Nowy wymiar warszawskiego Służewca: raport
Ewolucja warszawskiego Służewca wpływa na postrzeganie kiedyś monokulturowego zagłębia biurowego, które przekształciło się w wielofunkcyjny atrakcyjny obszar stolicy. Firma doradcza Savills już po raz trzeci zaprezentowała raport poświęcony jednemu z największych obszarów biznesowych w Polsce, w którym przeanalizowano rynek nieruchomości biurowych, mieszkaniowych i hotelowych.
Jak podano w raporcie „Spotlight: Służewiec 2023”, ostatnie kilka lat na Służewcu upłynęło pod znakiem znaczącej poprawy jakości infrastruktury w tej części miasta. Największym ukończonym projektem był wiadukt w ciągu ul. Postępu, który umożliwił bezkolizyjny i efektywny przejazd nad ul. Marynarską. Kolejnymi krokami milowymi dla rozwoju infrastruktury komunikacyjnej na Służewcu były inwestycje poczynione w północno-zachodniej części Służewca. Na usprawnienie ruchu kołowego dyży wpływ miało przedłużenie ul. Woronicza do ul. Żwirki i Wigury wraz z nowym rondem, a przebicie ulicy Suwak do Woronicza udrożniło ruch pomiędzy Mokotowem a Ochotą.
Jakub Gładysz ze Stowarzyszenia Lepszy Służewiec wskazuje, że rewolucja zachodzi w obszarze terenów zielonych i przestrzeni publicznej: „Zaniedbany teren zielony przy skrzyżowaniu ulic Marynarskiej i Wołoskiej zamienił się w popularny wśród mieszkańców i pracowników biur skwer. W ramach inwestycji parku linearnego, która ma zapewnione finansowanie i czeka jedynie na pozwolenie na budowę, powstanie odcinek zlokalizowany wzdłuż torów PKP, dwa odcinki zlokalizowane na dawnych bocznicach kolejowych, a także fragment od wspomnianego skweru, wzdłuż ulicy Wołoskiej. Park linearny umożliwi łatwiejszy i szybszy dostęp do innych części Służewca.”
„Metamorfoza Służewca dotyczy również biurowców, z którymi rejon był głównie kojarzony w ostatnich latach. Pierwszy nowoczesny na ówczesne czasy budynek biurowy na Służewcu powstał ponad 30 lat temu. Obecnie około połowy podaży to budynki, które powstały przed 2010 r. Ich właściciele podejmują jednak działania, które mają na celu dostosować starsze nieruchomości do współczesnych wymagań ekologicznych i aktualnych potrzeb pracowników. W obliczu zmniejszającego się pustostanu w centralnych częściach Warszawy, Służewiec może w najbliższym czasie być jedyną alternatywą dla dużych najemców myślących o optymalizacji kosztów w ramach zmiany lokalizacji swojego biura” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.
Zgodnie z danym Savills, wśród budynków, które przeszły modernizacje w ostatnich latach są m.in. Tulipan House, Signum Work Station i Innova Work Station, Marynarska Point II, HOL 7.7, a trakcie zmian są m.in. Marynarska Business Park i Marynarska Point I.
Savills wskazuje również na widoczny spadek aktywności deweloperów na Służewcu, który przełożył się na niespełna 120 000 m kw. nowej powierzchni biurowej oddanej do użytkowania od początku 2016 r. Deweloperzy mają jednak zabezpieczonych kilka lokalizacji pod nowe inwestycje biurowe. Wśród planowanych projektów są m.in. renowacja budynku Antares oraz nowy biurowiec firmy Adgar Poland przy ul. Marynarskiej na niedawno zakupionej nieruchomości.
Zgodnie z danymi Savills całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na Służewcu przekraczają 1 mln m kw. i ulokowane są w 76 budynkach, w tym ponad 23 500m kw. powierzchni elastycznej w coworkach i biurach serwisowanych. Obserwowany w ostatnich latach spadek zainteresowania powierzchniami biurowymi w lokalizacjach poza centralnych, widoczny jest również na Służewcu, gdzie prawie jedna czwarta biur jest obecnie niewynajęta. Pustostany na Służewcu to blisko 230 000 m kw., co sprawia, że obszar ten odpowiada za 30% wszystkich wolnych powierzchni w całej Warszawie.
W ciągu ostatnich siedmiu lat na Służewcu wynajęto łącznie ponad 1,16 mln m kw., co sprawia, że obszar ten wciąż utrzymuje niezachwianą pozycję lidera wśród lokalizacji poza centralnych, odpowiadając za 39% ogółu popytu zarejestrowanego w Warszawie. Stawki czynszu w tym regionie wahają się od 13,00 do 15,00 euro/m kw./miesiąc, przy czym w budynkach B-klasowych można znaleźć powierzchnię już od 8 euro/m kw./miesiąc.
„Dane te potwierdzają, że jedna z najstarszych dzielnic biznesowych jest nadal potrzebna miastu, a obecne w niej od lat firmy odnawiają swoje umowy najmu. W starszych obiektach dotąd wykorzystywanych na cele biurowe, które straciły na atrakcyjności w oczach potencjalnych najemców, zauważalny jest trend zmiany sposobu wykorzystania całych obiektów oraz konkretnych powierzchni z funkcji biurowej na usługową (m.in. gastronomiczną, medyczną, edukacyjną). , ale również mieszkaniową. W przyszłości będziemy świadkami kolejnych zmian przeznaczenia nieruchomości w wyniku np. przebudowy lub wyburzenia i wybudowania nowego projektu lepiej pasującego do oczekiwań” – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills.
Jak zauważają autorzy raportu, Służewiec to jednak nie tylko biura. Zgodnie z danymi firmy Hotel Professionals, obecnie na terenie Służewca funkcjonuje pięć hoteli o łącznej liczbie ok. 920 pokoi. Wszystkie hotele zlokalizowane w obrębie tej części Warszawy zostały otwarte po 2018 r.
Na Służewcu rozwija się również rynek mieszkaniowy, w tym najem instytucjonalny. Zgodnie z danymi REDNET Property Group, deweloperzy mieszkaniowi przygotowują obecnie 13 nowych projektów, a eksperci Savills wskazują, że na Służewcu zlokalizowanych jest ponad 1,4 tysiąca mieszkań oferowanych w formule najmu instytucjonalnego, co stanowi ponad 25% dostępnych w Warszawie zasobów sektora PRS. Dodatkowy potencjał do rozwoju tego sektora oferują starsze biurowce, które mogłyby zostać zaadoptowane do jego potrzeb.
„Ewolucja, którą obserwujemy od kilku lat, zmieniła i nadal zmienia Służewiec z monokultury – zagłębia ściśle biurowego – na wielofunkcyjny atrakcyjny obszar stolicy. Przybywa terenów zielonych i planowane są nowe połączenia SKM, a nowe wielofunkcyjne inwestycje są wyczekiwane. Część nieruchomości w nadchodzących latach może zmienić swoje przeznaczenie dzięki gruntownym przebudowom” – mówi Daniel Czarnecki z Savills.
Savills
