Biurowe południe Polski
Kraków i Wrocław to jedyne regionalne rynki biurowe w Polsce, które dysponują zasobami, przekraczającymi 1 mln m2. Co takiego sprawiło, że sektor ten tak dobrze rozwinął się akurat na południu Polski? Jak wyglądają perspektywy dla rynku nieruchomości w tych miastach w kontekście COVID-19? O tym rozmawiamy z Agnieszką Kuehn i Bartoszem Plewą z firmy doradczej Savills.
Kraków i Wrocław to jedyne regionalne rynki biurowe w Polsce, które dysponują zasobami przekraczającymi 1 mln m2. Co takiego sprawiło, że sektor ten tak dobrze rozwinął się akurat na południu Polski? Jak wyglądają perspektywy dla rynku nieruchomości w tych miastach w kontekście COVID-19? Warszawa od zawsze wiodła prym na rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Czy miasta regionalne mają kiedykolwiek szansę ją doścignąć?
Agnieszka Kuehn, menedżer regionalny, dział powierzchni biurowych, Savills Kraków: Stolice krajów bardzo często mają przewagę wynikającą z tego, że w naturalny sposób koncentruje się w nich duża część biznesu czy administracji. Ogromnym atutem Polski w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest jednak duża liczba silnych ośrodków miejskich. Rozłożone są one dość równomiernie pod względem geograficznym i tym samym mogą korzystać z napływu zasobów ludzkich z okolicznych miejscowości.
Osiem głównych rynków regionalnych w Polsce już teraz praktycznie zrównało się z Warszawą pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Stolica na koniec czerwca 2020 r. posiadała ok. 5 685 000 m2, a Kraków, Wrocław, Łódź, Trójmiasto, Poznań, Szczecin, Lublin i Katowice łącznie – ok. 5 595 000 m2. Różnica wynosi zatem zaledwie 90 000 m2, a więc tyle co powierzchnia jednego dużego projektu biurowego w Warszawie.
Bartosz Plewa, konsultant, dział powierzchni biurowych, Savills Wrocław: Rynki biurowe w regionach wcale nie muszą być w cieniu Warszawy i chyba nie warto dłużej ich porównywać ze sobą. Każde z miast regionalnych wytworzyło swój lokalny subrynek, ze swoją unikatową specyfiką i atutami, którymi przyciągają najemców. Chociażby dla wielu firm z sektora BPO pierwszym wyborem nie jest Warszawa, a właśnie rynki regionalne.
Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku biurowym w Krakowie i we Wrocławiu?
Agnieszka Kuehn: Kraków jest największym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Na koniec drugiego kwartału 2020 r. dysponował zasobami na poziomie 1,48 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W trakcie pierwszych sześciu miesięcy roku miasto to wzbogaciło się o blisko 70 000 m2 nowej powierzchni. Największym nowym projektem był kolejny budynek w ramach kompleksu High5ive. Na półmetku roku w budowie pozostawało ponad 185 000 m2, z czego ok. 100 000 m2 ma być oddanych do użytku do końca roku.
W ślad za poszerzającymi się zasobami na początku roku podążała również stosunkowo wysoka aktywność najemców, która jednak w drugim kwartale została nieco wyhamowana z powodu COVID-19. W tym bezprecedensowym okresie w historii rynku biurowego, pomimo licznych wyzwań związanych z pandemią, w ciągu pierwszego półrocza w Krakowie wynajęto ok. 115 000 m2 powierzchni biurowej, co oznacza spadek rok do roku o 15%.
Bartosz Plewa: Wrocław dysponuje nieco mniejszymi zasobami powierzchni biurowej od Krakowa, ale nadal na tyle dużymi, by miasto mogło dumnie nosić miano drugiego największego regionalnego rynku biurowego w Polsce. W stolicy Dolnego Śląska na koniec czerwca 2020 r. dostępnych było 1,19 mln m2. W trakcie pierwszego półrocza wybudowano tu, co prawda, tylko jeden nowy budynek – siedzibę firmy Techland, ale do końca roku rynek wzbogaci się o kolejne 43 000 m2.
Popyt w pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. był nadzwyczaj wysoki. We Wrocławiu wynajęto w tym czasie ok. 62 500 m2, co oznacza blisko 40% wzrost rok do roku. To jednak zasługa głównie bardzo dobrego pierwszego kwartału. W drugim obserwowaliśmy już skutki COVID-19, które z pewnością będą odczuwalne również w drugiej połowie roku.
Jak zatem COVID-19 wpłynął na sytuację na obu rynkach?
