

Stawka w nieruchomościowym wyścigu zbrojeń

Trwa walka o rząd dusz w projektowaniu architektonicznym, bo stawka jest naprawdę wysoka. Kto pierwszy stworzy odpowiedni software i dotrze z nim do Deweloperów i Wynajmujących, tworząc docelowo olbrzymią platformę informacji zawierającą nie tylko testowe rzuty ale również mnóstwo szczegółowej informacji o najemcach, ten rozbije nieruchomościowy bank. O co walczą dziś wiodące agencje, ale i niezależne prop-techowe startupy. Te pierwsze polują na te drugie, obawiając się że jeśli przegapią moment to z nienacka na tradycyjnie zdominowanym przez nich rynku najmu pojawią im się zupełnie nowi i od razu poważni konkurenci. Ci drudzy walczą o stworzenie jednorożców, które wywindują ich do nieruchomościowej superligi. A w całym procesie jest pełno emocji, nie tylko tych pozytywnych. Sama mocno kibicuję pewnemu wizjonerskiemu polskiemu Architektowi, który „w garażu” na zapleczu swojej pracowni wnętrzarskiej od kilku lat tworzy oprogramowanie projektowe, jakby przy okazji budując jedne z najlepszych w Polsce konceptów biurowych dla dużych Najemców.

Wyścig trwa, a na jego wynik trzeba nam będzie jeszcze poczekać, bo produkty – jeśli już działają – to w najlepszym razie są nadal w fazie testowania na naszym rynku. Wszystkie aplikacje, z jakimi dotychczas miałam kontakt albo „rysowały bzdury” albo znacząco przeskalowywały, nie mieszcząc się w drakońskich standardach powierzchniowych naszego rynku (dając np. 18 mkw. / Użytkownika, zamiast 12 mkw.). W rezultacie dopracowywanie tworzonych przez nie rzutów wymagało więcej pracy niż ich tradycyjne CAD’owskie rysowanie.  Przynajmniej ja na razie nie miałam okazji pracować z dobrymi automatycznie wygenerowanymi wstępnymi aranżacjami. Dlatego teraz czekam na pierwszy, dobrze zrobiony przez architektoniczny automat, rzut.