Rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce – sytuacja makroekonomiczna

Epoka PRL zakończyła się klęską gospodarczą, a w efekcie zapóźnieniem cywilizacyjnym. Mimo wybudowania niebotycznej, jak na te czasy, liczby 3 mln mieszkań w epoce gierkowskiej, w nową rzeczywistość weszliśmy z poważnym niedoborem mieszkaniowym. Konieczność wieloletniego, a nawet kilkudziesięcioletniego czekania na przydział mieszkaniowy, odkładania na „wkład” w słynnych książeczkach mieszkaniowych nie pozwalała wielu Polakom na posiadanie własnego M. Pozostały marzenia.

To właśnie pogoń za marzeniami i zdobyczami zachodu w okresie transformacji gospodarczej wczesnych lat 90. doprowadziła nas do zachodniego modelu nabywania mieszkań finansowanych kredytami hipotecznymi. Mieszkań było jednak mało, a ponieważ każdy chciał mieć „swoje” „na własność” rozwinął się rynek deweloperski, gdzie mieszkanie kupowano za gotówkę lub kredyt, a segment mieszkalnictwa czynszowego nie był dla ogółu wielce interesującym.

W tamtym okresie zarówno sektor mieszkaniowy, jak i deweloperski sektor bankowy znajdowały się w swojej początkowej fazie rozwoju, a klasyczne banki hipoteczne, w których finansowanie oparte było o listy zastawne – nie istniały. Kredyty musiały być zabezpieczone oszczędnościami klientów i rezerwami banku, co w rzeczywistości oznaczało, że musiały być drogie. Brak zabezpieczenia w postaci listów zastawnych powodował przerzucenie ryzyka na kredytobiorcę w postaci umowy kredytowej ze zmienną stopą procentową. Mimo tego Polacy masowo rzucili się do zakupów mieszkań.

Nie strasznymi okazały się kryzysy końca lat 90. i w latach 2008-2009. Żaden z nich trwale nie zastopował rynku, aż do wybuchu pandemii COVID-19 i wojny w Ukrainie, które to istotnie przemodelują polski sektor deweloperski.

COVID i wojna w Ukrainie

Okres covidowy i wojenny był bardzo trudny dla polskich deweloperów. Po złotych latach i wysokiej sprzedaży w latach 2018 i 2019, przyszedł okres zaciskania pasa. Okres pandemii znacząco zwiększył udział pracy zdalnej, a wojna w Ukrainie i zawirowania makroekonomiczne spowodowały wzrost inflacji i stóp procentowych. Przełożyło się to na dużo wyższe koszty finansowania budowy inwestycji, jak i jej zakupu po stronie nabywcy. Pod koniec 2022 r. ilość udzielonych kredytów hipotecznych spadła o ponad 70%. Średnia wartość udzielonego kredytu w Q4 2022 wynosiła 329 tys. zł.

Aktualnie większość nabywców lokali to nabywcy gotówkowi. Przy wysokich cenach mieszkań, kredytobiorcy będą mogli pozwolić sobie jedynie na zakup małych lokali. Będzie to miało istotny wpływ na ofertę dostarczanych na rynek mieszkań, a także na możliwość wyprzedania już gotowej bazy mieszkań. Obecny okres będzie czasem restrukturyzacji, sprzedaży, joint venture i innych nieprzewidzianych jeszcze zmian na rynku.

Obserwujemy jednak zatrzymanie lub spowolnienie inwestycji, spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę i na użytkowanie oraz poszukiwanie różnych form możliwości realizacji inwestycji głównie poprzez zdobycie zewnętrznego finansowania. Ma to formę sprzedaży projektu na tzw. forwardzie lub pozyskaniu partnera biznesowego do joint venture.

Kupno a najem

Biorąc pod uwagę wysokie stopy procentowe, jak i zmiany przepisów dotyczące rekomendacji zaostrzających zasady przydzielania kredytów, zakup mieszkania jest nieosiągalny dla większości zainteresowanych. Średni koszt najmu mieszkania w Warszawie to w 1Q 2023 około 2226 zł/mies.

Przy dużym niedoborze mieszkań i niemożności uzyskania kredytu, a także sporym, ale ustabilizowanym popycie ze strony obywateli Ukrainy, najem pozostaje jedyną opcją na posiadanie własnej przestrzeni mieszkalnej.

Taka sytuacja tworzy przestrzeń na realizację inwestycji mieszkaniowych na wynajem oraz może być początkiem segmentu mieszkań na wynajem. Jest to dobra wiadomość dla deweloperów, szczególnie tych, którzy borykają się z trudnością sprzedaży mieszkań w ich inwestycjach. Co więcej, powstanie sektora mieszkań na wynajem ma szansę w korzystny sposób uregulować zasady najmu w Polsce. W sposób bezpieczny i korzystny zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.

