Polski rynek magazynowy odporny na zawirowania światowej gospodarki

W ubiegłym roku Polska dołączyła do grona 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek świata*. W tym kontekście ubiegłoroczne dane z rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych są potwierdzeniem tego, że Polska w pełni zasłużyła na ten awans – podsumowuje w najnowszym raporcie „Occupier Insight: Rynek magazynowo-produkcyjny w Polsce” Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie doradczej Cresa.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły ponad 15,9 mln mkw. w 2018 roku, z czego ubiegłoroczna podaż to aż 2,2 mln mkw. W budowie znajduje się prawie 2 mln mkw. Ze strony najemców popyt utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W 2018 r. zawarto transakcje najmu obejmujące 4 mln mkw. powierzchni.

Wciąż największy udział w popycie na rynku najmu mają firmy z sektora e-commerce, logistycznego, lekkiej produkcji oraz sieci handlowe. Dwie największe transakcje w 2018 roku to wynajęcie przez Leroy Merlin 124 tys. mkw. od Panattoni w Strykowie i wynajęcie 121 tys. mkw. przez Zalando od firmy Hillwood w Olsztynku – oba projekty to BTS (build-to-suit – obiekty budowane pod indywidualne wymagania najemcy). Rozwojowi rynku sprzyjają zmiany technologiczne i strukturalne w handlu detalicznym, którego migracja do Internetu sprawiła, że popyt na powierzchnię magazynową w ramach sprawnych łańcuchów dostaw systematycznie rośnie. E-commerce wspiera także wysoka konsumpcja, która powinna rosnąć również w 2019 r. Jednocześnie już od ponad roku wskaźnik pustostanów oscyluje wokół 5%, co świadczy o dobrym dopasowaniu popytu i podaży.

Rynek dodatkowo wspiera popyt inwestorów kapitałowych na wynajęte nieruchomości magazynowo-produkcyjne, który w 2018 r. wyniósł 1,85 mld EUR (blisko 26% całkowitego wolumenu, który osiągnął rekordowy poziom 7,2 mld EUR).

Prognozy na najbliższe lata

Według Toma Listowskiego osiągnięcia Polski w ostatnich latach nie powinny przesłonić jednak nadchodzących wyzwań związanych głównie z ryzykiem spowolnienia światowej gospodarki, z którą Polska jest już stosunkowo mocno sprzężona. Ograniczenie ekspansji chińskiej gospodarki, z 6,6% wzrostu w 2018 r. do prognozowanych 5,8% w 2022 r. i widoczny już spadek produkcji przemysłowej w Niemczech stanowią pierwsze sygnały przesilenia. Mimo to silny popyt wewnętrzny i zmiany strukturalne powinny sprawić, że polska gospodarka będzie bardziej odporna na szoki zewnętrzne, w tym wojny celne, niż pozostałe kraje CEE.

Ponadto w związku ze zbliżającą się oficjalną datą Brexitu, niektóre firmy zlokalizowane w Wielkiej Brytanii planują przeniesienie produkcji do innych krajów. Można więc przypuszczać, że dzięki strategicznemu położeniu w Europie polski rynek magazynowy będzie jednym z beneficjentów tych zmian.

- Lokalnie w nadchodzących kwartałach dużym wyzwaniem dla sektora, obok rosnących kosztów budowy, będzie kwestia ograniczonej dostępności pracowników i powiązany z tym wzrost płac. W tym kontekście ważne jest, czy Polska będzie w stanie dokonywać wewnętrznych zmian strukturalnych, niezbędnych do zapewnienia stabilności – mówi Tom Listowski.

- W latach 2019 i 2020 prognozujemy utrzymanie wysokiego popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne w Polsce. Przewidujemy, że w bieżącym roku na rynek trafi ponad 2,5 mln mkw. (ok. 16% więcej niż w ubiegłym roku i blisko 1,7 raza więcej w porównaniu z roczną średnią z ostatnich 5 lat). W 2020 r. spodziewamy się podaży na poziomie nieznacznie powyżej 2 mln mkw. – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska. – Na koniec 2019 roku wskaźnik pustostanów jeszcze bardziej zbliży się do granicy 4,5%, ponieważ większość powierzchni będącej obecnie w budowie została już wynajęta. Znaczący efekt bazy i stabilizacja popytu przy wciąż dużej liczbie oddawanej do użytku powierzchni, powinny sprawić, że w przyszłym roku udział wolnej powierzchni w całkowitych zasobach utrzyma się na podobnym poziomie – dodaje ekspert.