Nieruchomości

Polski rynek biurowy - adaptacja popytu i ograniczona podaż

Polski rynek biurowy - adaptacja popytu i ograniczona podaż

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała 2023 rok na rynku biurowym w Polsce. Aktywność najemców na wszystkich rynkach objętych analizą nieznacznie wzrosła względem roku 2022 (+1%), pozostając jednak o 5% niższą względem rekordowego roku 2019. Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie pozostaje na niskim poziomie, a stawki czynszu notują nieznaczne wzrosty, przede wszystkim w budynkach nowo oddawanych.

PODAŻ: AKTYWNOŚĆ DEWELOPERSKA MNIEJSZA PRAWIE O POŁOWĘ

Na koniec IV kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku biurowym w Polsce[1] wyniosły około 12,9 miliona mkw.

Sumaryczna wielkość oddanych w 2023 roku projektów była o 47% mniejsza w porównaniu do 2022 roku. Najwięcej powierzchni powstało w Krakowie i Wrocławiu, Warszawa natomiast zajęła pod tym względem 3 miejsce. Potwierdza to kontynuację obserwowanego od trzech lat trendu spadkowego, jeśli chodzi o wolumen powierzchni w budowie, a mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie realizacji pojedynczych biurowców, inwestorzy nadal podchodzą ostrożniej do uruchamiania nowych projektów, co dotyczy zarówno w stolicy, jak i miast regionalnych – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Do największych ukończonych projektów biurowych w 2023 roku należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28 600 mkw. – Cavatina), biurowiec Craft (26 700 mkw. – Ghelamco) w Katowicach oraz ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E (25 100 mkw. – Skanska).

Aktualnie w Warszawie w budowie znajduje się ok. 236 000 mkw., a dla porównania na początku 2020 roku było to blisko 750 000 mkw. W miastach regionalnych z kolei w realizacji jest około 345 000 mkw., w porównaniu do 850 000 mkw. przed wybuchem pandemii. Szacujemy, że w tym roku warszawski rynek biurowy powiększy się jedynie o ok. 78 000 mkw., a w regionach łączna nowa podaż wyniesie prawdopodobnie 229 000 mkw.– dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

POPYT: WZROST ILOŚCI TRANSAKCJI WRAZ Z OGRANICZENIEM ŚREDNIEJ WIELKOŚCI NAJMU

Całkowita aktywność najemców biurowych w Warszawie w 2023 roku wyniosła ok. 749 000 mkw. i była niższa o 13% względem analogicznego okresu w ubiegłym roku i nieznacznie wyższa względem średniej aktywności transakcyjnej w ostatnich pięciu latach. W strukturze popytu nieznacznie przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 53% powierzchni wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje pozostawały na wysokim poziomie 43% wynajętej powierzchni, a ekspansje wyniosły zaledwie 4%, przy czym ich udział był wyższy o blisko 4 pp. względem 2022 roku.

Na rynkach regionalnych nominalna aktywność najemców była wysoka, wynosząc około 741 000 mkw., co stanowi 20% wzrost względem 2022 roku oraz 8% wzrost względem 2019. Na stronę popytową w miastach regionalnych, podobnie jak wcześniej, największy wpływ miały firmy z sektora IT oraz branży usług dla biznesu. Wskaźnik absorpcji dla miast regionalnych, pokazujący realne powiększenie zajmowanej powierzchni przez wszystkich najemców, jest natomiast relatywnie niewielki - stanowi około 96 000 mkw. i jest najniższy od 13 lat. Niski wskaźnik absorpcji oznacza, że pomimo dużego wolumenu transakcji, zauważalna jest przede wszystkim rotacja najemców w obecnie zajmowanych biurach oraz renegocjacja starszych umów, rzadziej natomiast obserwowane jest powiększanie zajmowanych powierzchni – dodaje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY I CZYNSZE W REGIONACH NIEZNACZNIE W GÓRĘ

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec 2023 roku wyniósł 14,1%, co stanowi wzrost o 0,1 pp. względem III kw. 2023 roku, oraz wzrost o 0,6 pp. względem końca 2022 roku.

W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,4%, natomiast wzrosty odnotowano w największych miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto), Katowice i Łódź z kolei (miasta z wysokim poziomem pustostanów) odnotowały zmniejszenie wskaźnika niezajmowanej powierzchni w okolicach 2 pp.

Średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł 17,5%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,82 mln mkw., co oznacza wzrost o 6% względem końca 2022 roku – dodaje Vitalii Arkhypenko.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc. W czwartym kwartale 2023 czynsze w stolicy utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca roku poprzedniego. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc, jednocześnie od początku roku był odnotowany wzrost stawek czynszu głównie w budynkach nowo oddawanych.

 

[1] Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin