Nieruchomości

Analiza sytuacji na rynku biurowym w obliczu zmian. Dostępność powierzchni i zapotrzebowanie ze strony najemców

1 105
Analiza sytuacji na rynku biurowym w obliczu zmian. Dostępność powierzchni i zapotrzebowanie ze strony najemców

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec 2021 r. wyniosły 12,2 miliona mkw. i w latach 2020-2021 zwiększyły się o ok. 1,25 mln mkw. Rynek biurowy w Polsce dzielimy na Warszawę i osiem miast regionalnych, do których zaliczają się Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin oraz Szczecin. Warszawa to największy rynek biurowy, w którym zlokalizowane jest ponad 50% całkowitego zasobu powierzchni biurowej. Do największych rynków regionalnych możemy zaliczyć Kraków (13%), Wrocław (10%) oraz Trójmiasto (8%).

Od marca 2020 r. rynek biurowy w Polsce znajdował się w epicentrum zmian spowodowanych pandemią koronawirusa, kolejnymi lockdown’ami oraz popularyzacją zdalnego modelu pracy. Te czynniki wpłynęły w porównywalnym stopniu na warszawski rynek biurowy, jak i na miasta regionalne. Niemniej jednak wpływ tych zmian na poszczególne rynki zależał w dużym stopniu od tego, na jakim etapie rozwoju znajdowały się one w momencie wybuchu pandemii COVID-19.

WARSZAWA I MIASTA REGIONALNE

Na warszawskim rynku biurowym rok 2019 był rekordowy pod względem popytu ze strony najemców biurowych, którzy wynajęli łącznie ponad 877 000 mkw. – najwięcej w historii rynku. Jednocześnie podaż nowej powierzchni biurowej w latach 2018–2019 była na relatywnie ograniczonym poziomie, co doprowadziło w IV kw. 2019 r. do spadku wskaźnika powierzchni niewynajętej do najniższego poziomu od roku 2012, wynoszącego 7,8%.

Z kolei miasta regionalne w ostatnim dziesięcioleciu charakteryzowały się dynamicznym wzrostem zasobu powierzchni biurowej, który w poszczególnych miastach wzrósł średnio 2,5–4-krotnie. Przy czym całkowite zasoby powierzchni biurowej w takich miastach, jak Kraków czy Wrocław w niespełna dziesięć lat przekroczyły milion mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i na koniec 2019 r. oferowały odpowiednio 1,4 i 1,2 miliona mkw. powierzchni biurowej. Dynamiczny wzrost podaży w miastach regionalnych był odpowiedzią na coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe – zgłaszane przez sektor nowoczesnych usług dla biznesu, który stanowi jedno z głównych źródeł popytu w miastach regionalnych.

Na koniec roku 2019 w budowie znajdowało się 89 projektów o łącznej powierzchni 1,6 miliona mkw., z czego największa liczba nowych inwestycji realizowana była w Warszawie (28), Krakowie (13), Trójmieście (15) oraz Łodzi (10) i Katowicach (10). Ponad 68% to projekty oferujące całkowitą powierzchnię biurową przekraczającą 10 000 mkw. Powierzchnia w realizacji była dostosowana do historycznego poziomu popytu na powierzchnie biurowe oraz stałego napływu nowych inwestycji z sektora usług dla biznesu do Polski.

CZY GROZI NAM LUKA PODAŻOWA?

W marcu 2020 r. w Polsce zarejestrowany został pierwszy przypadek zakażenia wirusem COVID-19, a krótko potem cały kraj rozpoczął pierwszy lockdown, który w znacznym stopniu wpłynął na rozwój rynku powierzchni biurowych w Polsce.

 Analizując stronę podażową rynku, pandemia wpłynęła na rynek powierzchni biurowych w dwóch płaszczyznach czasowych. W krótkim terminie, w okresie trwania pierwszej kwarantanny, nie wprowadzono żadnych ograniczeń mogących opóźniać prace budowlane. Niemniej jednak, ze względu na wydłużenie procesów administracyjnych, ograniczoną dostępność pracowników oraz możliwość przerwania łańcucha dostaw, oddanie do użytku niektórych projektów zostało przesunięte z drugiego na trzeci kwartał 2020 r. Poza tą sytuacją, większość projektów planowanych do oddania w drugiej połowie roku 2020 oraz w 2021 r. została oddana do użytku zgodnie z terminem, na co wpłynął wysoki poziom przed najęciatych budynków. Spadek popytu na powierzchnie biurowe, w związku z chwilowym zawieszeniem realizacji planów rozwojowych przez najemców oraz niepewna sytuacja gospodarcza doprowadziły do wstrzymania rozpoczęcia nowych inwestycji zaplanowanych do realizacji w latach 2020-2021, co w dłuższej perspektywie, doprowadzi do wystąpienia luki podażowej w latach 2023–2025.

Względem roku 2019 możemy zaobserwować ograniczenie nowych projektów wprowadzonych do realizacji. Na koniec 2021 r. na największych rynkach w Polsce w budowie znajdowało się 980 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2021–2024. Jednocześnie,

Cushman & Wakefield szacuje podaż powierzchni biurowej w 2022 r. na poziomie 750 000 mkw. Biorąc jednak pod uwagę długość realizacji projektów biurowych znaczna część z tych projektów została rozpoczęta jeszcze przed wybuchem pandemii.

