Biurowa Warszawa 2018 - 2020. Jakie są perspektywy dla Najemców?
Rynek najemcy? Niekoniecznie
Rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie (i nie tylko) przeszedł w ostatnich latach gruntowną ewolucję. Podaż powierzchni biurowej w stolicy na koniec trzeciego kwartału 2017 r. przekroczyła 5,2 miliona m2, intensywnie rosła od 2016 r. Szeroka oferta i duża konkurencja przesunęły proporcje i układ sił na rynku, w zdecydowany sposób faworyzując najemcę. Właściciele budynków byli zmuszeni do wielu ustępstw, aby przekonać klientów do swoich propozycji. Konkurowali ceną, elastycznością umów, wakacjami czynszowymi, partycypacją w koszcie aranżacji czy przeprowadzki. W 2018 r. sytuacja może się jednak zmienić.
Dlaczego? Ostatnim rokiem, w którym oddano do użytku wiele nowych projektów, był 2016. Warszawa wzbogaciła się wtedy o ponad 400.000 m2 nowej powierzchni. 2017 r. wyhamował – w trzech pierwszych kwartałach oddano niewiele ponad 204.000 m2 nowych biur, do końca roku zgodnie z deklaracjami developerów ma zostać dostarczone jeszcze 104.000 m2. Mimo, że w budowie jest aktualnie ponad 770.000 m2 (najwięcej w historii), przyszły rok będzie podobny lub jeszcze słabszy – zdecydowana większość projektów zostanie ukończona w latach 2019-2020. Oznacza to, że w 2018 r. mogą pojawić się problemy z dostępnością nowoczesnych powierzchni biurowych, zwłaszcza, że stale rośnie na nie zapotrzebowanie.
Dobra koniunktura sprzyja rozwojowi firm, rosną również potrzeby urzędów państwowych i agencji rządowych, które nie mieszczą się w obecnie zajmowanych budynkach. Ograniczona podaż i rosnący popyt mogą usztywnić właścicieli nieruchomości, którzy nie będą tak skorzy do negocjacji, jak do niedawna. Może to postawić firmy w trudnej sytuacji. Z jednej strony będą odczuwały narastającą presję na poprawę warunków pracy i standardu biura ze względu na umacniający się w Polsce rynek pracownika i związane z nim oczekiwania. Z drugiej zaś mogą w niedalekiej przyszłości stracić przywileje, wynikające z przewagi najemców nad właścicielami budynków – na przykład partycypację w koszcie aranżacji biura. Możliwe, że w efekcie będą zmuszone zainwestować więcej własnych środków. Dlatego firmy planujące relokację powinny się spieszyć.
Warszawa to wciąż rynek, na którym rządzi klient. Jednak ograniczenie nowej podaży w 2018 r. może sprawić, że najemcy w starciu z właścicielami budynków będą mieli mniej narzędzi w walce o dobre warunki. Warto wykorzystać korzystne oferty, które wciąż leżą na stole i nie zwlekać, ponieważ za kilka czy kilkanaście miesięcy mogą już nie być aktualne – prognozuje Łukasz Jędrychowski, Senior Property Broker w Nuvalu Polska, największej krajowej firmie doradzającej na rynku nieruchomości komercyjnych.
Mapa dostępnych biur. Gdzie są, gdzie ich nie ma?
Trend opisany powyżej nie odzwierciedla sytuacji w całej Warszawie. Dotyczy przede wszystkim nowych dzielnic biurowych, intensywnie rozwijających się na przestrzeni ostatnich 3-4 lat - Woli (głównie okolic Ronda Daszyńskiego), Centrum czy Alei Jerozolimskich w okolicach Dworca Zachodniego. Zdecydowana większość nowych budynków biurowych jest tam wynajęta w 100%. Tymi lokalizacjami szczególnie interesują się duże, międzynarodowe firmy, które rozwijają swoje oddziały lub centra usług wspólnych. Przykładem są spektakularne umowy, takie jak kontrakt na 13.600 m2 w Generation Park podpisany przez Citibank czy 15.500 m2 wynajęte w Atrium Garden przez J.P. Morgan. Tendencja ta może się nasilić w związku z perspektywą Brexitu. Niskie w porównaniu do krajów zachodnich koszty pracy i atrakcyjne cenowo, nowoczesne przestrzenie biurowe to istotny argument dla międzynarodowych firm, które stoją przed decyzją o całkowitej lub częściowej relokacji.
