Drugi kwartał 2020 na rynku nieruchomości komercyjnych – Trends Radar Cushman & Wakefield
Przed wybuchem pandemii koronawirusa, polska gospodarka należała do najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Jak jest aktualnie? Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield w najnowszym wydaniu raportu pt. „Trends Radar” podsumowuje sytuację makroekonomiczną, analizuje poszczególne sektory branży nieruchomości pod kątem wpływu pandemii oraz przedstawia prognozy dotyczące rozwoju sytuacji gospodarczej w Polsce.
Sytuacja makroekonomiczna
W wyniku wybuchu pandemii i całkowitego lockdownu wprowadzonego przez polski rząd w marcu, gospodarka Polski po raz pierwszy w historii może wejść w fazę recesji w drugim kwartale 2020 roku. Spodziewany jest spadek wydatków konsumpcyjnych, które, zdaniem Oxford Economics, będą raczej odroczone w czasie niż stracone oraz pogorszenie sytuacji na rynku pracy, mimo podejmowanych działań osłonowych. Również w zakładach produkcyjnych, mimo niewprowadzenia przymusowego lockdownu, odnotowano gwałtowny spadek produkcji.
Zdaniem ekspertów Oxford Economics stopniowe znoszenie obostrzeń od początku maja może skutkować przyspieszeniem aktywności gospodarczej w drugim półroczu i w roku 2021.
Rynek biurowy
W odpowiedzi na zagrożenie związane z pandemią, Polski rząd nie wprowadził żadnych ograniczeń wyłączających powierzchnię biurową z użytkowania, niemniej jednak, w wyniku wprowadzenia przepisów dotyczących dystansowania społecznego, liczba stanowisk pracy w biurach znacznie się zmniejszyła, a firmy wprowadziły zalecenie pracy zdalnej dla wszystkich lub znacznej części swoich pracowników. Według badania przygotowanego przez Cushman & Wakefield oraz Antal jedynie 21% ankietowanych pracowało w czasie pandemii w biurze. Wraz ze stopniową poprawą sytuacji epidemiologicznej w Polsce, rozpoczął się proces powrotów do biur, stawiając, tym samym, organizacje przed wyzwaniem dostosowania przestrzeni biurowej do nowych norm i zapewnienia bezpieczeństwa pracownikom.
W ostatnich dwóch miesiącach część najemców przyjęło podejście „wait and see” i wstrzymało decyzje dotyczące najmu nowej powierzchni. Nie wątpliwie wpłynie to w pewnym stopniu na statystyki dotyczące popytu w tym kwartale i kolejnych miesiącach. Niemniej jednak, sygnały płynące z rynku są coraz bardziej pozytywne a część procesów transakcyjnych może zostać wznowiona w najbliższym czasie. Wydłużone procesy administracyjne, ograniczona dostępność pracowników budowlanych i ryzyko przerwania łańcucha dostaw skutkują przesunięciem terminów oddania do użytkowania części projektów biurowych będących obecnie w budowie. Ponadto, w dłuższym okresie obecna sytuacja wpłynie na decyzje deweloperów o odłożeniu rozpoczęcia realizacji inwestycji planowanych do oddania na lata 2022-2023, co może doprowadzić do luki podaży w tym okresie.
Według Cushman & Wakefield około 50% łącznej liczby pracowników biurowych na świecie prawdopodobnie będzie korzystać w przyszłości z różnych form elastycznego modelu pracy, a przestrzeń biurowa będzie ewoluować od tradycyjnego biura w jednej lokalizacji do modelu hybrydowego, łączącego w różnym stopniu pracę w standardowej przestrzeni z biurem elastycznym oraz przy wykorzystaniu pracy zdalnej. Redukcja powierzchni biurowych nie będzie możliwa, nawet przy mniejszej liczbie pracowników, ze względu na konieczność zachowania dystansu społecznego.
COVID-19 oraz tzw. „lock-down” miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych. W przypadku powierzchni biurowych naturalną konsekwencją był wymuszony test pracy zdalnej na niespotykaną do tej pory skalę. W zależności od technologicznego przygotowania poszczególnych organizacji ten test wypadł lepiej lub gorzej, ale niezależnie od wyników sprowokował liczne dyskusje na temat przyszłości biur i środowiska pracy jako takiego. Wypowiedzi liderów największych organizacji i pracodawców były spójne w kontekście prawdopodobieństwa przyspieszenia transformacji środowiska pracy w kierunku większej elastyczności oraz modelu hybrydowego łączącego możliwość pracy zdalnej i biurowej, bardzo prawdopodobnej redukcji ilości stanowisk pracy biurowych przy jednoczesnym założeniu większego dystansowania, które może bilansować zapotrzebowanie powierzchniowe. Na rynku nadal jest sporo niepewności i skrajnych opinii. Co do jednego jesteśmy przekonani – COVID-19 istotnie przyspieszy trwającą już wcześniej transformację środowiska pracy w kierunku elastyczności i mobilności oraz rozwój modeli hybrydowych łączących różne modele pracy. Jednocześnie spodziewamy się zmiany niektórych dotychczasowych trendów i preferencji – np. rozgęszczania miejsc pracy w miejsce wcześniejszego zagęszczania, decentralizacji i tworzenia rozproszonych ekosystemów biur jako komfortowych miejsc spotkań i pracy zespołowej. Z pewnością w najbliższych miesiącach możemy się nadal spodziewać dynamicznych zmian oraz rewizji strategii licznych organizacji, mówi Paulina Misiak, Partner, Head of Tenant Representation, Cushman & Wakefield.