Zgodnie z prognozami Cushman & Wakefield już w roku 2023 podaż powierzchni biurowej ulegnie znaczącemu ograniczeniu i wyniesie około 180 tys. mkw. Na ograniczenie podaży wpływa dostosowanie liczby nowych projektów do obecnego poziomu popytu oraz rosnące koszty budowy, energii oraz pracy, których wzrost dodatkowo przyspieszył w lutym 2022 r. przez agresję Rosji na Ukrainę. Według szacunków C&W ograniczenie liczby projektów oddawanych na rynek może potrwać aż do roku 2025.

Wysoki poziom nowej podaży oddawanej do użytku w latach 2020-2021 oraz niższy popyt notowany od początku pandemii poskutkowały wzrostem poziomu pustostanów. Na koniec czwartego kwartału 2021 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej osiągnął poziom 13,4%, co oznacza wzrost o 4,5 pkt. proc. w porównaniu do 2019 r. Przy czym wzrost ten różnił się w zależności od liczby mkw. Przewidzianych do oddania w ostatnich 24 miesiącach na poszczególnych rynkach, poziomu przednajęcia budynków oraz zainteresowania powierzchniami biurowymi ze strony najemców.

NAJEMCY OSTROŻNI

Od strony popytowej rynku, w 2020 r. najemcy wynajęli łącznie 1,18 mln mkw. powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach biurowych, co było wartością o 24% niższą niż w 2019 r. Warto jednak zauważyć, że rok 2019 był rekordowy pod względem popytu na powierzchnie biurowe, a wstępne prognozy wskazywały nawet na dwukrotnie większe załamanie rynku wynajmu powierzchni, ponieważ w drugiej połowie 2020 r. obserwowaliśmy wśród najemców dużą ostrożność w odniesieniu do decyzji dotyczących zawierania długoterminowych zobowiązań, próby ograniczania zajmowanej powierzchni poprzez wystawianie części powierzchni na podnajem czy krótkoterminowe przedłużenia umów najmu w zamian za dodatkowe zachęty finansowe od właścicieli. Z tego powodu zarówno w 2020 r., jak i 2021 r. mogliśmy obserwować zwiększony poziom renegocjacji i przedłużeń umów najmu względem okresu przed pandemią.

W roku 2021, pomimo utrzymującej się niepewności, aktywność najemców była o 5% wyższa niż w roku 2020. Zgodnie z przewidywaniami, w drugiej połowie 2021 r. rynek powierzchni biurowych wszedł w etap pozytywnego odbicia popytu po spadkach z roku 2020. Trzeba jednak pamiętać, że nie wróciliśmy jeszcze do poziomów z okresu przed pandemią.

Spadek podaży nie zbilansował w pełni wzrostu pustostanów, a wzrost popytu jeszcze nie zbilansował absorpcji, której obecny spadek obrazuje cięcia i decyzje podjęte w najtrudniejszym okresie pandemii. Dodatkowo, wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni doprowadził do wydłużenia nowych umów najmu ze standardowych 5 do 7–10 lat, co pozwala na amortyzację wyższych nakładów na budowę i aranżację biura.

PERSPEKTYWA WYŻSZYCH CZYNSZÓW

Pandemia wpłynęła też na utrwalenie modelu pracy hybrydowej, szczególnie wśród największych użytkowników powierzchni, oraz dalszą ewolucję optymalnego modelu pracy, który staje się coraz bardziej dostosowany do specyfiki pracy, nie tylko w ramach odrębnych sektorów, ale również w obrębie każdej organizacji, co wpływa – w zależności od podjętych decyzji – na wzrost albo zmniejszenie zapotrzebowania na obecnie wykorzystywaną powierzchnię biurową.

Stawki czynszu za powierzchnie biurowe przez ostatnie 24 miesiące utrzymywały się na relatywnie stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Wybuch pandemii COVID-19 wpłynął na wzrost wskaźnika inflacji do rekordowych poziomów, a jej negatywny wpływ na polską gospodarkę dodatkowo spotęgowała agresja Rosji na Ukrainę. Wysoka inflacja wpływa na wzrost kosztów realizacji inwestycji zarówno po stronie dewelopera, jak i po stronie inwestora. W najbliższych miesiącach utrzymujący się wzrost kosztów z dużym prawdopodobieństwem przełoży się na wzrost stawek czynszu oferowanych najemcom, zwłaszcza w nowych inwestycjach.

Reasumując, biznes nie znosi niepewności, a rynek powierzchni biurowych jest relatywnie wysoko podatny na zmiany wskaźników makroekonomicznych. Niemniej jednak, stopniowa odbudowa popytu na powierzchnie biurowe oraz ograniczenie podaży nowej powierzchni w najbliższych trzech latach pozwoli na stopniową absorpcję dostępnej powierzchni biurowej, zarówno w Warszawie, jak i regionach oraz stopniowy powrót do stabilności pomiędzy podażą a popytem

Autor: Jan Szulborski, Senior Consultant w dziale Consulting & Research, Cushman & Wakefield

Artykuł pochodzi z magazynu:
FOCUS ON Business #4 May-June (3/2022)

FOCUS ON Business #4 May-June (3/2022) Zobacz numer