Nieruchomości

Lubelski rynek biurowy wkracza w kolejną fazę

1 333

Od wielu lat lubelski rynek biurowy jest napędzany głównie przez sektor IT utrzymujący dużą dynamikę wzrostu. Tutejsze nieruchomości oferują idealne warunki także do powstawania w Lublinie nowych i rozwój istniejących centrów operacyjnych z sektora BPO czy SSC. Odpowiedzią na tempo rozwoju branży nowoczesnych usług dla biznesu są nowe projekty biurowe realizowane przez deweloperów, których zaufanie do lubelskiego rynku nie słabnie.

Za wstęp do przedstawienia aktualnej sytuacji na lubelskim rynku biurowym i lepszego zrozumienia zasadności podejmowanych aktualnie działań deweloperów niech posłuży raport Business Environment Assessment Study 2019 opracowany przez ekspertów firm Antal, Cushman & Wakefield oraz Vastint. W rankingu tym, prezentującym potencjał inwestycyjny największych polskich miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Lublin, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin) w oparciu o badanie przeprowadzone wśród prezesów, członków zarządów czy dyrektorów w firmach już funkcjonujących w tych miastach, najlepsze okazały się Lublin i Trójmiasto, uzyskując ogólną ocenę na poziomie 7,4. Jedną z analizowanych kategorii były nieruchomości, na którą składały się kryteria, takie jak dojazd do biura komunikacją miejską, jakość dostępnej powierzchni biurowej, jakość usług dodatkowych znajdujących się w budynkach lub w bezpośrednim sąsiedztwie czy atrakcyjność cen powierzchni biurowych. Z oceną 7,8 na 10, bezapelacyjnym zwycięzcą w tej kategorii został Lublin, wyprzedzając Trójmiasto i Kraków. Jednym z elementów dających przewagę nad konkurencyjnymi lokalizacjami są wyraźnie niższe stawki najmu, przyczyniające się do oszczędności z tytułu kosztów operacyjnych na poziomie 20–30% względem Polski centralnej i zachodniej.

Aktualnie średnie stawki za powierzchnie dostępne w lubelskich biurowcach klasy A wynoszą 11–12 EUR/m2/miesiąc, co sprawia, że wśród rynków regionalnych Lublin oferuje najtańszą powierzchnię. Przy całkowitych zasobach na poziomie 207 874 m2 współczynnik powierzchni niewynajętej wynoszący 12% należy uznać za zdrowy, rynkowy poziom. W najbliższych miesiącach poziom pustostanów powinien nieco wzrosnąć ze względu na dwa kluczowe czynniki. Po pierwsze, spowolnienie aktywności najemców w związku z pandemią koronawirusa, która wstrzymała światową gospodarkę w II kwartale bieżącego roku i sprawiła, że firmy ostrożniej podchodzą do ewentualnych relokacji czy ekspansji. Po drugie, począwszy od IV kwartału 2020 r. lubelski rynek będzie powiększał się wraz z oddawaniem do użytku kolejnych biurowców. Największymi realizowanymi aktualnie projektami są A-klasowe CZ Office Park D, Wojciechowska 9A oraz G7 Inter Office, które w dużej mierze stanowią kolejne etapy realizacji poszczególnych parków biurowych rozwijanych przez lokalnych deweloperów, którzy bezapelacyjnie zdominowali lubelski rynek powierzchni biurowych.

Najwcześniej, bo już w IV kwartale 2020 r. na rynek trafi budynek CZ Office Park D stanowiący trzeci etap rozwoju kompleksu biurowego, który lubelska spółka Centrum Zana Holding Sp. z o.o. Sp. K. realizuje u zbiegu al. Kraśnickiej i ul. Nałęczowskiej na terenie dawnej zajezdni MPK na Helenowie. Po budynkach A i C o powierzchni biurowej odpowiednio 20 900 m2 i 4200 m2 przyszła kolej na trzeci budynek o powierzchni 7000 m2. Tym, co stanowi o niewątpliwym atucie całego kompleksu jest doskonała lokalizacja w sąsiedztwie miasteczka akademickiego, w szczególności nowego Kampusu Zachodniego Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej przy ul. Głębokiej, który zostanie uruchomiony od nowego roku akademickiego.

