Zarządzanie długiem

W ubiegłym roku wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości przekroczyła 4 mld EUR – to najwyższy wynik w historii. Choć zwiększył się także poziom finansowania udzielonego przez banki, to wobec obciążeń publicznoprawnych związanych z finansowaniem – np. opłat na bankowy fundusz gwarancyjny, wprowadzonego w lutym 2016 r. podatku bankowego czy też zaostrzonych wymogów adekwatności kapitałowej poszczególnych banków – można zaobserwować bardziej selektywne podejście banków do finansowania. W obecnej sytuacji, kiedy jakość portfela dłużnego wpływa na poziom kosztów związanych z szacowaniem ryzyka, banki starają się finansować tylko takie projekty nieruchomościowe, co do których mają pewność profesjonalnej obsługi, a także jeśli występuje bardzo duże prawdopodobieństwo spłaty całego zaangażowania.

Dlatego też czynniki brane pod uwagę przez banki to nie tylko lokalizacja, jakość nieruchomości i jej wyniki, lecz także w dużej mierze klasa inwestora, jego dotychczasowe osiągnięcia i jakość zarządzania zarówno nieruchomością, jak i obsługą długu. Takie podejście banków stwarza niekiedy barierę finansowania dla mniejszych inwestorów oraz tych, którzy posiadają niewielki portfel i w związku z tym są mało znani na polskim rynku.

Problem z finansowaniem przez polskie banki może dotyczyć także dużych funduszy międzynarodowych, które dopiero wchodzą na polski rynek, a w związku z tym nie posiadają wystarczającego personelu, który może zapewnić pełną obsługę przy zawieraniu transakcji, a następnie podczas trwania finansowania.

Można temu zaradzić poprzez skorzystanie z zewnętrznej usługi zarządzania nieruchomościami – co jest często standardem – i dodatkowo usługi zarządzania długiem.

Zarządzanie długiem jest usługą skierowaną do inwestorów będących właścicielami nieruchomości komercyjnych, których nabycie zostało w części sfinansowane ze środków obcych – poprzez pożyczkę bankową, leasing finansowy czy też finansowanie strukturyzowane.

Finansowanie dłużne wiąże się z koniecznością spełnienia warunków zawieszających przy wydatkowaniu przez instytucję finansową środków oraz z utrzymywaniem określonych parametrów w trakcie trwania finansowania, takich jak wskaźnik obsługi długu, wskaźnik obsługi odsetek, zabezpieczenie stopy procentowej lub kursu walutowego, wskaźnik wynajmu, warunki brzegowe najmu, współczynnik kapitału własnego, EBIDA itp. Parametry finansowania sprawdzane są najczęściej raz na kwartał, choć niektóre mogą być weryfikowane nawet co miesiąc. W przypadku niektórych projektów wymagana jest stała współpraca z instytucją finansującą, która od swojej zgody uzależnia podpisywanie jakichkolwiek umów najmu lub zmiany takich umów, wydatkowanie środków na naprawy i modernizacje itp.

Zarządzanie długiem polega na utrzymywaniu bieżących kontaktów z bankiem finansującym daną nieruchomość lub portfel nieruchomości, monitorowaniu płatności rat i odsetek, zapewnieniu odpowiedniego raportowania, koordynacji wypełniania dodatkowych warunków wynikających z umowy finansowej, a także udziału w przygotowywaniu strategii komercyjnej, strategii wyjścia lub strategii deweloperskiej (w przypadku istnienia takiego potencjału). Dodatkowo zarządzający długiem – poprzez monitorowanie wyników nieruchomości i bieżącą ocenę sytuacji zarówno samej nieruchomości, jak i otoczenia – pracuje nad zdiagnozowaniem czynników, które mogą prowadzić do naruszenia warunków umowy finansowania, a przez to stwarzać ryzyko wypowiedzenia umowy. W dalszej kolejności, po zdiagnozowaniu problemów, doradca pracuje wraz z inwestorem nad przygotowaniem i wdrożeniem działań zapobiegawczych. Również dla projektów niezagrożonych przygotowuje się strategie refinansowania lub wyjścia, które po zaakceptowaniu są realizowane przez zarządzającego długiem.

Ze względu na powyższe aspekty korzystanie z zewnętrznych usług zarządzania długiem staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem także w Polsce. Stosują je zwłaszcza duże fundusze, które dzięki outsourcingowi części obowiązków mogą skupić się na strategicznych zadaniach, takich jak kupno czy sprzedaż nieruchomości.

* Tekst pierwotnie ukazał się w wydaniu drukowanym Rzeczpospolitej dn. 23 maja 2016 r. oraz na stronie rp.pl

Mira Kantor-Pikus, Dyrektor ds. Doradztwa Strategicznego zajmująca się finansowaniem dłużnym w dzial