Sektor BTR w Polsce w 2023 był świadkiem historycznego rekordu podaży

W 2023 roku polski rynek mieszkań na wynajem (BTR - Build-to-Rent) był świadkiem historycznego rekordu podaży.

Do użytku oddano ponad 5 100 nowych mieszkań, co stanowi 40-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec 2023 roku w ofercie inwestorów instytucjonalnych dostępnych było ponad 16 000 mieszkań BTR, z czego blisko 32% zostało oddanych do użytku w tym samym roku. Warto jednak zauważyć, że mieszkania z rąk instytucji stanowiły zaledwie 1,4% całkowitej podaży mieszkań na wynajem w głównych miastach Polski, podczas gdy ponad 98% zasobów stanowi własność prywatna, szacowana na ponad 1,2 miliona lokali. Według ekspertów Knight Frank i Dentons, którzy opracowali najnowszy raport o rynku BTR w Polsce, dynamiczny rynek nieruchomości i panujące warunki społeczno-gospodarcze stwarzają nowe możliwości dalszej ekspansji tego sektora w Polsce. Potwierdzają to również ankietowani inwestorzy.

Knight Frank i Dentons po raz pierwszy stosują sformułowanie BTR, które precyzyjniej określa rynek mieszkań najmu instytucjonalnego i wydziela ten segment z całego rynku najmu. Powszechnie dotychczas używany skrót PRS (Private Rented Sector) w swojej definicji odnosi się również do prywatnego najmu mieszkań. W kontekście różnic pomiędzy tymi segmentami rynku konieczne było ich jasne zdefiniowanie na nowo.

Najważniejsze wnioski jakie płyną z raportu Dentons i Knight Frank:

• Na koniec 2023 roku od inwestorów instytucjonalnych dostępnych było do wynajęcia ponad 16 000 mieszkań BTR, z czego blisko 32% zostało oddanych do użytku w tym samym roku.
• Mieszkania BTR stanowiły zaledwie 1,4% ogółu zasobów mieszkań na wynajem w głównych miastach Polski, podczas gdy zasoby mieszkań na wynajem będących własnością prywatną szacowane są na ponad 1,2 mln lokali, co daje udział w rynku na poziomie 98,7%.
• Warszawa wyróżnia się jako największy segment BTR w Polsce, który odpowiada za około 41% udziału w całkowitych zasobach BTR w kraju. W stolicy znajduje się obecnie ponad 6 600 mieszkań BTR, a w budowie jest kolejnych 4 400 lokali.
• Miasta regionalne również dotrzymują kroku stolicy pod względem rozwoju. W porównaniu do roku 2022 łączne zasoby lokali BTR w miastach regionalnych wzrosły o ponad 50%. Całkowite zasoby wynoszą ponad 9 600 mieszkań.
• Do końca 2024 roku do użytku zostanie oddanych około 6 500 mieszkań. Grunty, na których może powstać około 36 200 mieszkań zostały już zabezpieczone przez inwestorów.
• W ustabilizowanych projektach, które funkcjonują na rynku od co najmniej 12 miesięcy, średni współczynnik pustostanów w całej Polsce na koniec 2023 roku oszacowano na 1,6%.
• Brak jednolitych przepisów pozwala na realizację projektów BTR zarówno na gruntach z przeznaczeniem mieszkaniowym, jak i usługowym.

Przeprowadzony wśród inwestorów aktywnych na rynku BTR barometr sentymentu rynkowego potwierdził, że ponad 40% podmiotów szacuje prime yield w Warszawie na poziomie 5,50%-6%, a niespełna 20% na ponad 6%. Wszyscy ankietowani (100%) potwierdzili również, że ich strategia rozwoju przewiduje realizację nowych projektów. Oba wskaźniki potwierdzają zaufanie do tego segmentu rynku. Jednocześnie zapytani o bariery i ryzyka w rozwoju rynku wskazują na koszty finansowania (69%), ograniczoną dostępność gruntów (44%) i ich przeszacowaną wartość przez sprzedających (44%). Z perspektywy prawnej najczęściej wymieniano brak REIT-ów (69%) oraz przejrzystych regulacji podatkowych (62%).

