Coraz większa stabilizacja na rynku najmu

W III kw. roku wzrosło zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi w Polsce ze strony zagranicznych inwestorów a wskaźnik sentymentu na rynku najmu zaznaczył pierwszy pozytywny odczyt od 2012 r., wynika z najnowszego badania RICS.

Zgodnie z najnowszym badaniem RICS Poland Commercial Property Monitor wskaźnik nastrojów najemców nieruchomości komercyjnych (kompleksowy wskaźnik uchwytujący dynamikę rynku najmu) wzrósł do +6 z -5 w II kw. roku. Był to pierwszy pozytywny odczyt od 2012 r. choć nadal wskazuje on tylko na marginalną poprawę ogólnych warunków na rynku najmu.

Popyt ze strony najemców w trzecim kwartale nie przestawał rosnąć, przy czym analiza sektora wskazuje, że było to przede wszystkim spowodowane silnym wzrostem popytu w sektorach biurowym i przemysłowym; popyt w sektorze nieruchomości handlowych utrzymywał się na niezmienionym poziomie.

Dostępność wolnej powierzchni na wynajem nadal rosła w podobnym tempie, do tego, jaki odnotowano w poprzednim kwartale. Warto zauważyć, że wyniki ostatniego badania wskazują na bardziej zrównoważony trend na rynku, z odczytem popytu najemców zasadniczo zbliżonym do odczytu podaży, kolejny kwartał z rzędu.

Równolegle do tego rosła także liczba nowo rozpoczętych projektów choć dynamika wzrostu była skromniejsza niż w poprzednim kwartale. Aktywność inwestycyjna rosła w stałym tempie w sektorach biurowym oraz przemysłowym i spadła w sektorze handlowym.

Mimo, że dwunastomiesięczne oczekiwania odnośnie do średnich wartości czynszów we wszystkich sektorach rynku są lekko negatywne, perspektywy dla lokalizacji typu prime pozostają raczej pozytywne. Uczestnicy ankiety są najbardziej optymistyczni względem perspektyw dla czynszów w najlepszych nieruchomościach handlowych. Choć nadal ujemne prognozy najmu dla wszystkich drugorzędnych podsektorów rynku nie są aż tak pesymistyczne, jak w drugim kwartale roku.

Rosnące ożywienie na rynku inwestycyjnym

Wskaźnik sentymentu inwestycyjnego w III kw. roku poprawił się do +12 z raczej neutralnego -1 w poprzednim kwartale, odzwierciedlając zarysowującą się delikatnie dynamikę na rynku inwestycyjnym.

Zapytania inwestycyjne po raz kolejny wzrosły w trzecim kwartale we wszystkich obszarach rynku, stymulowane głównie przez stały wzrost w sektorach biurowym i przemysłowym. Podobnie wzrósł popyt ze strony inwestorów zagranicznych, napędzany przede wszystkim silnym popytem na biura.

Podaż nieruchomości na cele inwestycyjne utrzymywała się na stałym poziomie. Biorąc pod uwagę poszczególne obszary rynku dalszy wzrost podaży (choć w mniejszym tempie) w sektorze biurowym został zrekompensowany spadkiem podaży nieruchomości przemysłowych i handlowych.

Oczekiwania co do wzrostu wartości kapitałowych w nadchodzącym roku pozostają skromnie pozytywne dla wszystkich najlepszych podsektorów rynku. Jednocześnie uczestnicy badania obniżyli swoje prognozy w stosunku do drugiego kwartału dla najlepszych aktywów przemysłowych i handlowych. Perspektywy dla drugorzędnych nieruchomości przemysłowych kształtują się aktualnie na mniej lub bardziej płaskim poziomie, podczas gdy w drugorzędnych obszarach rynku biurowego i przemysłowego oczekiwana jest dalsza presja w dół na czynsze.

Uczestnicy badania są dość podzieleni w ocenie obecnej fazy cyklu nieruchomości chociaż największa ich liczba (29%) uważa, że aktualnie panujące na rynku warunki są spójne ze środkowymi etapami ożywienia.

Monika A. Dębska-Pastakia FRICS MRTPI, Partner i Prezes Zarządu Knight Frank Polska: „Mimo, iż wolumen transakcji zawartych do końca III kw. 2017 jest niższy niż w tym samym okresie roku ubiegłego, to są duże szanse na pobicie rekordowego poziomu na rynku komercyjnym w tym roku. Gros tegorocznego wolumenu inwestycyjnego stanowić mogą znaczące transakcje portfelowe, będące obecnie przedmiotem negocjacji, których sfinalizowanie przewidywane jest do końca grudnia. To dowód na duży apetyt na nieruchomości w Polsce, które przyciągają coraz więcej globalnych funduszy. Z pewnością możemy spodziewać się wielu transakcji jedna po drugiej, jeśli weźmiemy pod uwagę zwroty oczekiwane przez wielu głównych graczy inwestycyjnych na rynku. Rynek biurowy jest w dalszym ciągu bardzo aktywny, do czego między innymi przyczyniły się duże międzynarodowe instytucje i korporacje, przenosząc część swojej działalności z Wielkiej Brytanii do Polski po zawarciu kilku spektakularnych transakcji umów najmu. Równocześnie na rynku panuje przekonanie, że największa fala exodusu jako pochodnej Brexit-u już się osłabiła.”

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w II kw. 2017 – kluczowe wskaźniki:

Wycena wartości rynkowej – w porównaniu z poprzednim kwartałem wzrósł odsetek respondentów oceniających wartości rynkowe nieruchomości komercyjnych jako drogie, z 6% do 33%. Wciąż jednak większość ankietowanych (67%) uważa, że ​​ceny nieruchomości w Polsce są niższe od wartości godziwej.

Warunki kredytowania - w ogólnym bilansie warunki kredytowania w III kw. według respondentów nieznacznie się polepszyły, w porównaniu z lekkim pogorszeniem w poprzednim kwartale.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości kapitałowych aktywów –respondenci oczekują skromnego wzrostu stóp kapitalizacji w nadchodzącym roku dla najlepszych nieruchomości komercyjnych, podczas gdy prognozy wzrostu wartości kapitałowych dla drugorzędnych sektorów biurowego i handlowego pozostają w ujemnym obszarze.

12-miesięczne oczekiwania dotyczące wzrostu wartości czynszów - prognozy na nadchodzący rok są pozytywne dla najlepszych obszarów rynku, jednakże obawy o spadek wartości czynszów na rynkach drugorzędnych nadal ciążą na średniej dla wszystkich nieruchomości.

RICS Global Commercial Property Monitor Q3 2017 - podsumowanie dla rynków europejskich:

Europa wciąż może pochwalić się najbardziej trwałą dynamiką rozwoju rynku najmu, w szczególności na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Węgry, Czechy i Bułgaria (wraz z Hiszpanią i Portugalią) odnotowały najsilniejsze pięć odczytów wskaźników nastrojów najemców w trzecim kwartale. Ta znacząca poprawa idzie w parze z silnym wzrostem gospodarczym na tych rynkach, na których roczny wzrost PKB wynosi około lub przekracza 3%. Efektywnie rosnąca produkcja gospodarcza napędza wzrost popytu ze strony najemców i podnosi oczekiwania co do wzrostu wartości czynszów.

Również w Grecji nastroje na rynku są coraz bardziej pozytywne w ślad za przyspieszeniem ożywienia popytu ze strony najemców w ciągu ostatnich dwóch kwartałów, kierującym krótkoterminowe oczekiwania odnośnie do wartości czynszów w pozytywny obszar we wszystkich sektorach rynku.

W odniesieniu do wskaźnika nastrojów inwestorów Europa odnotowała najlepsze wyniki na tle pozostałych części globu. Na szczyt zestawienia w trzecim kwartale wysunęły się Niemcy z rosnącym zainteresowaniem inwestorów rynkami w Berlinie i Frankfurcie, również Monachium odnotowało silny (choć nieco skromniejszy w porównaniu) wzrost popytu inwestorów. Choć większość respondentów w Niemczech uważa, że ​​warunki rynkowe są bliskie osiągnięcia szczytu w obecnym cyklu, w każdym z wymienionych miast w dalszym ciągu przewidywany jest silny wzrost wartości kapitałowych w najbliższych dwunastu miesiącach. Podobnie, mocny wzrost popytu inwestycyjnego przewyższający podaż (w ujęciu netto) daje zdecydowanie pozytywne oczekiwania w zakresie stóp kapitalizacji w Budapeszcie, Dublinie, Lizbonie i Sofii.

Metodologia: Kwestionariusze ankiety zostały rozesłane do uczestników w dniu 13 września 2017 r. z terminem nadsyłania odpowiedzi do 6 października 2017 r. Respondenci zostali poproszeni o porównanie warunków panujących na rynku w ciągu ostatnich trzech miesięcy z poprzednimi trzema miesiącami, a także wyrażenie opinii na temat perspektyw dla rynku. Otrzymano w sumie 1609 odpowiedzi z firm, z czego 347 pochodziło z Wielkiej Brytanii. Odpowiedzi zostały pogrupowane w trzy podsektory nieruchomości (biurowe, handlowe i magazynowe) na szczeblu krajowym, tworząc odczyt bilansu netto dla rynku jako całości. Bilans netto = Odsetek respondentów zgłaszających wzrost określonej zmiennej (np. popytu ze strony najemców) minus osoby zgłaszające jej spadek (jeśli 30% zgłosiło wzrost i 5% zgłosiło spadek, bilans netto wyniesie 25%). Dane bilansu netto mogą wahać się od -100 do +100. Pozytywne odczyty netto wskazują na całkowity wzrost, podczas gdy ujemne odczyty wskazują na całkowity spadek. Wskaźnik nastrojów najemców RICS (OSI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii wskaźników odnoszących się do rynku najemców i mierzonych w bilansie netto; popyt ze strony najemców, poziom zachęt ze strony właścicieli budynków i oczekiwania odnośnie do czynszów. Wskaźnik nastrojów inwestorów RICS (ISI) skonstruowany jest w oparciu o średnią arytmetyczną nieważoną odczytów dla trzech serii dotyczących rynku inwestycyjnego mierzoną w ujęciu netto; zapytania inwestycyjne, oczekiwania dotyczące wartości kapitału i podaż nieruchomości na sprzedaż.

RICS