Raport Nieruchomości Olsztyn
We wszystkich miastach regionalnych typu Kraków, Wrocław, Trójmiasto, firmy z sektora usług wspólnych (SSC) są istotnym źródłem popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Ich udział w ogólnej liczbie najemców sięga nawet 20-30%. W mniejszych miastach to najczęściej od projektów SSC zaczyna się budowa biurowców klasy A i B+. Po takich miastach jak Szczecin, Bydgoszcz i Lublin, gdzie rynek biurowy jest ściśle powiązany z nowymi projektami z sektora BPO, nadeszła moda na odkrywanie zupełnie „nowych” lokalizacji takich jak na przykład Olsztyn.
Czy jednak na tej fali stolica Warmii i Mazur ma szanse na poważne zaistnienie na krótkich listach inwestorów zagranicznych? Paradoksalnie, mimo trudnej sytuacji na rynku biurowym, brak konkurencji ze strony innych centrów outsourcingowych, może przyciągnąć w najbliższym czasie kilka średniej wielkości projektów. Potwierdza to przypadek firmy Itella, która rozwija się w Toruniu. Przedstawiciele tej firmy niejednokrotnie podkreślali, że poszukiwali lokalizacji, która jest poza głównym trendem. Nie brali poważnie pod uwagę dużych ośrodków takich jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Niestety, bez projektów budowanych spekulacyjnie, miasta takie jak Olsztyn nie będą w stanie w dłuższej perspektywie poważnie konkurować z innymi 
„nowymi” lokalizacjami takimi jak Bydgoszcz, Szczecin, Opole czy Lublin.
Obecnie podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Olsztynie jest niewielka i sprowadza się praktycznie tylko do budynku klasy B+ znajdującego się u zbiegu al. Piłsudskiego i ul. Wyszyńskiego. Jest to Cezal Business Center. Obiekt liczy pięć pięter. Powierzchnia biurowa w budynku zajmuje ponad 6000 m2. Poza Cezalem tylko czterech deweloperów przygotowało w Olsztynie gotową koncepcję na budowę projektów biurowych.
Pierwszym z nich jest gdański Euro Styl, który chce wybudować aż 15.400 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w samym centrum Olsztyna (u zbiegu ul. Głowackiego i Piłsudskiego). Najwyższy na Warmii i Mazurach 14 kondygnacyjny budynek Centaurus (wcześniej Warmia Tower) ma detalami w postaci kopuły nawiązywać do Planetarium. Znajdzie się w nim miejsce na hotel, restaurację, biura, klinikę medyczną, centrum odnowy biologicznej oraz basen. Eurostyl zakończył w Gdańsku z sukcesem prowadzone przez CBRE negocjacje z Bankiem BPH, który wynajął 19.000 m2. w Euro Office Park. Była to jedna z największych transakcji na rynku biurowym w Polsce w 2012 r. W Eurostylu – Opera Office w Gdańsku ulokowały się z kolei takie firmy jak Metsa i Lufthansa Systems. Deweloper posiada więc już doświadczenie we współpracy z dużymi korporacjami, które mają wysokie wymagania co do wysokiej klasy powierzchni biurowej. Niestety, mimo uzyskanego pozwolenia na budowę, na dzień dzisiejszy nie wiadomo kiedy projekt zostanie zrealizowany.
Drugi projekt – biurowiec o powierzchni ok. 2500 m2 ma powstać u zbiegu placu Jedności Słowiańskiej i ul. Pieniężnego. Inwestorem jest firma Losko, która zajmuje się sprzedażą materiałów
budowlanych. Znajdą się w nim lokale biurowo-usługowo-handlowe. Biurowiec będzie miał pięć kondygnacji oraz parking podziemny.
Trzeci z nich powstanie na terenie dawnego kina Kopernik od strony ul. Partyzantów. Budynek o nazwie MARS pomieści ok. 2,6 tys. m2. powierzchni handlowo-usługowych i biurowych. Obecnie trwają już prace przy podziemnych kondygnacjach. Odpowiednią liczbę miejsc postojowych zapewni podziemna hala garażowa z windą dla samochodów.
Czwartym obiektem jest WPB Business Center, który powstaje w miejscu dawnej siedziby Warmińskiego Przedsiębiorstwa Budowlanego przy zbiegu ul. Dąbrowszczaków i Kajki. Obiekt będzie miał sześć kondygnacji naziemnych, ponad 4 tys. m2 powierzchni użytkowej.
W sytuacji, gdy rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Olsztynie zajmuje mniej niż 10.000 m2, trudno mówić o jakichkolwiek statystykach. Biorąc pod uwagę budynki starsze z lat 90-tych i zrewitalizowane obiekty z sprzed 1989 r., na dzień dzisiejszy czynsze kształtują się na poziomie pomiędzy 27 a 50 PLN/m2 miesięcznie. Powierzchni nie brakuje dla najemców poszukujących ok. do 250 m2. Sprawa się komplikuje przy zapotrzebowaniu na ponad 1000 m2. W takim przypadku mamy w rzeczywistości do dyspozycji tylko 2 budynki: wspomniany Cezal oraz budynek handlowo-usługowy Sigma przy ul. Piłsudkiego. W 2014 r. nowo oddane obiekty powinny dać już jasny sygnał, że Olsztyn jest gotowy konkurować chociażby z takimi miastami jak Szczecin, Bydgoszcz, Opole czy Lublin. Powinniśmy w związku z tym już wkrótce usłyszeć o nowych projektach, zapewne pochodzących z krajów skandynawskich lub firm zainteresowanych zatrudnianiem osób ze znajomością języka rosyjskiego.
Mariusz Wiśniewski / CBRE