Sektor mieszkań na wynajem w Polsce

W przeciwieństwie do państw zachodnich, takich jak Francja czy Niemcy, w których mamy do czynienia z istotnym udziałem sektora mieszkań na wynajem, w Polsce sektor ten dopiero raczkuje. Większość mieszkań nabywana w Polsce do tej pory była przez osoby prywatne, i była traktowana jako lokata kapitału lub rodzaj swoistego zabezpieczenia emerytalnego. Z punktu widzenia nabywcy instytucjonalnego do tej pory na polskim rynku nieruchomości doszło do jednej głośnej transakcji, tj. zakup 858 mieszkań przez NREP na warszawskim Służewcu. Należy się spodziewać przyspieszenia tego trendu. Część nowej oferty będzie wprowadzana jako w pełni realizowane inwestycje, a część jako zakupy istniejących inwestycji mieszkaniowych przystosowanych do najmu. W efekcie w największych miastach Polski ma szansę powstać nisza mieszkań na wynajem.

Z wielką uważnością będziemy obserwować działania deweloperów i funduszy zainteresowanych działaniem na polskim rynku. Ponadto prognozuje się, że w ciągu najbliższych 5 lat w Europie zostanie zainwestowane ponad 151 mld EUR na sektory – student housing, multifamiliy housing, i senior housing. Około 25% tej kwoty ma trafić do Polski, a to może się przyczynić do istotnego przemeblowania polskiego rynku nieruchomości.

Rząd / samorząd / deweloperzy

W sytuacji braku mieszkań i trudności z uzyskaniem kredytu przez zwykłego obywatela, rząd odgraża się podatkiem od masowych sprzedaży lokali oraz podatkiem od pustostanów, tak by zablokować lub chociaż opóźnić rozwój sektora mieszkań na wynajem. Ostatnio sen z powiek inwestorów i nabywców spędza historia warszawskiego „Hongkongu”. Miasto Stołeczne Warszawa odmawia wydania pozwoleń na użytkowanie i zaświadczeń o samodzielności lokali dla tej inwestycji, mimo iż wcześniej wydało pozwolenia na jej budowę. Detale procesu nie zostały podane do publicznej wiadomości, stąd trudno wyrokować jak zakończy się ta inwestycja. Niemniej jednak jest to wyznacznik, że zarówno rząd, jak i samorządy nie zawsze będą sprzyjały powstawaniu inwestycji mieszkań na wynajem. Najbliższe dwa lata powinny być kluczowymi, by rynek wyewoluował do formy, w której w sposób przejrzysty będzie można realizować inwestycje mieszkaniowe na wynajem.

Wynajmujący a najemca

Polski rynek mieszkaniowy funkcjonuje w reżimie ustawy o ochronie praw lokatorów, która lokatorom daje bezprecedensową ochronę, stawiając właściciela w bardzo trudnej sytuacji w wypadku problemów z płatnością czynszu.

Wyjściem z tej sytuacji jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego w formie umowy notarialnej wraz ze wskazaniem adresu do eksmisji oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Nie jest to rozwiązanie doskonałe ale dające właścicielowi dozę bezpieczeństwa w kwestii ściągalności czynszu. Z drugiej strony brakuje regulacji dotyczących maksymalnej corocznej podwyżki czynszu dla najemcy. Najem nie może być bezpieczny i komfortowy, jeżeli po roku umowy najemca mógłby się spodziewać np. 20% lub wyższej podwyżki czynszu. Przykładowym rozwiązaniem mogłoby być powiązanie indeksacji czynszu najmu ze wskaźnikiem średniego wzrostu wynagrodzeń.

Natomiast obecnie rząd wprowadza Program Pierwsze Mieszkanie. W efekcie kredytobiorca będzie pokrywał koszt kredytu do wysokości raty kapitałowej plus odsetki 2%. Powyżej tej kwoty koszty będzie ponosić państwo. Ponadto zostanie stworzony program kont oszczędnościowych dofinansowanych przez państwo, działających na wzór dawnych książeczek mieszkaniowych. Miejmy nadzieję, że będzie to sprzyjać ożywieniu na rynku mieszkaniowym, i że nie przełoży się to jedynie na wzrost cen mieszkań.

Sektor mieszkań na wynajem może być dobrą alternatywą dla osób migrujących za pracą lub osób młodych, dopiero wchodzących na rynek pracy i budujących swoją pozycję zawodową. Jego powstanie i rozwój może istotnie przyczynić się do uregulowania zasad najmu i stworzenia bezpiecznej alternatywy do posiadania własnego mieszkania.

Autor: Łukasz Nelken-Żbik, Head of Valuation & Investment, Corees Polska

Artykuł pochodzi z magazynu:
FOCUS ON Business #10 May-June (3/2023)