Bartosz Plewa: Trzeba przyznać, że po kilku latach dynamicznego rozwoju rynek deweloperski we Wrocławiu delikatnie przyhamował. Ilość powierzchni biurowej, która zostanie w tym roku dostarczona na rynek, jest o ok. połowę mniejsza od średniej pięcioletniej. Deweloperzy z pewnością jeszcze przez jakiś czas będą nieco ostrożniej podchodzić do rozpoczynania nowych projektów, ale wierzę, że w dłuższej perspektywie Wrocław powróci na ścieżkę dynamicznego wzrostu jako jeden z najbardziej atrakcyjnych rynków regionalnych.
Najemcy powoli wracają już do biur. Obserwuję, że proces ten przebiega dużo szybciej w przypadku mniejszych firm, zwłaszcza lokalnych, liczących do 100 pracowników. Duże korporacje w większości jeszcze czekają z decyzją na koniec roku. Te firmy, które wróciły do biur w większości stosują model hybrydowy, łączący pracę zdalną z pracą z biura. Moim zdaniem takie rozwiązania spopularyzują się w wyniku pandemii. Czas tylko pokaże w jakich proporcjach. W miarę przedłużania się obecnej sytuacji coraz częściej słychać już wśród pracodawców głosy tęsknoty za korzyściami wynikającymi z tradycyjnego modelu pracy.
Agnieszka Kuehn: Zgadzam się, model rotacyjny ma wiele zalet i pozwala m.in. zachować zasadę dystansu społecznego w biurze, dzięki mniejszemu zagęszczeniu osób na powierzchni. Pracownicy mogą wówczas wymieniać się wiedzą, efektywniej pracować w zespołach i przede wszystkim mieć zapewnione komfortowe warunki do pracy, w tym tak podstawowe jak biurko, dobre połączenie z internetem, klimatyzację czy ciszę. W Krakowie obłożenie w biurach przez kilka miesięcy było bardzo niskie, ale od września powoli rośnie. Spodziewamy się, że praca zdalna jeszcze przez jakiś czas pozostanie preferowanym wyborem pracowników oraz firm. Taka sytuacja może się utrzymać do końca roku, albo nawet do wiosny, żeby uniknąć jesienno-zimowego okresu grypowego.
Pewne trendy, które powstały lub przyspieszyły w wyniku pandemii, zostaną z nami na dłużej. Przede wszystkim będzie to większa elastyczność. Najemcy będą łączyć pracę w biurze z home office, a także wykorzystywać dodatkowo przestrzeń coworkingową i biura serwisowane. Zamiast zabezpieczać z wyprzedzeniem powierzchnię na ekspansję mogą korzystać z oferty operatorów elastycznych i ulokować w nich poszczególne zespoły, w miarę rozwoju firmy. Z pewnością nie mamy do czynienia z końcem biur. Jestem zdania, że rynek po prostu ewoluuje.
Jak będzie wyglądać przyszłość rynków biurowych w Krakowie i Wrocławiu, i w czym należy upatrywać nadziei na ich dalszy rozwój, tak, by wciąż przyciągały najemców?
Bartosz Plewa: Wrocław od zawsze kojarzony był jako znakomite zaplecze dla firm IT. Wysoka jakość kształcenia na kierunkach technicznych oraz dobra współpraca korporacji z uczelniami wyższymi zaowocowała licznymi talentami. Prezesi i założyciele wielu lokalnych startupów, które odnoszą dzisiaj sukcesy, wywodzą się z firmy Siemens. 20 lat temu firma ta podjęła decyzję o utworzeniu we Wrocławiu swojego Centrum Rozwoju Oprogramowania. To pokazuje, jak bardzo rozwój miasta przenika się i jest współzależny od rynku biurowego. Wiele z firm, które tworzą byli pracownicy Siemens, a później Nokia Siemens Networks, a także innych gigantów, jak np. obecnego od lat we Wrocławiu Capgemini, to najemcy, którzy rozwijają się pomimo COVID-19. W tym upatruję największej siły i potencjału do dalszego rozwoju rynku biurowego we Wrocławiu.
Agnieszka Kuehn: Pomimo bezprecedensowej sytuacji na rynku, mniejszej liczby studentów i turystów, Kraków nadal tętni życiem. W sektorze biurowym procesy najmu, które zaczęły się przed pandemią i zostały wstrzymane, powoli wracają do realizacji. Słowo klucz, jakim jest teraz elastyczność to domena nie tylko coworków. Na rynku pojawiła się bogata oferta podnajmów, które pozwalają wynająć w pełni umeblowane biuro, w bardzo prestiżowych budynkach, często na krótszy okres i o mniejszych metrażach, niż przy standardowej umowie najmu. Ewoluuje również oferta wynajmujących i wiele elastycznych rozwiązań można wynegocjować u właścicieli tradycyjnych powierzchni biurowych. Jeżeli nie będzie kolejnego lockdown’u, w roku 2021 biznes powinien już zadomowić się w nowej normalności, a rynek nieruchomości biurowych w Krakowie nadal będzie się prężnie rozwijał, jak miało to miejsce dotychczas.
Outsourcing&More
