Galerie handlowe. Koncepcja podstawą sukcesu.

Ekspansja galerii handlowych trwa w Polsce nieprzerwanie od ponad dwudziestu lat. W tym stosunkowo krótkim okresie znaleźliśmy się w awangardzie Europy. Wskaźnik nasycenia wynosi 247 m2 na 1000 mieszkańców, podczas, gdy średnia europejska kształtuje się na poziomie 206 m2. Łączna powierzchnia ponad czterystu galerii funkcjonujących w Polsce wynosi 13,4 mln m2. To dużo, inwestorzy jednak nie zwalniają. W 2017 r. otworzyły się kolejne obiekty, które przekazały najemcom nowe przestrzenie handlowe. Przykłady największych tegorocznych realizacji to warszawska Galeria Północna (64 tys. m2), Centrum Handlowe Wroclavia (64 tys. m2), sklep IKEA wraz z galerią Skende Shopping w Lublinie (57 tys. m2) czy krakowska Serenada (41 tys. m2). Mimo coraz większego nasycenia rynku, w planach jest budowa wielu nowych galerii handlowych. W Warszawie powstanie Galeria Młociny (70 tys. m2, 2019 r.) i gigantyczne centrum handlowe przy Towarowej (100 tys. m2, po 2020 r.). Władze Poznania planują zagospodarowanie regionu Wolne Tory i rewitalizację centrum miasta (Projekt Centrum), w obu tych inicjatywach istotną rolę odegrają nowe przestrzenie handlowe. Trwa budowa Forum Gdańsk, które przekaże najemcom 62 tys. m2 powierzchni komercyjnej. Również w Gdańsku powstaje Młode Miasto, w którym istotną rolę odegra zmodyfikowany projekt Galerii Stocznia. Okolice Dworca Głównego w Gdyni zgodnie z planem mają również stać się lokalizacją przyszłej galerii handlowej. To zaledwie kilka przykładów – mapa inwestycji obejmuje znacznie więcej projektów.

Rynek galerii handlowych w Polsce nasyca się. Coraz większa liczba funkcjonujących obiektów sprawia, że konkurencja między nimi się zaostrza, a inwestorzy nowych projektów muszą znacznie rozważniej podchodzić do swoich planów. Tak duża reprezentacja centrów handlowych w miastach sprawia, że prawdopodobieństwo niepowodzenia projektu jest większe niż kiedykolwiek. W jaki sposób zminimalizować ryzyko nietrafionej inwestycji?

Podstawa to dobra koncepcja, poparta rzetelną, kompleksową analizą. Im więcej wiemy, tym mniejsza szansa, że się pomylimy. Dlatego współpracując z klientami wspieramy ich w całym procesie planowania inwestycji, od pierwszych założeń do przecięcia wstęgi. Działamy w formule one-stop-shop – nasi klienci otrzymują od nas komplet informacji, których potrzebują w procesie. Nie muszą szukać alternatywnych źródeł danych i wiedzy eksperckiej - tłumaczy Piotr Wasilewski, który kieruje zespołem powierzchni handlowych w Nuvalu Polska, czołowej polskiej firmie doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych.

Lokalizacja

Podstawą powodzenia projektu jest dobra działka. Jej lokalizacja powinna odpowiadać charakterowi przyszłej aktywności. Musi mieć odpowiednie parametry i wielkość, by można było wybudować na niej prawidłowo funkcjonujące centrum handlowe. Kluczowa jest dostępność – łatwość dojazdu, dobra sieć drogowa, dostępność komunikacji miejskiej, możliwość budowy parkingu spełniającego założenia planowanego ruchu klientów. Co oczywiste, działka musi być wolna od wad prawnych. Należy wnikliwie przeanalizować lokalny plan zagospodarowania przestrzennego, aby mieć pewność, że zezwala na budowę obiektów tego typu. Jeżeli plan wymaga zmian, nie powinno się wykonywać żadnych dalszych kroków bez jasnego zobowiązania władz samorządowych do ich dokonania. Istotna jest również szczegółowa analiza innych inwestycji zaplanowanych w pobliżu, które mogą mieć wpływ na funkcjonowanie projektu w przyszłości. Takie czynniki jak nowe projekty infrastrukturalne, budownictwo mieszkaniowe czy nowe biura to silne argumenty sprzyjające podjęciu pozytywnej decyzji inwestycyjnej. Wnikliwe zbadanie terenu planowanej inwestycji czasem kończy się rezygnacją z projektu.

