Rynek magazynowy w Polsce MARKET INSIGHTS 2018

Rynek magazynowy w Polsce wciąż jest w bardzo dobrej kondycji. W 2017 r. oddanych zostało 2,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Najwięcej – prawie 460 tys. mkw. – powstało w trzech warszawskich strefach. Pod względem wynajętej powierzchni rekordzistą jest region łódzki, gdzie w ubiegłym roku podpisano umowy najmu na ponad 1 mln mkw. – wynika z najnowszego raportu magazynowego Colliers International podsumowującego rynek magazynowy w Warszawie i 10 miastach regionalnych. W publikacji znalazły się także informacje na temat wynagrodzeń pracowników w sektorze magazynowym opracowane przez firmę manaHR.

Warszawa liderem

Najwięcej nowej powierzchni magazynowej w ubiegłym roku trafiło na rynek warszawski. Deweloperzy oddali tu do użytku 456,2 tys. mkw., z czego aż 89% w Strefach II i III (Błonie, Pruszków, Piaseczno, Janki i Nadarzyn, Sochaczew, Mszczonów oraz Teresin). Tym samym łączne zasoby magazynowe Warszawy wzrosły do powierzchni 3,6 mln mkw. Jednocześnie w Strefach II i III zanotowano spadek wskaźnika pustostanów, odpowiednio do poziomu 5,9% i 2,9%. W Strefie I liczba wolnej powierzchni wzrosła do 9,1%.

KSSE najlepsza w Europie

Drugi najwyższy wynik w Polsce pod względem nowej podaży odnotowano na Górnym Śląsku. Liczba dostępnej powierzchni logistyczno-magazynowej wzrosła tu o ok. 408 tys. mkw. w 15 nowych halach. Największym projektem oddanym do użytku był sosnowiecki BTS Amazon (135 tys. mkw.). W budowie znajduje się nadal 16 obiektów, po ukończeniu których zasoby runku zwiększą się o 398 tys. mkw. Wysoka podaż nie ma negatywnego wpływu na wskaźnik pustostanów, który zmalał w porównaniu do roku ubiegłego i na koniec 2017 r. wyniósł 4,6%.

Wiele inwestycji logistyczno-przemysłowych na Górnym Śląsku lokowanych jest w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Jej popularność dostrzegł po raz drugi twórca rankingu „Global Free Zones of the Year 2017“, który uznał KSSE za najlepszą w Europie. Aktualnie dostępnych jest tam ponad 700 ha terenów inwestycyjnych, a całkowity zasób powierzchni na Górnym Śląsku to 2,5 mln mkw.

Regiony w formie

Zasoby rynku logistyczno-magazynowego w regionach systematycznie rosną. Trzeci najlepszy wynik pod względem nowej podaży zajmuje Szczecin, gdzie oddano do użytku sześć obiektów o łącznej powierzchni około 320 tys. mkw. Tu również, podobnie jak na Górnym Śląsku, największym projektem dostarczonym na rynek w ubiegłym roku był BTS Amazon (161 tys. mkw.). Na kolejnych miejscach uplasowały się Poznań (212 tys. mkw.), Centralna Polska, Wrocław (161 tys. mkw.), Lublin (154,2 tys. mkw.), Kraków (111,2 tys. mkw.) i Rzeszów (105 tys. mkw.). Najmniej nowoczesnej powierzchni logistyczno-magazynowej oddano do użytku w Trójmieście (81,2 tys. mkw.).

Łódź z największym popytem

Inwestorzy i najemcy wykazują duże zainteresowanie rynkami regionalnymi. Najwięcej umów najmu podpisano we regionie Wrocławia – w sumie 71, w ramach których wynajęto ponad 412 tys. mkw. powierzchni logistyczno-magazynowych.

Region łódzki może z kolei pochwalić się rekordem pod względem popytu – w 2017 r. wynajęto tam ponad milion metrów kwadratowych hal i magazynów w ramach 44 umów. Kontrakty zawarte w Łodzi i okolicach stanowiły około 1/4 całkowitego krajowego popytu. Wśród najbardziej aktywnych najemców przeważały firmy z sektora handlowego i 3PL, które wynajęły odpowiednio 34% i 22% powierzchni.

Czynsze na zbliżonym poziomie

W 7 z 12 badanych regionów cena najmu nie przekracza 3 euro za mkw. powierzchni za miesiąc.

— Jak na razie czynsze pozostają na stabilnym poziomie i nie różnią się zbyt mocno pomiędzy regionami. Najniższe stawki obowiązują w warszawskiej Strefie II i III (1,9-2,9 euro za mkw./mc.) oraz na Górnym Śląsku (2,0-2,6 euro za mkw./mc.). Najwięcej - 2,6-4,0 euro za mkw./mc. - trzeba zapłacić w Warszawie i Krakowie. W najbliższej przyszłości możemy jednak spodziewać się wzrostu stawek najmu, co będzie spowodowane rosnącym popytem na powierzchnie magazynowe w obszarach miejskich, malejącą podażą terenów inwestycyjnych oraz bardzo szybko rosnącymi kosztami wykonawstwa — mówi Tomasz Kasperowicz, Senior Partner w Colliers International, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

Optymistyczne prognozy

Według szacunków Colliers International, w 2018 roku oddane zostanie 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej klasy A, z czego najwięcej w rejonie Górnego Śląska (około 398 tys. mkw.), Warszawy (227 tys. mkw.) i Polski Centralnej (240 tys. mkw.). Na celowniku deweloperów mogą znaleźć się specjalne strefy ekonomiczne, gdzie inwestorzy mogą liczyć na preferencyjne warunki budowy, a firmy prowadzenia działalności.

— Potencjał do budowy powierzchni przemysłowo-logistycznych na terenach należących do specjalnych stref ekonomicznych jest nadal wysoki. Deweloperzy mogą liczyć na dużą ilość dostępnych terenów inwestycyjnych, z czego najwięcej przypada na strefy znajdujące się w okolicy Wrocławia – około 3,1 tys. ha. Specjalne strefy ekonomiczne są też coraz lepiej skomunikowane, także z Europą. Sprzyja temu rozbudowa dróg i autostrad, a także bliskość lotnisk i systematycznie spadające ceny połączeń lotniczych — mówi Maciej Chmielewski, Senior Partner w Colliers International, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych.

Wynagrodzenia w branży

Doskonała kondycja rynku magazynowego w Polsce znajduje odzwierciedlenie w wynagrodzeniach pracowników. W sektorze produkcyjnym na najwyższe stawki mogą liczyć kierownicy zatrudnieni na Górnym Śląsku i w Wielkopolsce, którzy zarabiają od 6 500 do 10 500 zł. Najniższe zarobki na tym stanowisku występują w województwie podkarpackim i lubelskim. Pracownicy niższego szczebla i brygadziści najwyższe pensje otrzymują w województwie pomorskim i małopolskim. Z kolei specjaliści z obszaru logistyki najwięcej zarabiają w województwach mazowieckim (4700-6200 zł) i łódzkim (4700-5200 zł).

Pracodawcy coraz częściej inwestują też w pozapłacowe świadczenia – aż 73% z nich kieruje swoich pracowników na szkolenia. Dużą popularnością cieszą się też karty sportowe, na które może liczyć ponad połowa zatrudnionych (54%). Podobnie sytuacja wygląda w przypadku dodatkowych ubezpieczeń, które otrzymuje co druga osoba pracująca na rynku magazynowym.