Perspektywa dalszych wzrostów na europejskim rynku nieruchomości logistycznych
Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, aktywność inwestycyjna w europejskim sektorze nieruchomości logistycznych w 2022 r. utrzymuje się na wysokim poziomie, a wartość transakcji zawartych w pierwszym kwartale sięgnęła 14,3 mld euro, przebijając rekord z 2021 r.
W wyniku niewystarczającej podaży w Europie obserwowany jest wzrost stawek czynszu. Najsilniej odczuwalny jest on w Londynie, gdzie koszty wynajmu najbardziej atrakcyjnych magazynów wzrosły aż o 20%. W Polsce, najwyższe stawki czynszu dotyczą Warszawy, gdzie w rezultacie obserwowanego od początku roku silnego trendu wzrostowego skala podwyżek zbliża się do tego notowanego w stolicy Wielkiej Brytanii.
Największe wolumeny inwestycyjne odnotowano w Niemczech (4,1 mld euro) i Wielkiej Brytanii (2,9 mld euro), których udział w całkowitych obrotach na europejskim rynku w pierwszym kwartale wyniósł blisko 50%. Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w pierwszym kwartale 2022 r. zaobserwowano także w Holandii (2,0 mld euro) i we Francji (1,1 mld euro).
„Do głównych czynników dynamicznego wzrostu sektora logistycznego nadal można zaliczyć zapoczątkowany przez pandemię boom w branży e-commerce, a od niedawna także wysoki popyt na dodatkową powierzchnię magazynową, która umożliwiłaby firmom zabezpieczenie łańcuchów dostaw w obliczu kryzysów geopolitycznych” – komentuje Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.
W pierwszym kwartale najemcy w Europie wynajęli 10 mln m kw. powierzchni magazynowej, czyli o 28% więcej, niż wynosi średnia pięcioletnia. Największy udział w strukturze popytu od początku roku miały firmy w Niemczech (2,4 mln m kw.), Holandii (2,2 mln m kw.), Polsce (1,5 mln m kw.) i Wielkiej Brytanii (1,3 mln m kw.).
Z raportu firmy Savills pt. „European Logistics Census 2021” wynika, że najemcy przewidują, iż jednym z najważniejszych skutków pandemii będzie skracanie łańcuchów dostaw, czyli reshoring, co pozwoliłoby na minimalizowanie ryzyka. Zakłócenia w łańcuchach dostaw związane z wojną w Ukrainie i ponownie wprowadzonymi niedawno twardymi lockdownami w Chinach skutkowały rekordowo dużym wolumenem popytu na powierzchnię magazynową m.in. w Polsce, gdzie w pierwszym kwartale odnotowano najwyższy poziom aktywności najemców w historii polskiego rynku.
Jak podaje Savills, luka podażowa związana z rekordowym spadkiem wskaźników powierzchni niewynajętej w 2021 r. będzie potęgować zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi. Najniższe stopy pustostanów nadal obserwuje się w Dublinie (1,1%), Danii (1,5%), Barcelonie (1,7%), Czechach (2,0%), Wielkiej Brytanii (2,7%), Polsce (3,05%) i Holandii (3,2%). Podobnie jak w 2021 r., silnie ograniczona podaż atrakcyjnej powierzchni magazynowej spowodowała presję na czynsze, które wzrosły na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy średnio o 5,9%.
Zgodnie z danymi Savills, wskutek utrzymującego się wysokiego zainteresowania kapitału nieruchomościami logistycznymi w Europie, stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów uległy kompresji w ostatnich sześciu miesiącach średnio o 23 punkty bazowe i wynoszą obecnie 4,08%. W Szwecji, Finlandii i Włoszech obniżyły się odpowiednio o 65 pb, 40 pb i 35 pb. W Belgii, Czechach, Danii, Francji i Norwegii spadki sięgnęły 25 pb. Z kolei w Niemczech i Holandii zmniejszyły się odpowiednio o 20 pb i 10 pb. Stopy kapitalizacji pozostały na stabilnym poziomie jedynie w Wielkiej Brytanii, Irlandii i Portugalii.
Jak zauważa Savills, optymistycznym sygnałem dla inwestorów poszukujących produktów inwestycyjnych na kluczowych rynkach może być wysoki poziom aktywności deweloperskiej w Europie w pierwszym kwartale 2022 r. W ujęciu rocznym, zasoby obiektów logistycznych powiększyły się w szybkim tempie między innymi w Polsce (aż o 16,5%), a także w Madrycie (o 11,6%), Holandii (8,8%) i Wielkiej Brytanii (5,5%).
„Wskutek rosnących kosztów pozyskiwania przez inwestorów finansowania dłużnego Polska wkracza w etap niespotykanego wcześniej szybkiego wzrostu stawek czynszowych. Czynsze rosną obecnie znacznie szybciej, niż do tej pory, a w przypadku czynszów ofertowych wzrosty sięgają 20 procent. Jednocześnie indeksacja czynszów w zawartych już umowach najmu będzie czynnikiem zachęcającym do zakupu aktywów generujących przychód” – komentuje John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.
„Prognozy na najbliższy rok nadal napawają dużym optymizmem. Wszystkie wskaźniki dotyczące rynków najmu są zachęcające – spada stopa pustostanów i rośnie popyt. W porównaniu z innymi sektorami nieruchomości komercyjnych, branża logistyczna nadal ma silne fundamenty. Z tego względu przewidujemy, że tegoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku logistycznym sięgnie ok. 60 mld euro i będzie zbliżony do ubiegłorocznego rekordu, który wyniósł 62 mld euro” – podsumowuje Kevin Mofid, dyrektor działu badań rynku nieruchomości magazynowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills.
