Ciasne, ale własne, czyli jak zmieniają się preferencje zakupu mieszkania w Polsce

W ciągu ostatnich trzech lat średnio o 2 mkw. zmalało mieszkanie dwupokojowe, które chcieliby kupić Polacy. W 2022 roku 27 proc. rodzin z dziećmi uznawało dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu. Przywiązanie do własności w naszym kraju oraz wzrost cen napędza “kurczenie się” i tak już małych mieszkań - wynika z najnowszego raportu Otodom i JLL.

M3 to już od dwóch lat pierwszy wybór nabywców, a w IV kwartale ubiegłego roku zamiar zakupu takiego lokum deklarowało aż 37 proc. użytkowników obido, platformy mieszkaniowej z ofertami deweloperskimi. Jeszcze w 2018 r. najpopularniejszym typem mieszkań były te z trzema pokojami. W ciągu dwóch lat spadła jednak nie tylko liczba pokoi w poszukiwanych mieszkaniach, ale i oczekiwania Polaków względem metrażu. W 2022 roku 27 proc. rodzin z dziećmi uznawało dwa pokoje z kuchnią o powierzchni 30-39 mkw. za akceptowalne do zakupu.

 Wygląda na to, że przekonanie: ciasne, ale własne, któremu wciąż hołdujemy w naszym kraju, wraz z gigantycznym wzrostem inflacji i zmniejszeniem dostępności kredytów mieszkaniowych nabrało nowego znaczenia. Spadek zdolności kredytowej zmusił nabywców do ograniczenia kwoty maksymalnej, jaką byli w stanie przeznaczyć na zakup w czasie, gdy ceny całkowite zakupu takich lokali rosły. Część z nich oczywiście była w stanie obniżyć swoje oczekiwania względem lokalizacji czy standardu. Natomiast dla dużej części, wyjściem było zaplanowanie życia na mniejszym metrażu. Jednocześnie 27% osób, które wzięły udział w badaniu przeprowadzonym dla Otodom Analytics w lutym i marcu 2023 r., powiedziało, że przy trudności w sfinansowaniu zrezygnowałaby z zakupu- wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Head of Research, Otodom Analytics.

Wybieramy to, na co nas stać

Według najnowszego raportu JLL i Otodom „Preferencje nabywców mieszkań 2022” na koniec 2021 roku najczęściej poszukiwane były mieszkania o metrażu 30-39 mkw. W 2022 popularność zyskały lokale jeszcze mniejsze - do 30 mkw. Ich udział w strukturze zainteresowania wzrósł z 5 do 20 proc., w rezultacie czego mieszkania o metrażu do 40 mkw. stanowiły 54% wszystkich wskazań poszukujących. Jeszcze wyższy odsetek takich wskazań odnotowano w Warszawie i Krakowie (odpowiednio 56% i 55%).

Co ciekawe, mieszkania kilka metrów powyżej 30 mkw. mogły ​ jeszcze niedawno być rozpatrywane jako większa kawalerka czy tzw. studio. Obecnie coraz powszechniejsze jest podejście, że na maksymalnie 39 mkw., a więc stosunkowo niedużej powierzchni, znajdują się dwa pokoje i taki metraż coraz częściej akceptują poszukujący dwupokojowych nieruchomości na platformie obido. Tych natomiast, którzy wskazują na dwójki jako docelowe mieszkania jest coraz więcej. Był to najczęściej poszukiwany typ mieszkania w minionym roku.

W ciągu ostatnich trzech lat oczekiwania potencjalnych nabywców względem wielkości mieszkania zmalały i to bez względu na preferowaną liczbę pokoi. Im więcej pomieszczeń, tym mniejszy minimalny metraż akceptowany jest przez poszukujących mieszkania. Z naszego raportu wynika, że na lokale dwupokojowe przypada średnio około 35 mkw., na trzypokojowe 49 mkw., a 4 pokoje z reguły mieszczą się na powierzchni 67-69 mkw. - ​ komentuje Anna Karaś, Senior Analyst, Residential Research, JLL.

