Market Insights – Rynek nieruchomości magazynowych 2017
Międzynarodowa firma doradcza Colliers International oraz agencja doradztwa personalnego Advisory Group TEST Human Resources przeanalizowały rynek powierzchni logistycznych i przemysłowych w Polsce. Raport zatytułowany „Market Insights – Rynek nieruchomości magazynowych 2017” prezentuje stan rynku w trzech strefach warszawskich, na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu oraz w Szczecinie. Publikacja zawiera analizę poszczególnych regionów w oparciu o czynniki, takie jak lokalizacja, infrastruktura, demografia, obecność specjalnych stref ekonomicznych, wynagrodzenia, ale także wskaźniki charakterystyczne dla rynku nieruchomości magazynowych - popyt i podaż, stawki czynszów, wskaźnik pustostanów oraz aktywność deweloperów i inwestorów.
Warszawa Strefa I
Na koniec 2016 roku zasoby warszawskiego rynku magazynowego, podzielonego na trzy strefy, wyniosły 3,1 mln mkw. Prawie 570 tys. mkw. zgromadziła najmniejsza Strefa I. Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje tu w okolicach Lotniska Chopina (dzielnica Włochy) oraz dzielnic Ursus i Żerań. W 2016 roku oddano tu do użytku dwa budynki w Ideal Idea Park IV o łącznej powierzchni około 7,7 tys. mkw. W budowie znajdują się kolejne dwa magazyny w ramach tego parku (7,7 tys. mkw.) oraz kolejny budynek Diamond Business Park Ursus (14,6 tys. mkw.). Wskaźnik pustostanów w strefie I spadł w porównaniu do 2015 r. i na koniec 2016 r. wyniósł 6,8%. W ubiegłym roku w obrębie warszawskiej strefy I podpisano 71 umów o łącznej wartości 130 tys. mkw., z czego blisko 61% stanowiły nowe kontrakty.
Warszawa Strefa II i III
Strefy II i III obejmują zasięgiem obszary odpowiednio od 15 km do 30 km, gdzie znajduje się ponad 60% istniejącej powierzchni na rynku warszawskim (2,05 mln mkw.) i od 30 km do 60 km od centrum Warszawy - ponad 15% magazynowych zasobów stolicy (489 tys. mkw.). Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w okolicach Błonia i Pruszkowa. W 2016 r., po oddaniu do użytku 14 obiektów, podaż w Strefie II wzrosła o 218,9 tys. mkw., a w Strefie III o 15,6 tys. mkw. Obecnie w obu strefach w budowie znajduje się 13 magazynów o łącznej powierzchni 327 tys. mkw. W 2016 r. w w/w strefach wynajęto 767 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-magazynowej. W Strefie II dominowały nowe umowy (68%), natomiast w Strefie III przeważały renegocjacje (77%).
Górny Śląsk
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w rejonie Gliwic, Sosnowca oraz Tych. W 2016 r. podaż na górnośląskim rynku wzrosła o ok. 228 tys. mkw., dzięki czemu aktualne zasoby osiągneły poziom 2,01 mln mkw. Do użytku oddano 14 nowych hal magazynowych, zaś kolejnych 7 znajduje się w budowie. Wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. wyniósł 5,5%. W 2016 r. na Górnym Śląsku odnotowano kolejny rekordowy wolumen transakcji najmu – podpisano 75 umów na łączną powierzchnię 538,3 tys. mkw..
Polska Centralna (region łódzki)
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w okolicy Strykowa (przy skrzyżowaniu autostrady A1 z A2) oraz w przemysłowej dzielnicy Łodzi – Widzew. W 2016 r. do użytku oddanych zostało 8 hal w ramach 6 projektów o łącznej powierzchni 172,4 tys. mkw. W budowie znajdują się kolejne trzy magazyny (88 tys. mkw.). Wskaźnik pustostanów spadł w porównaniu do analogicznego okresu 2015 r. i wyniósł 2%. W ubiegłym roku wynajęto prawie 350 tys. mkw. w ramach 40 umów najmu.
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w rejonie Żernik, Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i gminy Komorniki. Podobnie jak rok wcześniej, rynek poznański w 2016 r. na tle innych regionów odznaczał się największą aktywnością deweloperów. Do użytku oddanych zostało 9 obiektów magazynowych o łącznej powierzchni 206,4 tys. mkw. (w tym magazyn spekulacyjny firmy Goodman), w wyniku czego wskaźnik pustostanów na koniec grudnia 2016 r. wzrósł do poziomu 7,3%. Rynek poznański wciąż pozostaje w czołówce pod względem ilości powstającej powierzchni - w budowie znajduje się 10 magazynów o łącznej powierzchni 214,5 tys. mkw. Na wysokim poziomie utrzymuje się także popyt – w 2016 r. wynajęto tu 285,5 tys. mkw. w ramach 44 umów.
