Biuro na trudne czasy – czego oczekują najemcy?

2022 rok był dla całego sektora nieruchomości komercyjnych pełen wyzwań, jednak po okresie spowolnienia wywołanego przez pandemię popyt na powierzchnie biurowe notował trend wzrostowy, który nie został przerwany przez wybuch wojny w Ukrainie.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield[1], popyt na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym roku był jednym z największych w historii i wyniósł ponad 860 tys. m2. Na rynkach regionalnych, na których koncentrujemy swoją uwagę w Cavatina Holding, popyt także wzrósł r/r i przekroczył 623 tys. m2, na co duży wpływ miał dalszy rozwój branży usług dla biznesu oraz IT.

Po stronie podaży w minionym roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych, obejmujących Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice, Lublin i Szczecin, mieliśmy do czynienia z dalszym wzrostem, co sprawiło, że po raz pierwszy liczba m2 nowoczesnej powierzchni biurowej była tam większa niż w stolicy. W dalszym ciągu obserwujemy bardzo niską aktywność deweloperów na stołecznym rynku biurowym, co – wobec dużego popytu – może doprowadzić do powstania luki podażowej.

Wyższa aktywność najemców w minionym roku to dobry sygnał dla rynku. Jednak nie ulega wątpliwości, że zarówno oni, jak i inwestorzy czy podmioty sektora nieruchomości, w 2023 r. będą mierzyć się z szybko zmieniającymi się realiami regulacyjnymi i gospodarczymi.

Najemcy wybierają jakość i zielone rozwiązania

Pandemia wyraźnie zmieniła oblicze pracy w biurach, a najemcy coraz częściej traktują przestrzenie do pracy jako miejsce budowania kapitału społecznego, relacji między pracownikami oraz wymiany wiedzy. Ostatni rok pokazał, że firmy nie rezygnują z posiadania własnej przestrzeni, ale aż 89% organizacji[2] wdrożyło do tej pory hybrydowy model pracy. Rosnące koszty eksploatacyjne i przewidywane wzrosty stawek czynszów nie zniechęcają potencjalnych najemców, ale wpływają na ich oczekiwania.

Fakt, że nowoczesne biuro w dobrej lokalizacji nadal stanowi jeden z czynników decydujących o przewadze w pozyskiwaniu nowych talentów przez pracodawców widać zwłaszcza na przykładzie sektorów, w których konkurencja o pracowników jest duża.

– Patrząc na własny przykład, to w ubiegłym roku osiągnęliśmy najlepszy ze wszystkich deweloperów biurowych wynik na rynkach regionalnych, wynajmując ponad 50 tys. m2 GLA, z czego duża część umów została podpisana przez firmy z sektorów, takich jak IT, finanse, nowoczesne usługi dla biznesu. Do grona najemców naszych inwestycji dołączyli m.in. Keywords Studios, SALESmanago, Alior Bank, Asseco, KPMG czy UNIQUA. To potwierdza, że pracodawcy z dynamicznie rozwijających się branż wybierają dobre lokalizacje i wysokiej klasy biura, żeby przyciągać nowe talenty do swoich firm – mówi Rafał Malarz, Prezes Zarządu Cavatina Holding.

O atrakcyjności miejsca pracy coraz częściej decyduje także dostępność do szerokiej gamy różnorodnych funkcji i usług. Tereny zielone i rekreacyjne, w których można wypocząć po pracy, pobliskie kawiarnie pozwalające na przyjemne spędzenie przerwy, czy też bliskość punktów usługowych umożliwiająca komfortowe i szybkie załatwienie codziennych spraw w drodze do biura, to tylko niektóre z udogodnień oferowanych przez doceniane na rynku projekty mixed-use. Mieszkańcy miast coraz bardziej cenią swój czas i nie chcą go tracić na krążenie po odległych punktach na mapie.

– Z naszych obserwacji wynika, że na wybór powierzchni, oprócz atrakcyjnej lokalizacji, wpływa także charakter realizowanych przez nas projektów. Stawiamy na tworzenie przestrzeni biurowych w ramach projektów mixed-use – to znacząco podnosi komfort codziennego funkcjonowania użytkowników. Takie projekty cieszą się dużym zainteresowaniem, co potwierdzają nasze doświadczenia z kompleksów wielofunkcyjnych, takich jak Quorum we Wrocławiu, Cavatina Hall w Bielsku-Białej, Ocean Office Park w Krakowie, Palio Office Park w Gdańsku – dodaje Rafał Malarz.