Konkurencja gigantów, wynajmujących pięciocyfrowe powierzchnie, dodatkowo utrudni pozyskanie przestrzeni biurowej mniejszym firmom. Będą one musiały renegocjować obecne umowy, czekać na większą dostępność nowych powierzchni lub zainteresować się coraz bardziej popularną ofertą biur serwisowanych. Mogą również szukać w innych rejonach, na przykład na Służewcu. Dopóki nie nastąpiła ekspansja inwestorów na Woli i w centrum, dzielnica ta królowała na mapie warszawskich biur. Wciąż jest obszarem o największej koncentracji powierzchni biurowych w Polsce – podaż wynosi ponad milion m2. Intensywny odpływ najemców w stronę nowych projektów z dobrym dostępem do miejskiej infrastruktury, w tym metra, skomplikował sytuację właścicieli służewieckich budynków. Wskaźnik pustostanów to 19%, znacznie powyżej warszawskiej średniej (dane na koniec III kwartału 2017). Klienci zainteresowani tą lokalizacją mogą dzięki temu liczyć na znacznie większe ustępstwa ze strony wynajmujących. Właściciele biurowców podejmują zresztą działania, mające na celu ocieplenie wizerunku Służewca i sprawienie, aby dzielnica była lepiej postrzegana. Adgar Poland, developer mający trzy kompleksy biurowe w okolicy, zdecydował się stworzyć amfiteatr – otwartą przestrzeń przy Konstruktorskiej, dostępną dla mieszkańców. Inicjatywy takie, jak Stowarzyszenie Lepszy Służewiec, współpracują z developerami oraz władzami miasta i lobbują za wprowadzeniem nowych rozwiązań, mających poprawić jakość życia i pracy w tym rejonie.
Na jakie dzielnice Warszawy patrzą inwestorzy, planując kolejne projekty? Na lewym brzegu Wisły osią ekspansji nowych biurowców będzie II linia metra, czyli centrum i Wola. Największe powstające projekty to Varso przy Chmielnej (140.000 m2, 2019-20), Warsaw Hub u zbiegu Towarowej i Siennej (75.000 m2, 2019), Mennica Legacy Tower przy Pereca (50.700 m2, 2019), Browary Warszawskie przy Grzybowskiej (50.000 m2, 2020), Skyliner na rogu Prostej i Towarowej (43.600 m2, 2020), Spinnaker Tower przy Prostej (40.000 m2, 2019), Wola Retro przy Skierniewickiej (22.800 m2, 2019) i EC Powiśle przy Elektrycznej (22.300 m2, IV kwartał 2018).
Mimo obecności metra na Pradze, powstaje tam niewiele nowych biur. Sukces Centrum Praskiego Koneser jest wyjątkiem, inwestorzy preferują projekty mieszkaniowe, które doskonale się sprzedają i są obarczone mniejszym ryzykiem.
Duże, międzynarodowe korporacje zawsze otwierały swoje biura po drugiej stronie rzeki i przekonanie ich do relokacji na Pragę może być trudne. Za nimi podążają mniejsze firmy, świadczące dla nich usługi, które z oczywistych względów chcą być blisko swoich klientów. Na Pradze z kolei dobrze czują się startupy - młode, innowacyjne przedsiębiorstwa, które nie są zainteresowane wielkimi kompleksami biurowymi. Prawdopodobnie w najbliższych latach ta tendencja się nie zmieni – prognozuje Jędrychowski.
Nowe projekty biurowe powstały lub są w trakcie realizacji na Dolnym Mokotowie, gdzie w ostatnich latach stosunkowo niewiele się działo. Przykłady to Bobrowiecka 8 (22.000 m2, 2017), Witosa Point przy Idzikowskiego (6.200 m2, 2018) czy Beethoven Point przy Bobrowieckiej (6.500 m2, 2019). Rozwój tej dzielnicy pod kątem inwestycji biurowych zyskał dodatkowy impuls w postaci planowanej budowy linii tramwajowej do Wilanowa, atutem jest również bliskość centrum.
Młody rynek, szybkie zmiany
Mimo, że Warszawa jest największym i najstabilniejszym rynkiem biurowym w Polsce, sytuacja w stolicy wciąż dynamicznie się zmienia. Jakie ma to przełożenie na najemców?
Warszawa to fascynujący rynek, na którym wciąż dużo się dzieje. Aby umiejętnie się na nim poruszać, trzeba na bieżąco śledzić trendy i przewidywać zmiany. Dlatego firmy planujące relokację powinny korzystać z usług doradców na rynku nieruchomości komercyjnych, którzy na bieżąco gromadzą i analizują informacje. Potrafią oni dopasować ofertę do indywidualnych potrzeb klienta i zaoferować możliwości, z których często firmy nie zdają sobie sprawy. Wiedzą, jak wykorzystać odpowiedni moment na rynku. Taka współpraca to obustronna korzyść, zwłaszcza, że koszty usług doradców ponoszą właściciele budynków – tłumaczy Łukasz Jędrychowski z Nuvalu Polska.