Wrocław
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w rejonie Bielan Wrocławskich i Nowej Wsi Wrocławskiej. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej na rynku wrocławskim powiększyły się o 129 tys. mkw., osiągając na koniec 2016r. poziom 1,4 mln mkw. W budowie znajduje się kolejnych 6 magazynów. Popyt na powierzchnie magazynowe na rynku wrocławskim był wyższy niż w ubiegłym roku - podpisano 51 umów najmu na około 400 tys. mkw.
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w okolicach Kowali i Pruszcza Gdańskiego oraz gdańskiego lotniska. Do użytku oddano 4 hale magazynowe o łącznej powierzchni prawie 61 tys. mkw., dzięki czemu aktualne zasoby powierzchni magazynowej w Trójmieście wyniosły na koniec 2016r.377 tys. mkw. W budowie znajduje obecnie około 57 tys. mkw. powierzchni. W ubiegłym roku wynajęto prawie 110 tys. mkw.
Kraków
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje w okolicach obszaru Rybitw w krakowskiej dzielnicy XIII – Podgórze. Całkowite zasoby rynku magazynowego wynoszą 247 tys. mkw. W 2016 r. powstały tu 3 nowe magazyny, a w budowie znajdują się kolejne 2 obiekty o powierzchni około 25 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów znacząco wzrósł w porównaniu do 2015 r. i na koniec grudnia 2016 r. wyniósł 9,9%. Wzrost ten spowodowany był m.in. oddaniem do użytku powierzchni , która nie jest jeszcze w pełni skomercjalizowana. W ubiegłym roku w Krakowie wynajęto niecałe 85 tys. mkw. Kraków wciąż pozostaje najdroższym rynkiem zaraz po warszawskiej strefie I, przede wszystkim ze względu na wysokie ceny gruntów inwestycyjnych.
Bydgoszcz i Toruń
Największa koncentracja powierzchni magazynowych występuje na obrzeżach Torunia i Bydgoszczy przy głównych ciągach komunikacyjnych. Całkowite zasoby rynku magazynowego wynoszą 174,5 tys. mkw. W ubiegłym roku na rynek trafiły 4 budynki w ramach Panattoni Park Bydgoszcz, a obecnie w budowie znajdują się 4 obiekty. Wskaźnik pustostanów spadł do 1% i aktualnie jest najniższy w kraju. W 2016 r. poziom popytu na rynku bydgosko-torunskim był prawie dwukrotnie większy od odnotowanego w 2015 r. – w ramach 14 umów wynajęto 131 tys.mkw.
Istniejące parki magazynowe zlokalizowane są na obrzeżach miasta przy drodze ekspresowej S3 prowadzącej m.in. do lotniska w Goleniowie. W 2016 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej na rynku szczecińskim powiększyły sie o ponad 43 tys. mkw. w ramach 4 obiektów. Obecnie w budowie znajduje się ponad 313 tys. mkw., co stanowi drugi wynik wsród największych polskich rynków. Wskaźnik pustostanów na koniec grudnia 2016 r. spadł o połowę, do poziomu 3%. W 2016 roku w Szczecinie wynajęto 350 tys. mkw. (trzy razy więcej niż rok wcześniej), z czego ponad 290 tys. mkw. przez firmy Amazon i Zalando.
Wynagrodzenia w branży
Wynagrodzenia kierowników w branży logistycznej i produkcyjnej charakteryzują się ok. 37% zróżnicowaniem pomiędzy kwartylem dolnym a górnym. Regionami, które oferują najwyższe wynagrodzenie dla tej grupy pracowników są pomorskie, małopolskie oraz wielkopolskie. Z kolei najniższe płace oferowane są kierownikom firm z województw kujawsko-pomorskiego i zachodniopomorskiego, co prawdopodobnie wynika z mniejszego poziomu uprzemysłowienia tych regionów. Wśród czynników mających wpływ na wysokość wynagrodzeń w branży produkcyjnej w analizowanych regionach, może znajdować się m.in. poziom rozwoju przedsiębiorstw. W przypadku branży logistycznej, wynagrodzenia zależą głównie od charakterystyki regionu – na najwyższe płace mogą liczyć osoby zatrudnione w firmach zlokalizowanych w pobliżu najlepiej rozwiniętej infrastruktury logistycznej – portów wodnych oraz lotniczych i dobrze zorganizowanych połączeń lądowych (np. województwo mazowieckie, śląskie czy wielkopolskie).
Szczegółowy opis wymienionych rynków oraz stawki wynagrodzeń znajdą Państwo w raporcie „Market Insights – Rynek nieruchomości magazynowych 2017”.