Rynek handlowy
Zniesienie ograniczeń w funkcjonowaniu centrów handlowych w drugim, a nie w trzecim etapie odmrażania gospodarki, sprawiło, że obiekty handlowe w krótkim czasie musiały zostać przygotowane do ponownego otwarcia przy zachowaniu wszystkich obowiązujących zasad związanych z bezpieczeństwem klientów. Stanowiło to ogromne wyzwanie podnoszące jednocześnie koszty funkcjonowania obiektów handlowych.
Mimo wcześniejszych spekulacji na temat końca funkcjonowania centrów handlowych zdecydowana większość najemców (średnio 90%) otworzyła ponownie swoje sklepy, a klienci, w badaniu “Powrót Polaków do zakupów po epidemii” przeprowadzonym przez PRCH i agencję Inquiry, w 81% odpowiedzieli, że podczas robienia zakupów w centrach handlowych czuli się bezpiecznie. Średnia odwiedzalność od ponownego otwarcia obiektów handlowych systematycznie rośnie, przy czym wyższe wskaźniki odnotowuje się w małych i średnich centrach. W piątym tygodniu 1-7 czerwca 2020 r. średnia odwiedzalność utrzymywała się na poziomie 72%-99% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego (PRCH).
Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield będziemy świadkami zmiany formatów i restrukturyzacji sieci placówek. Nowe rozwiązania technologiczne i bezdotykowa obsługa klienta w galeriach handlowych będą zyskiwać na znaczeniu, a e-commerce stanie się uzupełnienie sprzedaży stacjonarnej – zwłaszcza w branży mody i dodatków. Wzrost poziomu pustostanów może skutkować spadkiem dochodów z czynszu przy jednoczesnym wzroście kosztów funkcjonowania centrów handlowych spowodowanych dodatkowymi środkami bezpieczeństwa. Największe straty przewidywane są w branży rozrywkowej, która najdłużej pozostawała w stanie zamrożenia. Eksperci spodziewają się działań marketingowych pobudzających popyt konsumencki oraz wzmacniania funkcji społecznej centrów handlowych.
Od pierwszego dnia lockdownu było oczywiste, że rynek handlowy przejdzie swoistą korektę i będzie wyglądał inaczej niż przed pandemią. Zmiany będą zauważalne zarówno po stronie najemców, jak i wynajmujących. Nawet jedna trzecia najemców może w różnym stopniu wycofać się z rynku, zmienić kanał dystrybucji lub zmienić format, w związku z czym w centrach handlowych pojawią się wakaty. Wielu z tych najemców, którzy będą ograniczać swoją obecność na rynku, miało dobre lokalizacje w centrach handlowych. Będzie to więc czas dla łowców okazji. Pojawi się możliwość zaistnienia w dobrych lokalizacjach dla najemców, którzy do tej pory nie dostali od rynku takiej szansy. Mam na myśli koncepty dyskontowe, które nie ucierpiały tak mocno na skutek pandemii, mówi Beata Kokeli, Partner, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.
Rynek magazynowy
Rynek magazynowy przechodzi przez kryzys wywołany pandemią w relatywnie dobrej kondycji, wspomagany w głównej mierze rozwojem branży e-commerce, dodatkowo przyśpieszonym w pierwszych tygodniach pandemii z uwagi na wprowadzone obostrzenia w sektorze handlowym i przeniesienie się części aktywności zakupowej do kanału online. Bieżąca wartość rynku ecommerce szacowana jest na 50 mld zł, a według danych Unity Group, do końca roku 2020 może się nawet podwoić.
