Prawo

Nowa ustawa deweloperska

Nowa ustawa deweloperska

29 kwietnia 2022 roku minęło 10 lat od wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ustawą deweloperską. W okresie tych 10 lat ustawa deweloperska była wielokrotnie krytykowana. Podnoszono, że jej przepisy są zbyt ogólne i mało precyzyjne. Z biegiem czasu stało się jasne, że wymaga ona zmian, aby zapewnić odpowiedni poziom ochrony nabywców.

Wsłuchując się w krytyczne głosy dotyczące ustawy deweloperskiej z 2011 r., polski ustawodawca przystąpił do prac nad wprowadzeniem nowej ustawy. Rezultatem tych działań było uchwalenie w dniu 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. Nowa ustawa deweloperska wprowadza istotne zmiany, które mają zapewnić przede wszystkim większą ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

ZAKRES STOSOWANIA NOWEJ USTAWY DEWELOPERSKIEJ

Nowa ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie nie tylko do umów deweloperskich, czyli tych zawieranych przed lub w trakcie realizacji inwestycji deweloperskiej, lecz także do umów zawieranych przez dewelopera już po zakończeniu budowy. Ponadto, ustawodawca przewidział, że nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie także do umów dot. Lokali użytkowych, jeżeli taka umowa będzie zawierana razem z umową sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a lokal użytkowy będzie stanowił część tego samego przedsięwzięcia.

Chodzi tu o przypadki dotyczące nabywania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych wraz z udziałami w lokalach garażowych, czy komórkach lokatorskich. Co więcej, część przepisów ustawy deweloperskiej z 2021 r. będzie się także stosować do umów sprzedaży wybudowanych już lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, zawieranych przez przedsiębiorców innych niż deweloperzy, czyli takich, którzy nabyli lokale od dewelopera, aby odsprzedawać je dalej konsumentom.

W tym przypadku zakres zastosowania nowej ustawy obejmie przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej oraz odbioru przedmiotu umowy.

UMOWA REZERWACYJNA

Stara ustawa deweloperska nie zawiera postanowień dotyczących umowy rezerwacyjnej. Umowa ta wykształciła się w praktyce obrotu gospodarczego. Wobec braku regulacji ustawowej treść umowy rezerwacyjnej była kształtowana właściwie dowolnie przez deweloperów. Taki stan rzeczy niewątpliwie stanowił zagrożenie dla interesów konsumentów, dlatego ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie do nowej ustawy deweloperskiej instytucji umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z nową regulacją istotą umowy rezerwacyjnej jest czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zgodnie z nową ustawą deweloperską każda umowa objęta zakresem jej regulacji może być poprzedzona umową rezerwacyjną. Opłata rezerwacyjna nie będzie obowiązkowym elementem umowy rezerwacyjnej. Jeżeli jednak strony zdecydują się na wprowadzenie opłaty rezerwacyjnej do umowy, jej wysokość nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

ŚRODKI OCHRONY WPŁAT NABYWCY

Nowa ustawa deweloperska przewiduje tylko dwa środki ochrony wpłat nabywcy, tj. otwarty i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przed rozpoczęciem sprzedaży lokali lub domów jednorodzinnych deweloper powinien zawrzeć z bankiem umowę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Ustawa deweloperska z roku 2011 nie określała momentu, w którym deweloper powinien zawrzeć umowę rachunku powierniczego Umowa rachunku powierniczego powinna być zawarta dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jeżeli jednak w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego wyodrębniono etapy, rachunek powierniczy powinien być zawarty dla każdego etapu odrębnie.

Do istotnych zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską należy zaliczyć także obowiązek utrzymywania przez dewelopera otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego aż do momentu przeniesienia prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub etapu.

DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY

Nowa ustawa deweloperska ustanawia ponadto Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („Fundusz”), który stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

 Środki Funduszu mają pochodzić m.in. ze składek wpłacanych przez deweloperów. Składka na Fundusz będzie obliczana jako iloczyn stawki procentowej określanej przez właściwego Ministra oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę albo dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy.   Środki zgromadzone w Funduszu będą przeznaczone m.in. na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w szczególności w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę lub odstąpienia od umowy przez syndyka, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera.

Utworzenie Funduszu należy ocenić pozytywnie. Niewątpliwie mechanizm umożliwiający odzyskanie wpłaconych przez nabywców kwot na poczet ceny był potrzebny. Z drugiej strony trzeba również zauważyć, że konieczność opłacania składek na Fundusz przyczyni się do zwiększenia kosztów realizacji inwestycji deweloperskich, co może w rezultacie doprowadzić do wzrostu cen lokali na rynku deweloperskim.

Autor: Marcin Witkowski, radca prawny, Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni