Okiem eksperta - Kiedy remontować budynek biurowy, a kiedy opłacalna jest zmiana przeznaczenia obiektu lub nawet wyburzenie?

Zasoby biurowe w Polsce sięgają 8,3 milionów mkw., z czego na największe rynki, takie jak Warszawa, Kraków i Wrocław przypada odpowiednio 4,75 mln, 800 800 mkw. oraz 724 700 mkw. Polski rynek biurowy rozwija się intensywnie, a deweloperzy realizują szereg ciekawych projektów. W budowie jest ok. 1,5 mln mkw., co oznacza – mimo rekordowego popytu zarejestrowanego w ubiegłym roku – coraz bardziej intensywną konkurencję o najemców. Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku starzeją się jego zasoby, a wielu deweloperów staje przed dylematem – jaką przyjąć strategię dla biurowców, które lata świetności mają już za sobą.

W Warszawie powierzchni biurowej starszej niż 15 lat było na koniec 2015 r. ok. 906 000 mkw. Oznacza to, że co piąty budynek biurowy w stolicy powstał jeszcze w poprzednim wieku. Najliczniejszą kategorię wiekową w Warszawie tworzą biurowce pomiędzy 5 a 15 lat (ponad 2,4 mln mkw.). Na największych rynkach biurowych poza stolicą budynki są młodsze, chociaż w Krakowie obiekty powyżej 10 lat mają łączną powierzchnię ponad 157 000 mkw., a we Wrocławiu 134 000 mkw. Z każdym rokiem funkcjonowania polskiego rynku biurowego zjawisko starzenia się zasobów będzie nabierało na znaczeniu. Już teraz wielu właścicieli rozpatruje różne strategie związane ze starzeniem się ich portfeli biurowych.

Rozwiązania techniczne stosowane kiedyś, w niektórych obszarach, odstają od tych używanych dziś. Zmieniły się przepisy i wymogi dotyczące zabezpieczeń przeciwpożarowych, izolacji termicznej, odzysku ciepła z instalacji wentylacji etc. Ale przede wszystkim powierzchnie biurowe „przeszły drogę” od zamkniętych powierzchni w układzie gabinetowym, przez open space, po popularne dziś przestrzenie do pracy tzw. kolaboracyjnej z niededykowanymi stanowiskami pracy. Ten proces w konsekwencji znacznie zwiększył wymagania wobec instalacji wentylacji i klimatyzacji – część starszych budynków nie jest w stanie sprostać tym wymaganiom. Oprócz aspektów ściśle technicznych zmienił się też sposób projektowania. Nowoczesne budynki są jaśniejsze, lepiej doświetlone, bardziej przestronne, po prostu przyjemniejsze w odbiorze i eksploatacji.

Kiedy jest czas na pierwszy lifting?

Ważnym testem dla budynku biurowego jest tzw. roll-out (wygaśnięcie) pierwszych umów najmu. W tym czasie obiekt jest jeszcze stosunkowo młody technicznie, więc jeśli opustoszeje na tym etapie, dla właściciela będzie to jasny sygnał, jak jego projekt radzi sobie na rynku i jak jest postrzegany przez najemców. Zwykle na tym etapie obiekt nie powinien mieć większych problemów z pozyskaniem najemców oczywiście przy akceptowalnych i opłacalnych dla właściciela stawkach czynszowych.

Budynki biurowe starzeją się w różnym tempie. Wiele zależy od standardu, w jakim budowany był dany obiekt oraz od długowzroczności inwestora, który brał (lub nie) pod uwagę na etapie projektowania proces starzenia się biurowca. Na pewno trzeba założyć, że po 20-25 latach w budynku trzeba wymienić większą część instalacji. Jeśli chodzi o kwestie architektoniczne to zdarza się, że budynek jest „przestarzały” jeśli chodzi o sposób zaprojektowania, już w momencie oddawania do użytku. Są jednak takie biurowce, gdzie architekci i inżynierowie zaproponowali uniwersalne rozwiązania, które wolniej się starzeją. Pierwsze odświeżenie części wspólnych, takich jak lobby windowe, recepcja etc. należy rozważyć już po 10 – 15 latach użytkowania obiektu.

Nie wszystko do zmiany

Są trzy podstawowe elementy obiektu, które należy wziąć pod uwagę, kiedy planuje się poważną modernizację. Pierwszym z nich są instalacje oraz wykończenie powierzchni wspólnych – te elementy łatwo zastąpić; wiąże się to oczywiście z kosztami i pewnymi wyzwaniami, niemniej jednak technicznie nie stanowi to wielkiego problemu. Kolejnym elementem jest elewacja – bardzo ważny element nadający charakter budynkowi. Trudniej ją przebudowywać, jednak jest to możliwe. Trzeci element to konstrukcja – jej zmienić przeważnie się nie da.