Wysoka dynamika sektora e-commerce wpływa korzystnie na popyt na powierzchnię magazynową oraz przeobraża strukturę tego rynku. Rosnące wymagania w zakresie szybkości dostaw oraz obsługi posprzedażowej sprawiają, że sieć logistyczna coraz częściej obejmuje inwestycje deweloperskie lokalizowane w bliskiej odległości od finalnej grupy konsumentów, na obszarach dużych miast lub w ich bezpośrednim otoczeniu (np. przy obwodnicach miejskich). Obserwujemy dynamiczny rozwój konceptów takich jak „Small Business Units”, „City Logistics” czy „City Flex”, które doskonale wpisują się w trend rozwoju logistyki „ostatniej mili” na rynkach takich jak Warszawa, Łódź, Wrocław czy Trójmiasto. Deweloperzy dostarczają również obiekty specyficzne typu „Build To Suit”, realizowane w oparciu o indywidulane wymagania najemców, w tym m.in. powierzchnie przeładunkowe typu „cross-dock” popularne wśród firm z branży kurierskiej i logistycznej. Jednocześnie, większe regionalne centra logistyczne i magazyny centralne stanowiące pierwsze ogniwo dystrybucji w łańcuchu dostaw, będą coraz intensywniej rozbudowywane o nowoczesne systemy automatyczne pozwalające na szybka kompletację i minimalizację zatrudnienia.
Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield jest zbyt wcześnie, aby prognozować finalne konsekwencje pandemii koronawirusa dla sektora magazynowego. Prawdopodobne jest, że firmy i branże, które mierzą się z dużymi problemami w najbliższej przyszłości zmniejszą zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Z drugiej strony można spodziewać się, że „utracony” potencjalny popyt będzie w dużej części rekompensowany coraz silniejszą aktywnością sektora e-commerce i logistycznego.
Optymistyczne jest stopniowe łagodzenie restrykcji oraz prognozy mówiące o powrocie gospodarki na ścieżkę wzrostu w 2021 roku. Warto zauważyć również, że w średnim i dłuższym terminie Polska może zyskać jako lokalizacja produkcyjna. Wydaje się, ze jednym z rezultatów aktualnego kryzysu będzie dążenie firm produkcyjnych do zmniejszenia ryzyka związanego z „blokadą” jakieś lokalizacji i dywersyfikacja lokalizacyjna oraz zwiększenie zapasów w krajach europejskich.
Niezależnie od dynamicznych zmian jakie możemy obserwować w kolejnych miesiącach, pozycja Polski jako rosnącego w siłę ogniwa globalnego łańcucha logistycznego powinna się nadal umacniać w perspektywie długoterminowej. Głównym czynnikiem rozwoju rynku magazynowego pozostanie wysoka dynamika branży E-commerce, która w warunkach bezprecedensowego kryzysu, z jakim mamy do czynienia, nabrała jeszcze większego znaczenia, zaznacza Joanna Sinkiewicz, Partner, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.
Rynek inwestycyjny
Zgodnie z oczekiwaniami ekspertów Cushman & Wakefield, w kwietniu i maju 2020 r. odnotowano na rynku niewielką liczbę transakcji w porównaniu z wolumenami transakcji inwestycyjnych w pierwszym kwartale, na które pandemia nie miała praktycznie żadnego wpływu. Sfinalizowane w drugim kwartale transakcje dotyczyły głównie nieruchomości biurowych i magazynowych, a zostały zapoczątkowane jeszcze przed wybuchem pandemii.
Nieruchomości logistyczne nadal stanowią klasę aktywów, którą kryzys dotknął w najmniejszym stopniu i, która wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. Oferty zakupu zostają składane pomimo pandemii, a okazje inwestycyjne poddawane są szczegółowej analizie pod kątem wiarygodności najemców, wpływu COVID-19 na poszczególne branże, zdolności regulowania należności oraz fizycznej obecności w obiektach. Nieruchomości handlowe i hotelowe, aktualnie nie cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów, a alternatywne klasy nieruchomości (tj. mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki i domy seniora) stanowią niewielką część rynku w Polsce, pomimo optymistycznych prognoz.
Przewidujemy, że wolumeny transakcji inwestycyjnych w drugim i trzecim kwartale będą niewielkie ze względu na przyjęcie przez wielu inwestorów strategii wyczekiwania, wydłużanie czasu na zawarcie transakcji, obostrzenia w podróżowaniu i brak konsensusu co do wycen po zakończeniu pandemii. W wyniku uzależnienia od inwestorów zagranicznych, którzy dotychczas odpowiadali za ponad 90% wolumenów transakcji inwestycyjnych, odbicie może nastąpić z kilkutygodniowym opóźnieniem w porównaniu z innymi rynkami w Europie i wiązać się z planowanym na połowę czerwca i początek lipca złagodzeniem obostrzeń w podróżowaniu samolotem. Wraz z powrotem gospodarki na ścieżkę wzrostu w drugim półroczu aktywność inwestycyjna na polskim rynku inwestycyjnym może szybko wzrosnąć, ponieważ inwestorzy nadal będą mogli liczyć w naszym kraju na atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią oraz silny popyt ze strony najemców, mówi Marcin Kocerba, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Cały raport w języku angielskim dostępny jest TUTAJ