Branża deweloperska ma duży wpływ na kształtowanie funkcjonalności, zagospodarowanie oraz estetykę przestrzeni publicznej. Dlatego tak ważna jest dbałość o wyznaczanie korzystnych społecznie trendów, spełniających oczekiwania użytkowników miast oraz najemców w podejściu do projektowania i realizacji projektów z uwzględnieniem zasad zrównoważonego rozwoju. Oznacza to wprowadzanie do przestrzeni dużej ilości zielonych miejsc oraz stref relaksu służących użytkownikom budynków i pozostałym członkom lokalnej społeczności.

– Dla przykładu, w uruchomionym przez nas pod koniec 2022 r. projekcie biurowym w Katowicach – Grundmanna Office Park – planujemy ponad 1100 m2 zielonych tarasów, centralny dziedziniec umożliwiający spotkania towarzyskie i integrację pracowników, ścieżki rowerowe i biegowe. Takich przestrzeni wpływających na wellbeing pracowników oczekują dziś najemcy – komentuje Rafał Malarz.

Badania wskazują, że już 75% firm wybierając biurowiec zwraca uwagę na to, czy deweloper realizuje strategię ESG i dba o zrównoważony rozwój[3]. Na tak duże znaczenie kwestii ekologicznych wpływa z jednej strony zmieniająca się świadomość społeczna, a z drugiej strony – rosnące koszty, których optymalizacja jest dziś jednym z największych wyzwań na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Efektywność środowiskowa i ekonomiczna inwestycji są ważnymi aspektami dla najemców. Międzynarodowe, wielokryterialne certyfikaty, takie jak BREEAM, są dodatkowym atutem i potwierdzeniem, że budynek został zrealizowany z poszanowaniem środowiska naturalnego, z wysokiej jakości zdrowych materiałów, a także umożliwi ekologiczne i zoptymalizowane kosztowo korzystanie z niego. To jeden z powodów, dla których przeprowadzamy proces certyfikacji wszystkich naszych nieruchomości biurowych – tłumaczy Rafał Malarz.

Krok przed luką podażową

Mimo dobrego minionego roku w sektorze biurowym eksperci wskazują na zbliżającą się lukę podażową nie tylko w stolicy, ale także na niektórych rynkach regionalnych w ciągu najbliższych kilku lat. Dla najemców oznacza to, że znalezienie atrakcyjnego biura może stać się wkrótce po prostu trudniejsze. Spadek aktywności deweloperów, wynikający z rekordowego poziomu inflacji oraz wzrostu kosztów realizacji inwestycji, zacznie być widoczny już w tym roku.

 – Konsekwentnie realizujemy często wieloetapowe projekty, korzystając ze zbudowanego wcześniej banku ziemi w centralnie położonych lokalizacjach. Zbudowane wewnętrznie kompetencje i sprawdzona strategia powodują, że możemy dalej stabilnie prowadzić biznes. Zainteresowanie projektami Cavatiny jest wysokie, co jest pochodną ich położenia, dostępności dużych powierzchni w ramach jednego budynku, a także najnowszych rozwiązań technologicznych, z których mogą korzystać najemcy – podsumowuje Rafał Malarz.

Obserwacje dewelopera potwierdzają niezależni eksperci – jak wskazują dane JL[L4], ubiegły rok, zarówno na stołecznym rynku biurowym, jak i w regionach, upłynął pod znakiem popytu generowanego głównie przez najemców przenoszących się do lepszych jakościowo budynków. W związku ze zmniejszającą się podażą wysokiej jakości przestrzeni biurowych najbliższe dwa lata mogą być trudniejsze dla najemców myślących o relokacji firm do projektów w atrakcyjnych lokalizacjach, oferujących różnorodne funkcje i stworzonych w zrównoważony sposób.

^{[1] Raport „Marketbeat. Polski rynek biurowy. Podsumowanie IV kwartału 2022 r.”.}

^{[2] Colliers, raport „Hybrid and Beyond”.}

^{[3] Dane CBRE, 2023.}

^{[4] Raport „Rynek biurowy w Polsce IV kw. 2022 r.”.}

Artykuł pochodzi z magazynu:
FOCUS ON Business #10 May-June (3/2023)