Nieruchomość lepsza, niż lokata bankowa

Okazuje się, że budżet osób poszukujących mieszkania rósł w ciągu ostatnich 5 lat. Analiza danych z serwisu obido pokazuje, że w 2021 roku kwota maksymalna przeznaczona na zakup mieszkania najbardziej wzrosła w Krakowie, bo o 18 proc., a we Wrocławiu i Trójmieście o 13 proc. Natomiast na koniec IV kwartału 2022 roku zanotowano w Warszawie wzrost na poziomie nawet 19 proc.

Z raportu JLL i Otodom wynika, że podobnie jak rok wcześniej w 2022 warszawiacy deklarowali największe kwoty na zakupy nowego lokum 1,2 lub 3-pokojowego. Na przykład podczas gdy w innych miastach maksymalny budżet na kawalerkę wzrósł o 1-12 proc., w Warszawie aż o 45 proc., czyli adekwatnie do realnych cen takich lokali. ​ Tym samym rynek warszawski był w minionym roku jedynym, na którym nabywcy najbardziej stabilnie podnosili kwotę na zakup mieszkania zgodnie ze wzrostem cen.

Pamiętajmy, że to zjawisko nie obrazuje sytuacji wszystkich Polaków. Rok 2022 pokazał wyraźnie, że nie tylko nie są oni w stanie nadążyć i dostosować budżetu do dynamiki wzrostu cen, ale też w dużej części są uzależnieni od kredytów. Stąd 40-50 proc. spadek sprzedaży w zależności od miasta, jaki odnotowano w minionym roku. Nawet jeśli statystycznie ceny mieszkań rosły wolniej niż inflacja, a średnie zarobki poprawiały się systematycznie wg danych GUS, to nie znajdowało to odzwierciedlenia ani w portfelach, ani w zdolności kredytowej Polaków. Na rynek wkroczyli natomiast śmiało ci, którzy mając zgromadzone oszczędności - najczęściej na poziomie do 300 tys. zł - postanowili je zabezpieczyć -mówi Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics.

Pojawiła się nowa grupa klientów

Do końca 2021 roku największą grupą wśród poszukujących mieszkania na platformie obido były pary oraz rodziny z dziećmi – średnio około 66 proc. użytkowników. Kolejną grupę co do wielkości stanowili single, których udział, w zależności od badanego rynku, wahał się pomiędzy 18-25 proc. W 2022 roku pojawili się nowi klienci rynku deweloperskiego – osoby, które nie chcą określać celu w szukaniu mieszkania. Użytkownicy nieokreślający swojego profilu to najbardziej zróżnicowana grupa potencjalnych nabywców głównie pod względem deklarowanego budżetu. Wśród nich aż 79 proc. deklaruje, że ma gotówkę na zakup nieruchomości i w różnych miastach od 34 do 40 proc. z nich dysponuje kwotą maksymalnie 300 tys. zł. W tej grupie są też tacy, którzy koncentrują się tylko na dużych kwotach powyżej 700 tys. zł (w zależności od miasta od 14 do 30%). Tym samym w minionym roku udział osób myślących o zakupie pod wynajem sięgał w niektórych regionach nawet 30 proc.

A co z trendem obserwowanym we wcześniejszych latach i rosnącym udziałem zakupów w aglomeracjach?

Trend, który nasiliła pandemia COVID-19, umacniał się również w 2022 roku. Dane z ubiegłego roku potwierdzają rosnące zainteresowanie zamieszkaniem w ​ aglomeracjach. Szczególnie wyraźnie widać to było w obszarach wokół Warszawy i Krakowa. W tych miastach 42% użytkowników obido brało pod uwagę zamieszkanie w obszarze podmiejskim. Było to w obu przypadkach o 5 p.p. więcej niż rok wcześniej – komentuje Anna Karaś, JLL.

Czy wobec rosnących cen mieszkań więcej użytkowników będzie spoglądać w 2023 r. na obrzeża miasta?

Więcej szczegółów w raporcie “Preferencje nabywców mieszkań 2022” oraz na stronie https://www.otodom.pl/wiadomosci/

Otodom