MarketBeat – podsumowanie 2017 roku na największych biurowych rynkach regionalnych w Polsce.
- W 2017 roku popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych wyniósł rekordowe 674 800 mkw. (+16% r/r);
- Najbardziej aktywne rynki to Kraków (30% wszystkich transakcji), Wrocław (25%) i Trójmiasto (17%);
- Wysoki popyt to w dużej mierze zasługa rozwijającej się branży BPO/SSC;
- W 8 największych miastach regionalnych w 2017 roku rozpoczęto budowę 40 projektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 562 700 mkw.;
- W 2017 roku stawki czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie w większości analizowanych lokalizacji (10-15,5 euro/mkw./n-c);
- Wzrasta zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, takimi jak Bydgoszcz, Rzeszów czy Opole.
Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport MarketBeat – podsumowanie 2017 roku na największych biurowych rynkach regionalnych w Polsce. Popyt na powierzchnie w tym segmencie osiągnął najwyższy poziom w historii Polski i wyniósł 674 800 mkw., co stanowi wzrost o ponad 16% od wartości zarejestrowanej w 2016 roku. Do najbardziej aktywnych rynków zalicza się Kraków, a także Wrocław i Trójmiasto.
Pod względem popytu, tegorocznym liderem okazał się Kraków. Jako jedynie miasto regionalne stolica Małopolski wykazała zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe przekraczające 200 tys. mkw. (+7% r/r). Wiceliderem był Wrocław (popyt rzędu 170 tys. mkw., co oznacza również największy w zestawieniu wzrost aż o 36% r/r). Trzecie w zestawieniu Trójmiasto wykazało popyt na poziomie 113 tys. mkw. (+21% r/r). Z kolei w czwartym w rankingu Poznaniu popyt był już poniżej 100 tys. mkw. i wyniósł łącznie 78 tys. mkw. (+27%). Ponadto w stolicy Wielkopolski miała miejsce największa transakcja najmu ze wszystkich transakcji w miastach regionalnych. Była to umowa przednajmu na 25,5 tys. mkw. w formule built-to-own w dwóch budynkach wchodzących w skład kompleksu Nowy Rynek. Z drugiej strony nie wszystkie rynki regionalne osiągnęły jednak takie wyniki. Katowice doświadczyły krótkotrwałego spowolnienia, gdyż popyt zarejestrowany w 2017 roku był o 23% r/r niższy. Największą barierą rozwoju katowickiego rynku biurowego jest relatywnie mała liczba centrów usługowych, które są motorem rozwoju rynków biurowych w innych miastach regionalnych. Generalnie panujące powszechnie w miastach regionalnych wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe spowodowane jest m.in. dobrą, utrzymującą się koniunkturą makroekonomiczną, a także dynamicznym rozwojem branży BPO/SSC, która tylko w czwartym kwartale odpowiadała za 28% całkowitego popytu.
Krzysztof Misiak, Partner oraz Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield, powiedział: „Polski rynek nieruchomości biurowych cechuje wyjątkowo zrównoważony rozwój. Trend decentralizacji popytu i podaży w ostatnich latach bardzo się wzmocnił i dystans dzielący największe regiony i Warszawę odczuwalnie się zmniejszył. Inwestorzy z branży BSS oraz deweloperskiej mogą wybierać spośród wachlarza miast, co jest ewenementem nie tylko w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale też całego kontynentu.”
Rosnącemu popytowi towarzyszy wzrost podaży. Na koniec 2017 roku w analizowanych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin) zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wyniosły w sumie 4,4 miliona mkw. (+12% r/r). Podobnie jak w przypadku popytu, największą podażą również wykazuje się Kraków. W ubiegłym roku, jako pierwsze miasto regionalne przekroczył milion mkw. całkowitego zasobu powierzchni biurowej (nowa podaż na poziomie 190 400 mkw., co oznacza wzrost o 27% r/r). Drugi największy rynek regionalny – Wrocław osiągnął na koniec 2017 roku podaż wielkości 905 tys. mkw., co oznacza przyrost o 51 tys. mkw. r/r (-66%). W tym przypadku stale rosnący popyt i aktualnie relatywnie niski przyrost nowej podaży powinny przełożyć się na rekordowo wysoki poziom nowej powierzchni planowanej do oddania do użytku w latach 2018-2019. W Trójmieście całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły niemal 700 tys. mkw., z czego nowa podaż wyniosła 66 tys. mkw. (+13% r/r). W Poznaniu dzięki nowej podaży na poziome 26 tys. mkw. (-33% r/r) udało się przekroczyć poziom 450 tys. mkw. całkowitej powierzchni biurowej. Warto również wyróżnić Łódź, gdzie w 2017 roku zostało dostarczone na rynek rekordowe 74 000 mkw. (ponad 200% więcej w porównaniu do średniej z ostatnich 5 lat). Tak duża nowa podaż to zasługa przede wszystkim międzynarodowych deweloperów, którzy dostrzegając potencjał Łodzi już kilka lat temu, postanowili rozpocząć duże projekty, takie jak Nowa Fabryczna czy Przystanek mBank.
