Na co należy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy najmu?

Zanim najemca podpisze umowę z wynajmującym budynek magazynowy czy przemysłowy, powinien zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów. Przed złożeniem podpisu na umowie warto dokładnie ją przeanalizować, by uniknąć błędów, które mogą być odczuwalne dla biznesu przez wiele lat.

Co dokładnie jest przedmiotem najmu

W umowie określa się między innymi powierzchnię, położenie czy numer księgi wieczystej. Jeśli wynajmowana jest tylko część danej nieruchomości, powinno się w metrach kwadratowych podać jej wielkość, bądź wskazać określone pomieszczenia oddane w najem. W umowach strony dość często zapominają o określeniu jaki teren przynależy do przedmiotu najmu.

Okres najmu

Istotną informacją w umowie jest okres najmu. Zapisy dokładnie określają termin jego rozpoczęcia i zakończenia. To w tym punkcie jest również zapisane, w jakim terminie przed wygaśnięciem umowy najemca musi poinformować wynajmującego o jej przedłużeniu. To bardzo istotne dane, od których zależy np. przeniesienie biznesu do innej lokalizacji bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Warto pamiętać, że okres najmu ma wpływ na różne inne zapisy umowy, jak np. wysokość czynszu. Im dłużej firma planuje pozostać w jednej lokalizacji, tym większe możliwości negocjacyjne.

Wysokość czynszu

Umowa najmu posiada zawsze formę odpłatną. Najemca zobowiązany jest do zapłaty określonego czynszu. Jego wysokość zależy od kilku czynników, m.in. lokalizacji obiektu, wielkości wynajmowanej powierzchni czy rodzaju budynku – BTS, obiekt produkcyjny czy inny. Kwota ta jest również wypadkową ustaleń, jakie mają miejsce na etapie negocjacji z właścicielem budynku. Jeśli czynsz płatny jest w innej walucie niż polski złoty, w umowie powinien znaleźć się zapis dotyczący sposobu przeliczania kwot, na przykład, że czynsz najmu płatny będzie w złotych polskich po przeliczeniu euro wg średniego kursu NBP obowiązującego w pierwszym dniu roboczym miesiąca, za który czynsz jest opłacany.

Zwróć uwagę:

• Do jakiego dnia miesiąca będzie płacony czynsz
• Co grozi za opóźnienie w płatnościach

Opłaty eksploatacyjne i inne

Do miesięcznych kosztów czynszowych należy doliczyć także opłaty eksploatacyjne, czyli tzw. service charge. W ich skład wchodzą wszystkie usługi związane z utrzymaniem obiektu magazynowego oraz terenów wspólnych parku, takie jak: ochrona, odśnieżanie, utrzymanie czystości. Poza czynszem i opłatami eksploatacyjnymi są również opłaty za media. Mowa tutaj o opłatach za prąd, wodę czy telekomunikację. Więcej informacji o opłatach i kosztach najmu znajdziecie w dalszej części poradnika. W umowach strony dość często zapominają o określeniu jaki teren przynależy do przedmiotu najmu.

Koszty wyżej wymienionych usług rozliczane są dwa sposoby:

• wliczenie w koszt czynszu,
• ryczał za usługi. Najemca płaci co miesiąc ryczałt za usługi. Dopiero na koniec roku następuje rozliczenie
• rzeczywistych kosztów Wynajmującego.

Wykończenie pomieszczeń, zmiany budowlane i instalacje dodatkowe

To zapisy w umowie określają, w jakim zakresie i na jakich warunkach mogą być przeprowadzane przez najemcę przebudowy czy zmiany instalacji. W umowach znajdują się również informacje o tym, że wynajmujący ma prawo do przeprowadzania napraw i zmian budowlanych oraz architektonicznych, które są konieczne do prawidłowego funkcjonowania budynku czy wynajmowanych pomieszczeń. Wiąże się to często z potrzebą zapewnienia bezpieczeństwa osobom korzystającym z wynajmowanych powierzchni lub usunięciem szkód. Takie naprawy nie wymagają zgody najemcy, a wynikają właśnie z umowy i warto o tym pamiętać.

Ubezpieczenie

Warto przeanalizować, jakie ubezpieczenie musi mieć właściciel nieruchomości, a jakie najemca.

Zazwyczaj w umowach spotyka się zapisy:

• Wynajmujący zobowiązuje się na koszt własny ubezpieczyć przedmiot najmu od ognia, wichury i powodzi.
• Rzeczy ruchome stanowiące własność najemcy i wniesione przez niego do przedmiotu najmu zostaną przez niego ubezpieczone na własny koszt.

Rozwiązanie umowy najmu i zwrot przedmiotu najmu

W umowie zapisany jest dokładny termin, do którego najemca powinien opuścić zajmowany budynek. W przypadku zakończenia umowy zgodnie z terminem, warto ustalić, z jakim wyprzedzeniem trzeba poinformować o tym właściciela obiektu. W umowie opisane jest również prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadkach określonych przez Kodeks Cywilny oraz gdy najemca nie spełnia uzgodnionych zasad. Muszą być one zrozumiałe i jasne dla najemcy.

Zwróć uwagę:

• Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy.
• Na jakich zasadach następuje zwrot przedmiotu najmu.
• W jakim stanie musi być oddana nieruchomość.

Paulina Dziubińska magazyny.pl