– Zdarza się, że koszt adaptacji terenu jest niewspółmiernie wysoki do przyszłych zysków. Wystarczy, że trzeba bardzo gruntownie przebudować infrastrukturę drogową, co może poddać w wątpliwość sens budowania małego lub średniego centrum handlowego. Podobnie z niejasnościami związanymi z dokumentacją czy planem zagospodarowania – takie przeszkody mogą zatrzymać inwestycję na lata. W takich przypadkach przekazujemy klientom rekomendację negatywną i doradzamy, aby odstąpili od swoich planów. Traktujemy pieniądze inwestorów jak własne, chronimy ich przed błędnymi decyzjami – dodaje Wasilewski.

Odbiorcy

Kluczowym komponentem koncepcji budowy galerii handlowej jest precyzyjne zdefiniowanie grupy odbiorców, które pozwala na wstępne oszacowanie potencjału lokalnego rynku. Przeprowadza się w tym celu badania demograficzne i korzysta ze statystyk, określających strukturę wiekową lokalnych odbiorców, poziom bezrobocia, rynek pracy, siłę nabywczą czy strukturę zatrudnienia. Ważnym wskaźnikiem jest również migracja i jej sezonowość. Równie istotna jest wnikliwa analiza konkurencji, zarówno istniejącej, jak i tej, która powstanie. Połączenie tych dwóch obszarów daje całościowe spojrzenie na lokalny rynek, pozwala na symulację możliwych do osiągnięcia obrotów i oszacowanie potencjalnego ruchu w obiekcie.

Projekt

Koncepcja architektoniczna galerii handlowej musi łączyć założenia inwestora z lokalnymi uwarunkowaniami. Bazując na analizach, należy określić optymalną powierzchnię obiektu, jego wysokość (liczbę pięter) i podział przestrzeni. Należy przewidzieć, jaki procent powierzchni ma być przeznaczony na strefy rozrywki czy food court i odpowiednio je rozmieścić.

To ważne, aby zaangażować architektów mających doświadczenie w projektowaniu centrów handlowych. Pozwala to uniknąć kosztownych błędów, za które później płaci inwestor. Doświadczeni specjaliści znają specyfikę takich obiektów. Współpracujemy z biurami architektonicznymi mającymi w portfolio wiele projektów, które odniosły sukces. Nasi klienci nie muszą szukać ich na własną rękę – podkreśla Piotr Wasilewski.

Najemcy

Klienci odwiedzają galerie handlowe mając konkretne oczekiwania odnośnie typów sklepów czy punktów usługowych oraz marek, których poszukują. Pracując nad koncepcją galerii wiele uwagi i czasu trzeba poświęcić na zaplanowanie portfela najemców tak, aby przekładał się na możliwie najbardziej kompleksową ofertę. Brak ważnego komponentu – np. supermarketu – może zniechęcić przyszłych klientów i skłonić ich do wybrania innej galerii. Określenie pożądanej struktury najemców z odpowiednim wyprzedzeniem przekłada się na oszczędności – właściciel budynku nie musi w późniejszym etapie przeprowadzać kosztownych adaptacji i rearanżacji przestrzeni, dostosowując jej charakter do finalnych wymogów.

Gdy stadium opracowania koncepcji jest gotowe, można przejść do kolejnych etapów inwestycji.

Najważniejsze, aby inwestor przed rozpoczęciem budowy podjął świadomą decyzję w oparciu o twarde dane. Gdy wiemy, że galeria ma duże szanse na sukces, przechodzimy do kolejnych faz projektu – organizacji finansowania, przygotowania od strony prawnej, opracowania projektu budowlanego, wyboru wykonawcy, współpracy z samorządem i marketingu. Towarzyszymy klientowi w każdym z tych etapów, wspierając go naszą wiedzą i doświadczeniem. Współpraca nie musi się kończyć z chwilą otwarcia centrum handlowego. Doradzamy również w zakresie dalszej sprzedaży obiektu i jego dalszych losów na rynku – tłumaczy Piotr Wasilewski z Nuvalu Polska.