Handel w małych miastach w rozkwicie

W 2022 roku inwestorzy działający na rynku handlowym w Polsce chętniej wybierali małe miasta (do 100 000 mieszkańców). Nowa podaż w tych ośrodkach miejskich wyniosła 60% całkowitego wolumenu, a dzięki temu zasoby małych miast są obecnie na porównywalnym poziomie, co tych średniej wielkości (100 000-400 000 mieszkańców). W dalszym ciągu największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się obiekty handlowe o małej skali, tj. parki handlowe oraz projekty typu strip mall. Od strony inwestycyjnej wolumen transakcji nieruchomości handlowych wzrósł o ponad 60% w porównaniu z 2021 rokiem.

Zasoby handlowe w Polsce na koniec 2022 roku wyniosły 12,6 mln m kw., z czego ponad połowa znajduje się w ośmiu największych aglomeracjach. W ubiegłym roku deweloperzy dostarczyli na polski rynek ponad 300 000 m kw. nowej powierzchni handlowej, co było najwyższym wynikiem od 2018 roku kiedy ukończono 365 000 m kw.

„Najwyższa aktywność deweloperów skupiła się na małych miastach o populacji nieprzekraczającej 100 000 mieszkańców. To tam zrealizowano ponad 60% nowej podaży, przy czym w zdecydowanej większości były to niewielkie projekty lub ich rozbudowy (poniżej 10 000 m kw.). Z kolei, w największych ośrodkach ukończono zaledwie 28% nowej podaży. Aktywny rok na małych rynkach spowodował, że zasoby handlowe w tych miastach zrównały się z zasobami zlokalizowanymi w ośrodkach o średniej wielkości – po 24% udziału w rynku. Obserwując realizowaną aktualnie powierzchnię handlową możemy już śmiało założyć, że w kolejnych kwartałach zasoby w małych miastach przekroczą te zlokalizowane w średnich ośrodkach miejskich,” – komentuje Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec 2022 roku w Polsce na etapie realizacji znajdowało się nieznacznie ponad 255 000 m kw. powszechni handlowej, z czego aż 64% powstaje w małych miastach. Największym projektem w realizacji jest Bawełnianka (23 000 m kw.) w Bełchatowie. Zdecydowaną większość aktualnie powstających projektów stanowią nowe obiekty – 22 inwestycje, podczas gdy rozbudowy to zaledwie 7 inwestycji.

„Tak wysoka aktywność na najmniejszych rynkach handlowych w Polsce spowodowana jest wysokim nasyceniem powierzchnią handlową większych miast. Można oczekiwać, że w perspektywie średniookresowej mniejsze miasta nadal będą głównym punktem zainteresowania inwestorów,” – dodaje Bożena Garbarczyk.

W 2022 roku w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce odnotowano spadek wskaźnika pustostanów w ciągu roku o 0,6 pp. do poziomu 4,7%. Wzrost pustostanów zauważalny był w czterech lokalizacjach, przy czym największy odnotowano w Szczecinie (z 3,8% na 4,6%), natomiast spadek pustostanów dotyczył pozostałych aglomeracji, przy czym największy miał miejsce we Wrocławiu (z 7,1% do 4%) oraz na Śląsku (z 5,1% do 3,4%).

„Należy tutaj dodatkowo wyjaśnić, że badanie pustostanów odbywa się raz w roku na przełomie lipca i sierpnia, a ubiegłoroczna weryfikacja dostępnej powierzchni handlowej pozwoliła wykazać poziomy wynajęcia obiektów po wycofaniu się z Polski marki Tesco w 2021 roku. Dzięki temu wiemy, że cześć z tych powierzchni została wykupiona przez Netto i Kaufland lub powstawały na niej sklepy DYI, m.in.: Leroy Merlin czy OBI,”– wyjaśnia Bożena Garbarczyk.

Ostatnie lata mocno dały się we znaki najemcom obiektów handlowych. Ograniczenia w działalności w trakcie pandemii, stale rosnąca inflacja oraz kryzys energetyczny, wpłynęły na ich trudną sytuację finansową. Te niekorzystne czynniki przyśpieszyły decyzje o wycofaniu się z polskiego rynku kilku marek. Wśród takich najemców znaleźli się m.in. sieć Sfera oraz marka Orsay. Dodatkowo, w minionym roku ogłoszono upadłość Go Sport oraz TXM S.A. (właściciel Textil Market). Z drugiej strony, 2022 rok przyniósł też debiuty na polskim rynku, a swoje pierwsze butiki w Polsce otworzyły m.in. marka Uniqlo, Jott (należąca do grupy LVMH), Gudi Home, Lovisa, drogeria dm, Philipp Plein. Ponadto, kolejne marki planują wejście do Polski w 2023 roku, m.in. marka Woolworth.

„Obserwując, jak zmieniały się przyzwyczajenia klientów i ich oczekiwania, którzy w trakcie pandemii zaczęli dokonywać szybszych i bezpieczniejszych zakupów, w dalszym ciągu możemy spodziewać się utrzymującej popularności projektów typu convenience, parków handlowych i dyskontów. Wzrost zainteresowania konsumentów zakupami w tego typu obiektach wpływa na decyzje inwestorów, którzy koncentrują się na mniejszych formatach,” – podsumowuje Bożena Garbarczyk. 

Z punktu widzenia sytuacji na rynku inwestycyjnym, sytuacja wydaje się powoli normować. Po dwóch latach ograniczonego popytu na aktywa handlowe ze strony inwestorów kapitałowych, sektor handlowy systematycznie odzyskuje swój udział w rynku.

„Nieruchomości handlowe zakończyły 2022 rok z wolumen transakcji na poziomie 1,45 mld EUR, a odnotowana wartość zainwestowanego kapitału była wyższa o ponad 60% w porównaniu do roku 2021. Należy przy tym zaznaczyć, że osiągnięty poziom jest wciąż poniżej wartości notowanych przed pandemią, kiedy średniorocznie od strony inwestycyjnej aktywa handlowe przyciągały kapitał na poziomie około 2 mld EUR,” – wyjaśnia Małgorzata Krzystek, Dyrektor działu wycen i doradztwa w Knight Frank.

Istotny udział w ubiegłorocznym wolumenie miały dwie transakcje portfelowe EPP (łącznie 653 mln EUR) oraz nabycie dwóch obiektów handlowych przez NEPI (Forum Gdańsk kupione za 250 mln EUR i Atrium Copernicus za 127 mln EUR). Pozostałe transakcje inwestycyjne w sektorze handlowym to w przeważającej części kupno niewielkich parków handlowych o powierzchni nieprzekraczającej 5 000 m kw. oraz wolnostojące sklepy spożywcze.

„Mniejsze zainteresowanie ze strony inwestorów rynkiem handlowym wpłynęło na brak transakcji typu prime. Pierwszą transakcją, którą można zaliczyć do kategorii najlepszych aktywów, chociaż dotyczyła miasta regionalnego, było nabycie Forum Gdańsk w ostatnim kwartale 2022 roku przy stopie kapitalizacji około 6%. Większość sprzedawanych w ubiegłym roku nieruchomości handlowych dotyczyła mniejszych formatów (parki handlowe i centra typu convenience), które wyceniane były na poziomie 7,50-8,50%. Z naszych analiz wynika, że stopy kapitalizacji tego typu aktywów utrzymają się na stabilnym poziomie,” – dodaje Małgorzata Krzystek.

Knight Frank