Zmiany w systemie podatkowym ostudziły nastroje inwestorów

Wyniki najnowszego badania RICS potwierdzają, że mimo niepewnej sytuacji politycznej w Europie wywołanej Brexitem i zbliżającymi się wyborami narodowymi, perspektywy dla inwestycji na rynkach nieruchomości w UE są wciąż bardzo obiecujące. Dotyczy to także polskiego rynku mimo, że zmiany w systemie podatkowym ostudziły nastroje inwestorów.

Nastroje na rynku najmu

Wyniki okresowej ankiety RICS, badającej nastroje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w IV kw. 2016, wskazują na wyhamowanie, kolejny kwartał z rzędu, wzrostu popytu na rynku najmu. Zgodnie z badaniem RICS popyt ze strony najemców nadal rośnie w sektorach biurowym i magazynowym podczas gdy popyt na powierzchnię handlową zaznaczył spadek.

Wzrosła także dostępność powierzchni na wynajem choć dynamika wzrostu nieznacznie się osłabiła, w porównaniu do poprzedniego kwartału, i to w każdym obszarze rynku. Tym niemniej w sektorach biurowym oraz handlowym wzrost podaży wciąż wyprzedza ten dotyczący popytu.

Właściciele nieruchomości w IV kw. ponownie zwiększyli wartość pakietów zachęt oferowanych najemcom, przyczyniając się tym samym do kontynuacji trwającej nieprzerwanie od 2011 r. serii wzrostów.

W sektorze biurowym odnotowano dalszy silny wzrost liczby rozpoczętych nowych inwestycji, podczas gdy aktywność w obszarze budownictwa w segmentach handlowym i magazynowym rynku była znacznie bardziej ograniczona.

Oczekiwania co do wzrostów wartości czynszów pozostają w negatywnym obszarze dla całego sektora biurowego, z prognozowanymi większymi spadkami przede wszystkim w odniesieniu do lokalizacji drugorzędnych niż tych typu prime. Oczekuje się, że nieznacznie dodatni wzrost czynszów nastąpi w sektorze najlepszych nieruchomości handlowych.

Indeks nastrojów najemców spadł do -13, z -6 w III kw. nieprzerwanie sygnalizując nieznaczne pogorszenie ogólnych warunków na rynku najmu.

Nastroje na rynku inwestycyjnym

Najnowsze dane RICS pokazują spadek zapytań inwestycyjnych (mierzonych w kategorii bilansu netto), po raz pierwszy od 2012 r. Popyt na nieruchomości ze strony inwestorów utrzymywał się na bardziej lub mniej płaskim poziomie w sektorze biurowym ale w sektorach handlowym i magazynowym odnotował spadek. Osłabieniu uległ również popyt ze strony inwestorów zagranicznych, którego spadek zasygnalizowano we wszystkich sektorach rynku. Według nieoficjalnych informacji przyczyniły się do tego zmiany w polskim systemie podatkowym.

Podaż nieruchomości na cele inwestycyjne pozostała bez większych zmian w IV kw. i był to pierwszy od czterech kwartałów, w którym nie został zasygnalizowany wzrost.

Oczekiwane wzrosty wartości kapitałowych w perspektywie dwunastu miesięcy poddane zostały korekcie w dół dla wszystkich drugorzędnych nieruchomości w stosunku do III kw., z ogólnie negatywnymi prognozami dla całego rynku. Jedynymi obszarami, w stosunku do których oczekiwany jest marginalny wzrost cen w ujęciu rocznym, są najlepsze nieruchomości handlowe i magazynowe.

Największy odsetek respondentów ocenia aktualnie warunki rynkowe jako odpowiadające wczesnym stadiom kryzysu.

Indeks nastrojów inwestycyjnych spadł do -4 (z -1 wcześniej), notując najsłabszy odczyt od 2013 r. Mimo to, przy zaznaczającym tylko nieznaczny spadek popycie i stosunkowo płaskiej podaży, ogólne warunki inwestycyjne w IV kw. wydawały się być dość dobrze zrównoważone.

- Rok 2016 przyniósł rekordową aktywność deweloperską zarówno w sektorze biurowym, jak i magazynowym. Popyt na te powierzchnie również utrzymuje się na wysokim poziomie, mimo nieznacznych wzrostów stóp pustostanów i stabilnych stawek czynszowych. Na rynku handlowym obserwujemy spowolnienie, aktywność właścicieli centrów handlowych zwróciła się w kierunku rewitalizacji, modernizacji czy rozbudowy. Stabilność i przewidywalność środowiska inwestycyjnego pozwoli utrzymać zainteresowanie kapitału międzynarodowego polskim rynkiem – podsumowuje Monika Rajska-Wolińska MRICS, partner zarządzający Colliers International w Polsce.

- Wyniki za IV kwartał 2016, przedstawione w monitorze nieruchomości komercyjnych opracowanym przez RICS na podstawie głosów 1695 respondentów potwierdzają ciągły wzrost zainteresowania rynkiem europejskim zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców. Takiego poziomu wzrostu zaangażowania nie odnotowano w Azji czy na Bliskim Wschodzie. Indie, które do tej pory były optymistycznym regionem inwestycyjnym, wydają się być wstrząśnięte nieoczekiwaną demonetyzacją wprowadzoną w listopadzie minionego roku – dodaje Artur Winnicki, Członek Zarządu RICS w Polsce.

Rynek nieruchomości komercyjnych – kluczowe wskaźniki

Wyceny rynkowe – Około 90% respondentów postrzega aktualnie nieruchomości komercyjne jako odpowiadające lub poniżej słusznej wartości i jest to wzrost w porównaniu do około 70% respondentów w dwóch poprzednich kwartałach.

Warunki kredytowe - W ogólnej ocenie respondentów warunki kredytowania nieznacznie się pogorszyły w IV kw. 2016.

Oczekiwany wzrost wartości kapitałowych w perspektywie 12-miesięcy – Oczekiwania względem wzrostu wartości kapitałowych zostały skorygowane w dół dla większości kategorii nieruchomości, w porównaniu z III kw. Prognozy dla najlepszych nieruchomości w sektorze handlowym i magazynowym pozostały raczej bez zmian, wskazując na marginalny wzrost wartości kapitałowych w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy.

Oczekiwany wzrost wartości czynszów w perspektywie 12 miesięcy - Oczekuje się, że w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy znacznej presji spadkowej poddane zostaną czynsze w drugorzędnych nieruchomościach biurowych. Równie negatywna jest perspektywa dla pozostałych sektorów rynku, poza najlepszymi nieruchomościami w sektorach handlowym i magazynowym.

RICS