Należy także zwrócić uwagę na kontynuowaną aktywność inwestorów. W 8 największych miastach regionalnych w 2017 roku łącznie rozpoczęto 40 budów projektów biurowych, z czego najwięcej ich jest prowadzonych na rynkach krakowskim (12) oraz wrocławskim i trójmiejskim (po 9). Ponadto, ponad połowa ze wszystkich nowych inwestycji będzie oferowała powierzchnię przekraczającą 10 tys. mkw.
Marcin Siewierski, Dział Powierzchni Biurowych, Cushman & Wakefield, komentuje: „Już w 2018 roku całkowite zasoby powinny przekroczyć 1 mln mkw. Tak wysoka podaż to zasługa zarówno wysokiego popytu, jak i zainteresowania rynkiem ze strony funduszy inwestycyjnych. Czynniki te skłaniają deweloperów do rozpoczęcia budowy bez zabezpieczenia powierzchni umowami przednajmu.”
Wynikową ścierania się popytu i podaży jest zmiana wolumenu pustostanów w poszczególnych miastach. W Krakowie ich łączny metraż przekroczył 107 tys. mkw., a stopa pustostanów osiągnęła 9,8% (+2,5 p.p.). We Wrocławiu metraż wolnej powierzchni wyniósł 85 tys. mkw. (9,8%, spadek o 3 p.p. r/r). Dla Trójmiasta było to 57 tys. mkw. (8,2%, spadek o 2,9 p.p. r/r). W Poznaniu liczba pustostanów zmalała do 39 tys. mkw. (8,6%, spadek o 4,9 p.p. r/r). W Katowicach na koniec 2017 r. było z kolei 52 tys. mkw. pustostanów (11,3%, spadek o 2,8 p.p. r/r).
2017 rok generalnie nie przyniósł zmian w cenach najmu w poszczególnych miastach regionalnych. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie aktualne ceny kształtują się na poziome 14,5 €/mkw. (+0,5 € r/r), oraz Łódź (13,5 €/mkw., co również oznacza wzrost o 0,5 € r/r). W pozostałych miastach ceny kształtowały się następująco: Kraków (14,5 €/mkw.), Wrocław (14 €/mkw.), Poznań (14 €/mkw.), Katowice (13,5 €/mkw.), Lublin (12 €/mkw.).
W oparciu o dane z 2017 roku, można prognozować, że największe rynki najmu takie jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto dzięki swojej ugruntowanej pozycji, jako topowe destynacje dla sektora BSS w Europie, nadal będą przyciągać najemców. Najważniejszym czynnikiem wpływającym na kształtowanie się regionalnego rynku powierzchni biurowych będzie dostępność zasobów ludzkich. Relatywnie niska stopa bezrobocia oraz rosnący poziom płac spowodował, że firmy coraz szerzej patrzą na strategie poszczególnych miast w kontekście kształcenia nowych kadr. W 2018 przewidywane jest oddanie do użytku około 500 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowity zasób powierzchni biurowym w miastach regionalnych zbliży się do poziomu 5 mln mkw. i prawdopodobnie przekroczy tę wartość na początku 2019 roku. Wraz z nasycaniem się największych ośrodków regionalnych będzie można zaobserwować rosnące zainteresowane stosunkowo małymi ośrodkami biurowymi takimi jak: Szczecin, Lublin, Opole, Rzeszów czy Bydgoszcz. Przewagą tych miast są silne ośrodki akademickie zapewniające relatywnie łatwy dostęp do wykwalifikowanej kadry, minusem zaś ograniczony zasób nowoczesnych powierzchni biurowych oraz ograniczony transport międzynarodowy.
Krzysztof Misiak, Partner oraz Dyrektor Sekcji Miast Regionalnych w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield, podsumowuje: „Obserwujemy, że dynamika rozwoju poszczególnych rynków szybko się zmienia. Szacujemy, że w 2018 roku większość ośrodków zanotuje wzrost popytu i odczuwalny spadek pustostanów. Wyjątkiem może być Kraków, gdzie powstaje aktualnie rekordowa liczba budynków. Pozytywnie wpłynie to na popyt, jednak średnia wartość współczynnika pustostanów w perspektywie najbliższych 18 miesięcy na pewno wzrośnie. Jednym z głównych katalizatorów dalszego rozwoju polskiego rynku biurowego będą mniejsze ośrodki, które powoli zyskują zainteresowanie branży BSS. W zasadzie, jedyną barierą rozwoju większych rynków są ograniczenia w zakresie zasobów ludzkich. Dlatego tak ważne jest wspieranie dialogu między szkołami a rynkiem pracy i zachęcanie młodzieży do rozwijania pożądanych przez pracodawców umiejętności. Ważnym zadaniem zarówno dla firm, jak i instytucji rządowych, jest również otwarcie się na napływ pracowników z innych, nie tylko ościennych, krajów.”
