1 stycznia 2018 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych

Jedna ze zmian jest szczególnie istotna dla branży nieruchomości, wprowadza bowiem nowy podatek zwany podatkiem od nieruchomości komercyjnych.

Przedmiot podatku i jego wysokość

Nowa regulacja odnosi się do właścicieli budynków handlowo-usługowych oraz biurowych, które to będą przedmiotem dalszej analizy. Podstawą opodatkowania jest przychód z tytułu własności środka trwałego, któremu zgodnie z decyzją ustawodawcy, odpowiada ewidencyjna początkowa wartość budynków. Miesięczna wysokość podatku płacona w formie zaliczki to to 0,035% księgowej wartości początkowej budynku pomniejszonej o 10 mln zł. W przypadku, gdy dany podatnik jest obciążony podatkiem dochodowym od działalności gospodarczej, który przekracza w/w zapłacone zaliczki, następuje kompensata tych zobowiązań i podatnik płaci podatek dochodowy tylko w wysokości różnicy pomiędzy naliczonym podatkiem dochodowym i zapłaconych zaliczek na podatek od nieruchomości komercyjnych.

Przychód również bez przychodu

Ustanawiając nowy podatek ustawodawca określa go mianem „podatku dochodowego od przychodów z tytułu własności środka trwałego”. Wydawałoby się, że aby powstał obowiązek podatkowy, niezbędne jest uzyskanie przychodu. Jednak ten podatek jest związany wyłącznie z prawem własności nieruchomości danej kategorii, niezależnie od tego, czy nieruchomość generuje przychód czy nie. Nowe przepisy zawierają założenie, że nieruchomość komercyjna może być źródłem przychodu, więc podatek jest należny. Biorąc pod uwagę, że w samej tylko Warszawie niewynajęte jest obecnie ok. 616 tys. metrów kwadratowych biur, w wielu przypadkach podatek będzie musiał być płacony mimo tego, że nieruchomość nie generuje przychodu. W związku z powyższym, podatek od wartości komercyjnych wymusi na właścicielach konieczność zintensyfikowania działań komercjalizacyjnych albo działań zwiększających efektywność zarządzania.

Zwolnienia pod znakiem zapytania

Ustawodawca wskazuje równieżsytuacje uprawniające do zwolnień podatkowych. Przede wszystkim dotyczy to środków trwałych, które na mocy przepisów nie podlegają amortyzacji oraz tych, które są wykorzystywane wyłącznie lub w głównym stopniu na potrzeby podatnika. Wskazane wyłączenia pozostają nieostre i przez to tworzą ryzyko po stronie właścicieli biurowców.

Termin „wykorzystania głównego” może budzić wiele wątpliwości, ponieważ ustawodawca nie wyjaśnia, co dokładnie ma oznaczać to pojęcie. Najprostszą odpowiedzią wydaje się uznanie za „wykorzystanie główne” sytuacji, w której ponad 50% powierzchni danego obiektu służy realizacji potrzeb właściciela. Jednak mogą się pojawiać wątpliwości co do klasyfikacji powierzchni wspólnych (recepcji, klatek schodowych, szybów windowych czy ogólnodostępnych toalet). Nie zawsze również jednoznacznie będzie można określić, gdzie dokładnie kończy się powierzchnia biurowa zajmowana przez właściciela obiektu. Pozostanie dodatkowo kwestia uwzględniania, bądź nie, innych funkcji wspomagających, np. powierzchni magazynowej czy parkingu. Wreszcie nasuwa się pytanie, kto będzie określał, czy doszło do „wykorzystania głównego”? Jeżeli zastosowanie wyłączenia będzie się opierało na oświadczeniu właściciela obiektu, powstanie ryzyko, że w wyniku kontroli skarbowej, organ podatkowy będzie mógł podważać takie oświadczenie, opierając się na wskazanych wyżej wątpliwościach dotyczących wyliczania powierzchni. W konsekwencji dla właściciela obiektu może to stwarzać ryzyko nałożenia kar i obowiązku zapłaty należnego podatku. Część właścicieli może również stanąć przed decyzją, czy zwiększyć wykorzystanie powierzchni w budynku, tak aby przekroczyć 50% powierzchni i w ten sposób uniknąć podatku. Nie ma jednak pewności, czy organ podatkowy będzie mógł zweryfikować, czy zwiększenie wykorzystania jest uzasadnione faktycznymi potrzebami właściciela obiektu, lub czy ma na celu wyłącznie uniknięcie podatku.

Również definicja „potrzeb podatnika” może generować wiele pytań. Najprawdopodobniej należałoby utożsamiać „potrzeby podatnika” z wykorzystywaniem powierzchni przez jego pracowników w celu realizacji przedmiotu prowadzonej działalności. Czy jeżeli głównym przedmiotem działalności właściciela biurowca będzie prowadzenie centrum świadczącego usługi konferencyjne, czy będzie można mówić tutaj o realizacji „potrzeb podatnika”? Podobne wątpliwości będą w przypadku tak modnych i szybko rozwijających się powierzchni co-workingowych. A co z przypadkami, w których komercyjne wynajęcie powierzchni biurowej jest właśnie realizacją potrzeb podatnika? De facto przecież każde wynajęcie powierzchni biurowej jest w jakimś stopniu realizacją potrzeb podatnika.

Inną problematyczną kwestią jest tutaj sama definicja „podatnika”. W przypadku spółek – właścicieli biurowców, bardzo często z obiektu korzysta wiele podmiotów wchodzących w skład grupy właściciela. Opierając się na interpretacji celowościowej, taki stan rzeczy powinien uprawniać do skorzystania z wyłączenia ustawowego. Pytanie więc, czy ustawodawca będzie w takim przypadku stosował szeroką definicję podatnika, rozumianego jako grupę spółek powiązanych, czy będzie trzymał się literalnej, wąskiej definicji, odwołującej się do konkretnej firmy?

Kogo finalnie obciąży podatek?

Nie ma wątpliwości, że nowy podatek od nieruchomości komercyjnych będzie obciążał ich właścicieli. Natomiast większość umów najmu stanowi, że podatki związane z nieruchomością obciążają najemców obiektu w postaci udziału w opłacie eksploatacyjnej. Często jednak można spotkać zastrzeżenie, że wynajmujący nie może uwzględniać w opłacie eksploatacyjnej podatków dochodowych. Tutaj z pewnością będzie dochodziło do wątpliwości, jak skategoryzować nowy podatek. Z jednej strony dotyczy on nieruchomości, z drugiej natomiast ustawodawca wprowadza go poprzez nowelizację ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych. W rezultacie powstanie wątpliwość, czy wynajmujący jest uprawniony do przełożenia podatku na swoich najemców. Rozstrzygnięcie sporów na tym tle będzie wymagało bardzo dokładnej analizy sformułowań poszczególnych umów najmu w tym zakresie.

Autorzy: Piotr Capiga, Associate w dziale Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield

Oskar Wichowicz, stażysta w dziale Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield