Prawo

Zwrot lokalu po zakończeniu najmu – problemy praktyczne

4 600
Zwrot lokalu po zakończeniu najmu – problemy praktyczne

Stosunek najmu może zakończyć się na wiele sposobów – począwszy od upływu czasu, przez jednostronne wypowiedzenie, porozumienie stron, a nawet orzeczenie sądowe. Rozstanie najemcy i wynajmującego wiąże się nieodwołalnie ze zwrotem lokalu oraz dokonaniem przez strony wzajemnych rozliczeń. Jak pokazuje praktyka – czynności odbiorowe często przysparzają wielu problemów. Warto być świadomym kilku zasad rządzących tym procesem, bowiem ich zrozumienie pomoże stronom należycie zabezpieczyć swoje interesy, jak i pozwoli na sprawne zakończenie stosunku najmu.

ZASADA NR 1: UDOKUMENTUJ STAN LOKALU

Analizę problemów związanych z zakończeniem stosunku najmu warto zacząć od... początku. Okazuje się bowiem, że zadbanie o prawidłowe udokumentowanie stanu lokalu oddawanego w najem może okazać się kluczowe przy jego zwrocie.

 W polskim systemie prawnym funkcjonuje domniemanie, zgodnie z którym lokal w momencie jego wydania najemcy jest w stanie dobrym i jest zdatny do umówionego przez strony użytku. Oczywiście działa ono w przypadkach, w których strony przemilczą te kwestie w umowie.

  Jak można łatwo się domyśleć, przytoczona zasada chroni wynajmującego w przypadku, w którym najemca oddawałby lokal w stanie pogorszonym. Domniemanie nakazuje bowiem automatyczne przyjęcie, że szkody w lokalu powstały w okresie dysponowania tym lokalem przez najemcę.

 Co zatem powinien zrobić najemca, aby ustrzec się przed zarzutem pogorszenia stanu lokalu w oparciu o domniemanie? Zadbać o dokładne sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego dokumentującego faktyczny stan nieruchomości. W protokole warto wpisać wszelkie uwagi, jak również załączyć do niego dokumentację zdjęciową. W ten sposób najemca może obalić automatyzm w obciążaniu go ewentualną odpowiedzialnością odszkodowawczą za stan lokalu na tej podstawie.

ZASADA NR 2: NAJEMCO, ODPOWIADASZ ZA ZWYKŁE ZUŻYCIE

Określenie za co tak naprawdę odpowiada najemca przy zwrocie lokalu jest kwestią najbardziej problematyczną i każdorazowo budzącą wiele pytań. Przy próbie postawienia granic odpowiedzialności padają zwykle hasła typu pogorszenie, zużycie, normalne używanie, jednakże ich prawna interpretacja nie jest zbieżna z potocznym rozumieniem tych pojęć. Przyjrzyjmy się bliżej regulacji modelowej zawartej w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca musi, co do zasady, zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu wynikające z jego prawidłowego używania.

Co to właściwie oznacza?

Że najemca – wbrew częstemu przekonaniu wynajmujących – nie jest odpowiedzialny za każdą szkodę wyrządzoną w lokalu. Nie odpowiada on zatem za każdą rysę na meblu, plamę czy też wytarcie ściany. Jest on odpowiedzialny jedynie za takie uszkodzenia, które wykraczają poza zakres normalnego używania lokalu. Aby ocenić, jakie zużycie było w danych okolicznościach akceptowalne – czyli normalne i prawidłowe, trzeba badać takie aspekty, jak chociażby rodzaj lokalu, liczbę osób go odwiedzających czy też czas trwania umowy. Nie należy tutaj pomijać, że najemca związany jest przede wszystkim z używaniem lokalu w sposób uzgodniony w umowie. Inaczej będziemy zatem oceniać najem na cele mieszkaniowe, a inaczej najem dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

   Gdy nie ma żadnej wskazówki co do zdefiniowania pojęcia prawidłowego używania rzeczy, dla wyznaczenia granic odpowiedzialności przywołuje się model przysłowiowego „człowieka poczciwego”, czyli uwzględnia się zachowania przeciętnej osoby postępującej z należytą starannością w pieczy nad rzeczą. Te analizy pozwalają na zastępcze ustalenie zasad postępowania z rzeczą oraz przekonanie się, czy najemca odpowiada za pogorszenie rzeczy.

  Ważne jest również, aby pamiętać, że wszystkie poruszone powyżej kwestie mogą zostać zmienione lub dookreślone przez strony w drodze umowy.

ZASADA NR 3: UREGULUJ TERMIN ZWROTU LOKALU W UMOWIE

Jest to kwestia, na której powinno zależeć zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. Wprowadzenie np. 7-dniowego terminu zwrotu lokalu w umowie może oszczędzić stronom bieżącego uzgadniania terminów opróżnienia lokalu z rzeczy, jak i ułatwić planowanie co do udostępniania lokalu kolejnym najemcom.

  Zwłaszcza, że uchybienie przez najemcę terminowi zwrotu może mieć różnorodne konsekwencje. Jeżeli strony nic innego nie ustaliły w umowie, najemca spóźniający się z oddaniem lokalu ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą względem wynajmującego. Wynajmujący musi jednak wykazać, że wskutek nieterminowego zwrotu poniósł szkodę, która najczęściej ma postać utraconego zysku wskutek niemożliwości wynajęcia rzeczy.

  Oczywiście w interesie wynajmującego będzie wprowadzenie w umowie postanowień dyscyplinujących najemcę do terminowego zwrotu rzeczy. Najczęściej spotykane w praktyce regulacje to takie, zgodnie z którymi niewydanie przez najemcę lokalu w terminie spowoduje obowiązek zapłaty przez niego kary umownej w wysokości x-krotności dziennej stawki czynszu najmu za każdy dzień.

ZASADA NR 4: ROZLICZ NAKŁADY

Strony potrafią być bardzo skrupulatne, jeżeli chodzi o umowne regulowanie nakładów oraz zasad ich amortyzacji. Zdarza się jednak, że o tym zapomną, a problem rozliczenia pojawia się przy oddawaniu lokalu. Jak poradzić sobie z tą kwestią? Trzeba zacząć przede wszystkim od poprawnego zakwalifikowania rodzajów nakładów, które zostały na dany lokal dokonane. Te zaś dzielą się na:

  • nakłady konieczne – czyli nakłady, bez których najmowany lokal traci swoją umówioną funkcję użytkową. Zasadą jest, że nakłady konieczne obciążają wynajmującego.
  • nakłady na ulepszenia – czyli takie nakłady, które – jak nazwa wskazuje – nie są konieczne. Zwiększają one jednak użyteczność lub wartość wynajmowanego lokalu. Nakłady na ulepszenia obciążają najemcę.

Rozliczenie nakładów koniecznych w praktyce nie budzi większych wątpliwości. Więcej problemów przysparzają ulepszenia. Jeżeli strony nie uregulowały umownie zasad związanych z rozliczaniem, zastosowanie ma generalna zasada wyrażona w Kodeksie cywilnym: Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. (art. 676 k.c.).

Następstwem tego przepisu jest zatem prawo wyboru dla wynajmującego czy zwrócić najmującemu poniesione nakłady i zatrzymać dokonane przez najmującego ulepszenia, czy też zażądać od najmującego przywrócenia do stanu poprzedniego.

Reguła ta z niewiadomych przyczyn często umyka najemcom, bądź jest przez nich bagatelizowana. Tymczasem wynajmujący, który nie jest zainteresowany inwestycjami poczynionymi w lokalu, może nie tylko nie zwrócić za nie pieniędzy, lecz żądać ich całkowitego usunięcia z lokalu. I ma do tego pełne prawo.

ZASADA NR 5: ODDAJ LOKAL – PODPISZ PROTOKÓŁ

Często zdarza się, że przy umawianiu się na termin oddania lokalu wynajmujący komunikuje najemcy, że nie odbierze lokalu jeżeli najemca: … [tutaj pada określenie obowiązków, których zdaniem wynajmującego najemca nie dokonał]. Zasadą jednak jest, że jeżeli strony nie umówiły się inaczej, wynajmujący powinien odebrać od najemcy lokal, niezależnie od stanu technicznego, w którym ten lokal się znajduje. Czym innym jest bowiem czynność techniczna odbioru lokalu i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, a czym innym dochodzenie przez wynajmującego roszczeń związanych np. z uszkodzeniem lokalu czy też brakiem zapłaty przez najemcę ostatniego czynszu.

  Pamiętajmy, że są to kwestie niezależne od siebie, a ich łączenie może mieć nieprzyjemne konsekwencje. W świetle prawa odmowa odbioru lokalu przez wynajmującego będzie bowiem traktowana jako uchybienie przez niego podstawowym obowiązkom wynikającym z umowy najmu, mogące skutkować – dla odmiany – odpowiedzialnością odszkodowawczą wynajmującego względem najemcy.

ZASADA NR 6: PAMIĘTAJ O PRZEDAWNIENIU ROSZCZEŃ

Ustawodawca zastrzegł krótki, bo raptem roczny, termin przedawnienia roszczeń wynajmującego względem najemcy z tytułu szkód w lokalu, oraz najemcy względem wynajmującego z tytułu rozliczenia poniesionych na lokal nakładów. Termin ten liczony jest od dnia zwrotu lokalu, dlatego warto dopilnować tej daty w protokole zdawczo-odbiorczym. Po upływie rocznego terminu dochodzenie roszczeń nie jest co prawda niemożliwe, jednakże staje się ono znacznie utrudnione właśnie z uwagi na możliwość podniesienia przez dłużnika zarzutu przedawnienia w postępowaniu sądowym.

Autor: Lidia Banasiak, radca prawny, CHUDZIK i WSPÓLNICY Radcowie Prawni sp.p.

 

Artykuł pochodzi z magazynu:
FOCUS ON Business #7 November-December (6/2022)

FOCUS ON Business #7 November-December (6/2022) Zobacz numer