Przyszłość warszawskiego rynku biurowego, prognozy firmy Savills
Jak może wyglądać biurowa Warszawa w perspektywie kolejnych 18 miesięcy? Eksperci firmy doradczej Savills przeanalizowali dwa możliwe scenariusze. Oba zakładają krótkoterminowy spadek popytu i wzrost poziomu pustostanów, przy czym skala wpływu pandemii Covid-19 na rynek nieruchomości biurowych w stolicy jest w nich różna. Oba prognozują również, że sektor ten zachowa swoją stabilną pozycję w dłuższej perspektywie.
Optymistyczny scenariusz zakłada, że w wyniku koronawirusa popyt ze strony najemców został jedynie wstrzymany na okres kilku miesięcy, po którym w drugiej połowie roku nastąpi intensywne odbicie. Prognozowana przez Savills ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynajętej w Warszawie zarówno w 2020 jak i 2021 r. byłaby wówczas najprawdopodobniej zbliżona do średniej dziesięcioletniej (ok. 710 000 m kw. rocznie).
Za wariantem, w którym stolica Polski nie odczuje drastycznego spadku popytu na powierzchnię biurową przemawia m.in. zwiększona liczba krótko i średnioterminowych renegocjacji umów najmu. W tym scenariuszu analitycy Savills przyjęli również, że ewentualne cięcia kadrowe, czy też utrzymanie w pewnym zakresie pracy zdalnej, nie doprowadzą do redukcji wynajmowanej powierzchni. Praca z domu miałaby charakter dobrowolny i tymczasowy, jak najczęściej miało to miejsce przed pandemią, lub zostałaby zrównoważona przez potrzebę zaimplementowania zasad dystansu społecznego w przestrzeni biurowej (np. poprzez mniejsze zagęszczenie stanowisk pracy czy powrót części firm do układu gabinetowego).
Jak wynika z raportu Savills, w przypadku przyjęcia korzystnego scenariusza, poziom pustostanów w Warszawie wzrośnie nieznacznie, głównie za sprawą ukończenia bardzo dużej liczby nowych projektów deweloperskich. Do końca 2021 r. planowanych jest oddanie ponad 800 000 m kw. nowej powierzchni. Obawy związane z tym, że w wyniku koronawirusa budowane obecnie wieżowce, które coraz liczniej zaczynają zdobić krajobraz Warszawy, będą świecić pustkami wydają się nieuzasadnione, gdyż blisko 70% z nowobudowanej powierzchni biurowej w stolicy jest zabezpieczona umowami przednajmu lub listami intencyjnymi. O ile obecna sytuacja nie spowoduje u tych firm drastycznej redukcji pierwotnego zapotrzebowania na przestrzeń do pracy, Savills zakłada, że poziom wakatu w Warszawie wzrośnie z 7,5% odnotowanych w pierwszym kwartale 2020 r., do zaledwie 10,3% na koniec roku i 11,3% w 2021 r., po czym spodziewany jest ponowny spadek stopy pustostanów.
„Złoty okres polskiego rynku nieruchomości biurowych nie dobiegł końca w wyniku pandemii koronawirusa, ale jego dynamiczny rozwój został na pewien czas wstrzymany. Fundamenty, na których opiera się ten sektor są silne i niezachwiane. Ostatnie miesiące obnażyły wiele wad pracy zdalnej, które będą powstrzymywać dużą część firmy przed zastosowaniem tego rozwiązania na szeroką skalę, w momencie, kiedy nie będzie ono już konieczne ze względu na czynniki zdrowotne. Lockdown wywiera jednak bardzo negatywny wpływ na biznes, dlatego w krótkiej perspektywie, do czasu pełnego odbicia gospodarki, należy spodziewać się osłabienia popytu na powierzchnię biurową i wzrostu poziomu pustostanów. Warszawa, jako największy rynek biurowy w Polsce, z pewnością to odczuje”, mówi Tomasz Buras, CEO Savills Polska.
W tym roku po raz pierwszy od blisko 30 lat prognozowany jest ujemny wzrost gospodarczy dla Polski. Zdaniem autorów raportu, takie wyhamowanie koniunktury nie może pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości. Z drugiej strony, zarówno według analiz Oxford Economics, Komisji Europejskiej jak i Banku Światowego, odbicie gospodarcze spodziewane jest już w 2021 r. Prognozy dotyczące bezrobocia zakładają jego ponowny spadek w 2021 r., nawet, według Oxford Economics, do poziomu niższego, niż w 2019 r.