Rynek mieszkań na wynajem - BTR - w Polsce rozwija się dynamicznie, stanowiąc atrakcyjną perspektywę dla inwestorów. Pod koniec roku, liczba dostępnych mieszkań na wynajem na instytucjonalnym rynku najmu przekroczyła 16.000, a prawie 12.000 mieszkań jest cały czas w budowie. Wzrost popytu jest widoczny szczególnie w dużych miastach – w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu i to również w tych lokalizacjach ankietowani w naszym badaniu inwestorzy planują nowe projekty. Warto podkreślić, że inwestorzy coraz lepiej orientują się w tym sektorze i rozważają różnorodne opcje zakupu gruntów oraz projektów. Grunty komercyjne, które umożliwiają zabudowę zbiorową, jeszcze rok temu nie przyciągały dużego zainteresowania wśród podmiotów instytucjonalnych, ale obecnie stają się dla nich coraz bardziej atrakcyjne. Zmiana podejścia wynika wprost z przewagi jakie mają one na gruntami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Są to przede wszystkim lepsza lokalizacja, większa dostępność oraz przede wszystkim atrakcyjna cena – skomentowała Sylwia Jankowska, Investment Broker w dziale Capital Markets w Knight Frank.

Krzysztof Cipiur, Managing Partner i Head of Capital Markets w Knight Frank dodał:

Z ogromnym entuzjazmem obserwujemy dynamiczny rozwój sektora budownictwa mieszkaniowego w Polsce, zwłaszcza w segmencie Build-to-Rent. Sektor BTR na świecie odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu przestrzeni miejskiej, efektywnie odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania, a także ustanawiając nowe, wyższe standardy jakościowe. Jest to istotne dopełnienie rozdrobionej oferty mieszkaniowej na rynku prywatnym. Ponadto, BTR jest postrzegane jako stabilne aktywo inwestycyjne, które wyróżnia się wysokimi wskaźnikami najmu, przewyższającymi inne istotne sektory rynku nieruchomości, takie jak biura, centra handlowe czy obiekty logistyczne.

Od 2023 r. polski rynek nieruchomości komercyjnych przeżywa trudny okres, a wolumeny transakcji są znacznie niższe od tych z poprzednich, rekordowych lat. Jednak niektóre klasy aktywów nadal się wyróżniają na tle innych i przyciągają uwagę inwestorów. Jedną z nich jest sektor mieszkaniowy, a dokładnie segment mieszkań na wynajem (BTR - build-to-rent). W trzeciej edycji naszego raportu, przygotowanego wspólnie z firmą doradczą Knight Frank, przyglądamy się kluczowym zmianom prawnym i podatkowym, które będą miały istotny wpływ na ten sektor w nadchodzących miesiącach – powiedział Piotr Staniszewski, Partner w Zespole Nieruchomości w kancelarii Dentons.

Ze względu na coraz większą praktykę rynkową, opodatkowanie projektów BTR staje się coraz bardziej przewidywalne. W ostatnim czasie obserwujemy również korzystne zmiany, w tym m.in. możliwość opodatkowania budynków mieszkalnych wynajmowanych długoterminowo osobom fizycznym preferencyjną stawką podatku od nieruchomości (1,15 zł zamiast 33,10 zł). Niewątpliwie ogromnym impulsem rozwojowym dla rynku BTR byłoby wprowadzenie od dawna wyczekiwanych przez inwestorów przepisów dotyczących tzw.  REIT-ów, co wydaje się możliwe w przyszłości m.in. w świetle niedawno ogłoszonych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założeń do tych przepisów – dodał Tomasz Krasowski, Managing Counsel w Zespole Prawa Podatkowego w kancelarii Dentons.

Knight Frank

Grafika: Adobe Stock, Roman Babakin