Jak kupić ciekawą nieruchomość w atrakcyjnej cenie, czyli zakup od syndyka
W dobie szalejącej inflacji zakup ciekawej nieruchomości w atrakcyjnej cenie na potrzeby mieszkaniowe czy inwestycyjne staje się coraz trudniejszy. Inwestorzy poszukujący ofert lub okazji cenowych na rynku nieruchomości coraz częściej korzystają z alternatywnych form zakupu mieszkań, domów czy gruntów. Jedną z nich jest zakup nieruchomości od syndyka zarówno w toku postępowań upadłościowych przedsiębiorstw jak i coraz popularniejszych upadłości konsumenckich.
W Polsce rocznie otwieranych jest ok rocznie ok 16-18 tyś. postępowań upadłościowych a ich liczba wciąż rośnie. Jednym z istotnych elementów sądowego postępowania upadłościowego jest „likwidacja” czyli sprzedaż składników masy upadłości. Coraz częściej, w związku z rosnącą popularnością upadłości konsumenckiej, w ofercie syndyków – osób prowadzących postępowania upadłościowe – pojawiają się nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach i okazyjnych cenach. Niestety często inwestorzy rezygnują z tej formy zakupu, nie znając instytucji upadłości i bojąc się formalności związanych z postępowaniem sądowym.
Postępowanie upadłościowe i Syndyk
Postępowanie upadłościowe to postępowanie sądowe prowadzone wobec niewypłacalnych przedsiębiorców lub konsumentów, które ma na celu zaspokojenie w jak najwyższym stopniu wierzycieli poprzez likwidację (sprzedaż) majątku upadłego i przekazanie im uzyskanych w ten sposób środków. Prowadzone jest przez syndyka pod nadzorem sądu i sędziego-komisarza.
To właśnie syndyk prowadzący postępowanie „w terenie” będzie partnerem-kontrahentem dla inwestora w trakcie całego procesu zakupu nieruchomości. Syndykiem może być osoba posiadająca licencję doradcy restukturyzacyjnego. Do podstawowych zadań syndyka należy objęcie majątku upadłego i jego likwidacja (sprzedaż) w celu zgromadzenia środków na zaspokojenie wierzycieli.
Proces likwidacji majątku powinien być przeprowadzony w miarę możliwości jak najszybciej, stąd też każda nieudana próba sprzedaży powoduje obniżenie ceny oferowanej nieruchomości, tym samym staje się ona coraz atrakcyjniejsza dla inwestora a poziom dyskonta może osiągać wartości przekraczające kilkadziesiąt procent.
Etapy sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym
Likwidacja majątku dłużnika po ogłoszeniu upadłościowym – szczególnie w przypadku nieruchomości – ma dosyć sformalizowaną formę i cechuje się wysokim poziomem przejrzystości i jawności. Syndyk czynności związane ze sprzedażą nieruchomości rozpoczyna od objęcia tego składnika majątkowego i jego wyceny (zlecenia sporządzenia opisu i oszacowania). Po ustaleniu ceny rynkowej syndyk wybiera jedną z form sprzedaży: przetarg lub sprzedaż „z wolnej ręki” i określa regulamin sprzedaży. O swoim wyborze syndyk informuje sąd (upadłość konsumencka) lub wnosi o jej zatwierdzenie do sędziego-komisarza (upadłość przedsiębiorstwa).
Po zakończeniu czynności przygotowawczych syndyk może rozpocząć działania związane bezpośrednio ze sprzedażą nieruchomości. Publikuje wymagane prawem obwieszczenia – w przypadku starszych postępowań obwieszczenia ukazują się w Monitorze Sądowym i Gospodarczy, jeżeli sprzedaż odbywa się w ramach postepowań otwartych na podstawie wniosków złożonych po 1 grudnia 2021 r. obwieszczenia publikowane są w aplikacji do obsługi postępowań upadłościowych czyli Krajowym Rejestrze Zadłużonych (obwieszczenia te dostępne są dla każdego bez dodatkowych wymogów rejestracyjnych). Ogłoszenia o sprzedaży publikowane są także na popularnych portalach z ogłoszeniami.
Treścią obwieszczeń i ogłoszeń – obok informacji o samej nieruchomości – jest wezwanie do składania ofert i termin ich otwarcia. Oferty składane są w zamkniętych kopertach i nikt poza oferentami nie zna ich treści. Złożenie oferty wiąże się także wymogiem wpłaty wadium (standardowo 10% ceny minimalnej), które zwracane jest w przypadku, gdy oferta inwestora nie zostanie wybrana.
Po upływie terminu na składanie ofert następuje ich otwarcie (w sądzie w przypadku przetargu lub w innym miejscu, np. w kancelarii syndyka w przypadku sprzedaży „z wolnej ręki”) w trakcie którego oferty sprawdzane są pod względem formalnym (czy spełniają wymogi wskazane w regulaminie sprzedaży) oraz pod względem zaoferowanej ceny nabycia (zaoferowana cena nie może być mniejsza niż cena minimalna wskazana w regulaminie).
W przypadku, gdy ofertę złoży jedne inwestor i spełnia ona wymogi formalne to jego ofertę wybiera syndyk. W przypadku złożenia więcej niż jednej (poprawnej ze względów formalnych) ofert i w przypadku zadeklarowania chęci podwyższenia ceny przez część lub wszystkich oferentów syndyk przeprowadza licytację na zasadach ustalonych w regulaminie. W tym przypadku syndyk wybierze najwyższą wyłonioną w toku licytacji ofertę.
Po wyborze oferty pozostaje skompletowanie dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy sprzedaży, ustalenie terminu i zawarcie aktu notarialnego.
Zakup nieruchomości w postępowaniu upadłościowym a hipoteka i zobowiązania upadłego
W związku z faktem, iż nieruchomość kupowana jest od zadłużonej osoby często stanowi ona zabezpieczenie wierzytelności (hipoteka). W przypadku zakupu w postępowaniu upadłościowym (inaczej niż ma to miejsce w przypadku zakupu tradycyjnego) hipoteki wykreślane są z chwilą zawarcia aktu notarialnego z mocy prawa (notariusz składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego), co wynika to z faktu, iż sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Dotyczy to jednak tylko całej nieruchomości nie zaś jej ułamkowej części. Dodatkowo należy pamiętać, że nabywcę nie obciążają żadne zobowiązania upadłego związane z nieruchomością, w tym np. podatki czy nieuregulowane opłaty czynszowe.
Michał Górnicki, Kancelaria Nowacka&Górnicki