„Pomimo dobrych prognoz długoterminowych dla gospodarki, wiele firm musi reagować na obecną sytuację już teraz, co w krótkiej perspektywie może doprowadzić do ograniczenia popytu na powierzchnię biurową. Niezależnie od przewidywań dotyczących spadku bezrobocia w 2021 r., jednym z najbardziej zasadnych pytań dotyczących długoterminowych prognoz dla rynku biurowego wydaje się kwestia tego, gdzie osoby te będą pracować. Nie mam wątpliwości, że home office w pewnym zakresie zostanie z nami na dłużej, ale będzie tylko jednym z elementów zmian związanych z potrzebą większej elastyczności środowiska pracy i moim zdaniem w żadnym wypadku nie będzie oznaczał całkowitego końca modelu pracy z biura”, dodaje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.
W pierwszych miesiącach po wprowadzeniu ograniczeń przeciwdziałających rozprzestrzenianiu się koronawirusa większość najemców odraczała decyzje związane z najmem powierzchni biurowej. Taki stan nie mógł jednak trwać wiecznie i w miarę zbliżania się terminu końca obecnej umowy wiele firm, nie będąc pewna swoich planów na przyszłość, chciała uniknąć długoterminowych zobowiązań i postanowiła renegocjować krótkoterminowe przedłużenia. Jednocześnie byliśmy świadkami dążenia do optymalizacji kosztów, co w przypadku firm, które dokonały redukcji etatów, przełożyło się na chęć podnajmu części biura innym firmom.
„W wyniku pandemii koronawirusa niektórzy najemcy w poszukiwaniu oszczędności mogą ponownie przychylniejszym okiem zacząć spoglądać w kierunku lokalizacji z atrakcyjniejszymi czynszami, np. na Służewcu. Osłabiony popyt w najbliższych miesiącach będzie oznaczał również wyzwanie dla właścicieli starszych biurowców. Nie muszą oni jednak stać na straconej pozycji, gdyż często to właśnie takie obiekty są w stanie zaoferować większą elastyczność, której obecnie oczekują najemcy”, mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.
Część firm może również kierować się większą ostrożnością w kontekście przyszłych, długoterminowych umów najmu i nie zabezpieczać już tak chętnie powierzchni na ekspansję. Jeśli połączą to z ograniczeniem wynajmowanej powierzchni, w ramach przyjęcia modelu permanentnej pracy zdalnej dla części pracowników lub skierowania ich do biur coworkingowych, to oznaczałoby to alternatywny i mniej optymistyczny scenariusz dla rynku biurowego. Zgodnie z prognozami Savills, mogłoby to doprowadzić do wzrostu pustostanów w Warszawie do 12,4% w 2021 r. Jeśli najemcy dodatkowo postanowią na trwałe zmniejszyć zatrudnienie, to poziom wakatów do końca 2021 r. może zwiększyć się do 16,6%.
Według analityków Savills, nawet przyjmując mniej optymistyczne założenia, nie muszą one wcale oznaczać dystopijnej wizji rynku biurowego. Oba scenariusze zakładają krótkotrwałość obecnej tendencji, która jedynie wyhamuje tempo rozwoju rynku, a kolejne lata po 2021 r. powinny przynieść spadek poziomu pustostanów.
„Pomocne w interpretacji obecnej sytuacji mogą być dane dotyczące wpływu minionego kryzysu finansowego na rynek nieruchomości. Od 2008 do 2009 roku poziom pustostanów w Warszawie urósł z 2,9% do 7,3%. Najwyższy prognozowany przez nas wzrost wakatów z 7,5% w pierwszym kwartale 2020 r. do 16,6% na koniec 2021 r. byłby zatem mniejszy, niż ten sprzed 12 lat”, mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills.
Za pewnego rodzaju symbol stabilności rynku oraz dowód na poparcie tezy, że biuro najprawdopodobniej zachowa swój status serca większości firm i nieodzownego elementu prowadzenia biznesu, można uznać najwyższą umowę najmu w historii warszawskiego rynku biurowego, pod którą ostateczne podpisy złożono już w trakcie pandemii Covid-19. Grupa PZU wynajęła 47 000 m kw. w kompleksie Generation Park zlokalizowanym na warszawskiej Woli.
„Obecnie rynek nieruchomości bardziej niż kiedykolwiek musi być otwarty na zmiany. Cześć z nich, która zaszła lub przyśpieszyła w wyniku pandemii Covid-19, może zostać z nami na dłużej i na stałe odmienić krajobraz rynku biurowego. Z pewnością jednym z tych trendów będzie elastyczność. W kontekście prognoz ekonomicznych dotyczących odbicia gospodarki w przyszłym roku, podejmowanie pochopnych kroków odnośnie długofalowych strategii w oparciu o krótkoterminowe czynniki, może jednak okazać się kosztownym błędem. Duże międzynarodowe fundusze w dalszym ciągu są zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości biurowe. Pandemia w żaden sposób nie przekreśliła również największych atutów Warszawy w oczach korporacji. Większość z nich niedługo znowu będzie chciała się tu rozwijać i w dalszym ciągu będzie do tego potrzebowała znacznej ilości powierzchni biurowej”, podsumowuje Tomasz Buras z Savills.