Największym problemem jest właśnie kwestia konstrukcji. Dekadę czy ponad temu budynki były często projektowane bez podniesionych podłóg, a odległość między stropami była mniejsza niż teraz – piętra były niższe. Tego nie da się zmienić.

Jak projektować wolno starzejący się budynek

Przystępując do projektu i planowania na pewno nie da się przewidzieć do końca przyszłości rynku biurowego czy wymagań najemców. Można jednak – we współpracy z doradcami – określić, w którą stronę zmierza rynek biurowy i uwzględnić wpływ na projekt takich elementów, jak nowoczesny sposób użytkowania przestrzeni biurowych (tzw. activity based working environment). Im bardziej elastyczny obiekt pod względem możliwości aranżacji powierzchni biurowych, tym dłuższa jego żywotność.

Kwestie estetyczne są dyskusyjne. Warto jednak zauważyć, że im bardziej architekci budynków biurowych podążają za chwilową modą, tym większe ryzyko, że za kilka lat obiekt będzie budził pewne kontrowersje. W przypadku biurowców często sprawdza się zasada, że im mniej ekstrawagancji w projektowaniu, tym lepsze wrażenie. Oczywiście zdarzają się budynki o wybitnej architekturze, odzwierciadlającej najnowsze trendy lub wyprzedzającej swoje czasy, które budzą podziw po wielu latach, ale stworzenie takiego obiektu jest niewątpliwie trudniejsze. Na pewno elegancka architektura starzeje się wolniej. Dobrym przykładem są kolorowe, aluminiowe elewacje popularne w latach 90 – tych, a dziś budzące – delikatnie mówiąc - mieszane uczucia. Na pewno w trakcie projektowania trzeba mieć na względzie to co trudno później zmienić. Z rozwagą należy podchodzić do kwestii kondygnacji, bo o ile każdy centymetr wysokości więcej generuje dodatkowe koszty, to historia rynku biurowego pokazuje jakim utrudnieniem mogą być po kilku latach niższe piętra. Więcej swobody jest przy projektowaniu instalacji budynkowych – łatwiej je zmieniać, a zmiana i tak jest nieunikniona po pewnym czasie.

Kiedy burzyć?

Wyburzenie to decyzja ostateczna i zdecydowanie rzadkość na polskim rynku biurowym. Biorąc jednak pod uwagę starzenie się budynków i dojrzewanie rynku niewykluczone, że w nadchodzących latach będziemy częściej świadkami tego zjawiska. Dotyczyć będzie ono w największej mierze stołecznego rynku, który jest największy, najstarszy, najbardziej zróżnicowany pod kątem lokalizacji i dysponuje najdroższymi działkami w centrum miasta.

Scenariusz uwzględniający wyburzenie można brać pod uwagę w sytuacji, kiedy istniejący budynek bardzo wyraźnie odstaje standardem od innych obiektów w konkretnej lokalizacji lub z jakiś powodów w znacznym stopniu nie wykorzystuje potencjału zabudowy działki. Duże znaczenie ma również kwestia samej działki inwestycyjnej, na której stoi taki biurowiec. Jeśli na przykład jest to lokalizacja centralna, z bardzo dobrą ekspozycją, dostępem do środków komunikacji publicznej, a budynek jest już przestrzały i jego konstrukcja uniemożliwia wprowadzenie standardu, jakiego oczekują najemcy w tej lokalizacji, to może się okazać, że wyburzenie i postawienie nowego obiektu będzie bardziej opłacalne niż użytkowanie istniejącego po niskich czynszach.

Kluczowa jest również analiza rynku – rozpoznanie sytuacji zarówno pod względem potencjału komercyjnego działki, jak i technicznego. Należy uważnie sprawdzić stan istniejącego budynku i koszt ewentualnego remontu, dzięki któremu obiekt będzie mógł konkurować z innymi biurowcami w swojej kategorii, w danej lokalizacji. Analizuje się konkurencję w okolicy, istniejącą i planowaną podaż, obecny i prognozowany poziom wakatów oraz oczywiście stawki najmu. Należy również przemyśleć optymalne wykorzystanie potencjału działki - czy umożliwia wybudowanie np. wyższego obiektu dającego większe możliwości zwrotu z czynszów. Możliwa jest również zmiana przeznaczenia działki, jeśli np. konkurencja w okolicy jest duża.

Paweł Warda Dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo – Wschodniej, JLL