Bliskość uczelni wyższych, stanowiących główne źródło napływu wykwalifikowanych kadr na rynek pracy jest tym istotniejsza, że bardzo często najemcami w nowych biurowcach są spółki IT zatrudniające także studentów. W tym kontekście sąsiedztwo uniwersytetów jest nieocenione. Jednocześnie budynek D usytuowany jest przy jednej z głównych arterii komunikacyjnych miasta, dzięki czemu nie tylko jest świetnie skomunikowany z największymi dzielnicami Lublina, ale także umożliwia dotarcie do ścisłego centrum Lublina w kilka minut jazdy samochodem. Ponadto, bezpośrednio przy budynku znajdują się przystanki komunikacji miejskiej wielu linii. Sam budynek, w pełni dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych, charakteryzuje się wysokością kondygnacji powtarzalnej ponad 3,7 metra. Będzie się składał z 6 kondygnacji naziemnych i 1 podziemnej, oferując najemcom 160 miejsc parkingowych. Jego atrakcyjność wizualna to zasługa przede wszystkim trzyszybowej fasady aluminiowej wypełniającej 100% elewacji z zewnętrzną zielenią pnącą, a także użycie wewnątrz betonu architektonicznego. Taras widokowo-rekreacyjny, reprezentacyjny hol wejściowy z recepcją, którego przestrzeń zamknięta będzie świetlikiem w poziomie dachu, czy też zewnętrzne podkonstrukcje pod zieleń pnącą sprawią, że budynek nie tylko oferować będzie wysokie wrażenia estetyczne, lecz także płynnie wkomponuje się w zieleń istniejącą wzdłuż al. Kraśnickiej.

Zależało nam na stworzeniu budynku, który nie tylko zagwarantuje komfortowe środowisko pracy, lecz także zaoferuje wysokie wrażenia estetyczne. Dzięki zaawansowanym rozwiązaniom technicznym, które przyjęliśmy, będziemy w stanie zaproponować najemcom najwyższą jakość przestrzeni zarówno biurowej, jak i towarzyszącej – Grzegorz Turski, Wiceprezes Centrum Zana Holding Sp. z o.o. Sp. K.

CZ Office Park D realizowany będzie w dwóch etapach – pierwszy zostanie oddany do użytku jeszcze w tym roku. Rozpoczęta jest także budowa II etapu o powierzchni 9000 m2. Po jego zakończeniu całość inwestycji doskonale wpisze się w nową zabudowę biurowo-mieszkalną kwartału wyznaczonego ulicami Nałęczowską, Morwową oraz al. Kraśnicką.

Nieco dalej w kierunku południowo-zachodnim, u zbiegu ul. Gęsiej, Jana Pawła II oraz al. Kraśnickiej na terenie parku handlowego na lubelskim Węglinie powstaje największy z budowanych aktualnie w Lublinie biurowców, tj. G7 Inter Office realizowany przez spółkę JBU Sp. z o.o. Sp. K. Znajduje się on w bezpośrednim sąsiedztwie jednej z najszybciej rozwijających się dzielnic mieszkaniowych Lublina, gdzie osiedlają się przede wszystkim ludzie młodzi. Inwestor nie ukrywa, że biurowiec powstaje głównie z myślą o branży IT zdominowanej właśnie przez młodych pracowników. W najbliższym otoczeniu biurowca kursuje wiele linii autobusowych i trolejbusowych, a także dostępna jest rozbudowana sieć ścieżek rowerowych. Na budynek o całkowitej powierzchni 16 tys. m2 składać się będzie 9 tys. m2 powierzchni biurowej oraz 3 tys. m2 powierzchni pod handel i usługi w parterze.

Czterokondygnacyjny biurowiec charakteryzować się będzie wieloma ekologicznymi rozwiązaniami. Charakterystyczna bryła budynku w kształcie litery L to dwie części połączone ze sobą szklanym łącznikiem, wyznaczające z jednej strony biurowca dziedziniec ze strefą zieloną. W miejscu tym znajdzie się restauracja ze stolikami na zielonym dachu, dzięki czemu najemcy zyskają miejsce do odpoczynku, regeneracji sił i inspiracji. Również sam biurowiec będzie posiadał zielony dach, na którym pojawią się ule, które dzięki bliskości pobliskich ogródków działkowych rzeczywiście spełnią swoją funkcję. Ponadto, podobnie jak w sąsiednim biurowcu G5, wewnętrzne elewacje budynku zazielenią się roślinnością. Niewątpliwym atutem G7 będzie dostępność miejsc parkingowych – 1300 miejsc na parkingu naziemnym i 68 stanowisk na kondygnacji podziemnej. Na kondygnacji – 1 zaplanowany jest także parking rowerowy z szatniami i całym zapleczem sanitarnym dla cyklistów. W ten sposób projekt, za którym stoi architekt Jerzy Korszeń, doskonale wpisuje się w ideę employer brandingu. Ponad 3-metrowa wysokość biur, elastyczność powierzchni czy elewacje z betonu ocieplonego termokorem, to kolejne rozwiązania stanowiące istotne atuty biurowca, którego planowany termin oddania do użytku to czerwiec 2021 r.

Trzecim z realizowanych aktualnie biurowców jest budynek Wojciechowska 9A, który powstaje u zbiegu ul. Wojciechowskiej i Skromnej. Inwestycję spółki W9 Investment S.C. J. Urban D. Piątek Wojciechowska 9A. zaprojektowała lubelska pracownia EWMA. Zgodnie z projektem do dyspozycji najemców oddane zostanie 5 tys. m2 na 6 kondygnacjach naziemnych, przy czym całkowita powierzchnia budynku to 6,7 tys. m2. Podobnie jak w przypadku dwóch poprzednich biurowców, uwagę zwraca doskonała lokalizacja W9A, który dzięki położeniu w pobliżu al. Tadeusza Mazowieckiego jest doskonale skomunikowany z innymi dzielnicami Lublina. Sąsiedztwo istniejących już biurowców oraz nowo powstających budynków mieszkaniowych sprawia, że ulica Wojciechowska nabiera całkowicie nowego charakteru atrakcyjnej dzielnicy biznesowej. Sam biurowiec powstaje w wysokim standardzie z klimatyzacją, wentylacją, doskonałą izolacją akustyczną i będzie charakteryzował się dużą funkcjonalnością przestrzeni wspólnych. Na kondygnacji podziemnej pojawi się 56 miejsc parkingowych, natomiast do dyspozycji najemców oddane zostanie dodatkowo 200 dedykowanych miejsc parkingowych. Dzięki odpowiedniemu doświetleniu powierzchni, zastosowaniu nienagrzewającego się szkła selektywnego, zaawansowanym rozwiązaniom technicznym na czele z systemem kontroli dostępu za pomocą smartfona, czy też wykorzystaniu paneli fotowoltaicznych na dachu budynku, biurowiec będzie nie tylko tworzył funkcjonalną i przyjazną przestrzeń, ale także spełni wyśrubowane normy energetyczne dbając o środowisko. O walory estetyczne zadba natomiast elewacja ze spieków kwarcowych. Planowany termin zakończenia inwestycji to wrzesień 2021 r. Warto podkreślić, iż – mimo pandemii koronawirusa i wstrzymanych na pewien czas procedur administracyjnych – deweloperzy nie zakładają możliwości opóźnienia terminów realizacji swoich inwestycji. Co istotne, w Lublinie sporo się dzieje także w kontekście powierzchni biurowych w starszych budynkach, lub tych zlokalizowanych na obrzeżach miasta, które nie są sklasyfikowane jako klasa A czy B. Niemniej jednak obiekty te przeszły lub przechodzą kapitalne remonty i stanowią niezwykle ciekawą alternatywę dla najnowszych realizacji. Warto również zauważyć, że w Lublinie są wciąż dostępne działki przygotowane pod projekty biurowe, które usytuowane są w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.

Wraz z oddaniem do użytkowania realizowanych obecnie budynków Lublin zbliży się do poziomu ćwierć miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, a w przygotowaniu znajdują się kolejne projekty, o których w niedalekiej przyszłości powinno zrobić się naprawdę głośno, nie tylko w samym Lublinie.