Rynek powierzchni biurowych pod koniec 2018 roku
Rozmowa z Rafałem Misiakiem, Associate Director NAI Estate Fellows
OutsourcingPortal: Czy zgodzi się Pan z powtarzaną coraz częściej opinią, że rynek powierzchni biurowych to bardzo trudny rynek i, by się na nim odnaleźć, należy się ciągle specjalizować i posiadać indywidualną strategię dotarcia do klienta? Jeżeli tak, to jak ona wygląda u Państwa?
Rafał Misiak, Associate Director NAI Estate Fellows:
Z uwagi na rosnącą na rynku komercyjnym konkurencję, generowaną pomiędzy istniejącymi firmami, jak również tymi, które dopiero powstają, niezbędne jest uwrażliwienie organizacji na kilka aspektów. Przede wszystkim nie ma jednej strategii działającej w każdych okolicznościach. Brokerzy muszą być elastyczni, rozumieć potrzeby klienta i do każdego podchodzić indywidualnie, nie lekceważąc mniejszych firm, które przy szybkim rozwoju mogą z czasem stać się kluczowymi klientami. Obecnie coraz większym wyzwaniem staje się samo zdobycie klienta. Umiejętność docierania do klientów – szczególnie metodą bezpośrednią – jest bardzo istotna, ale jednocześnie wymaga zaangażowania i konsekwencji. Dlatego dobór odpowiednich osób w organizacji jest kluczowy.
Drugą kwestią jest bez wątpienia wiedza o rynku, o tym co się dzieje oraz co się będzie działo w branży (przewidywanie trendów na najbliższe miesiące). Dotyczy to znajomości projektów już istniejących, będących w trakcie realizacji, jak również tych, które są dopiero planowane. Jako NAI Estate Fellows rozwijamy firmę w oparciu o dobrany profil pracownika z odpowiednim nastawieniem. Przede wszystkim chcemy stawiać na wysoki poziom kompetencji miękkich, które są bardzo istotne w pracy brokera nieruchomości. Jeżeli połączymy to z bogatą wiedzą o rynku i profesjonalizmem pracownika będziemy w stanie skutecznie konkurować z innymi firmami.
Co według Pana najmocniej na teraz, czyli początek 4Q 2018 roku, decyduje o sukcesie inwestycji w powierzchnie komercyjne? Jakie musi mieć ona cechy, by gwarantowała sukces?
O sukcesie inwestycji w głównej mierze niezmiennie decyduje lokalizacja oraz obecność i stan otaczającej jej infrastruktury. Mówimy tutaj zarówno o drogach dojazdowych, wygodnej komunikacji miejskiej, ale także ścieżkach i stacjach rowerowych oraz miejscach parkingowych. Kolejnym bardzo ważnym czynnikiem jest nowoczesny standard budynku. Co uległo zmianie w ostatnim czasie, to fakt, że standard budynku oceniany jest nie tylko na podstawie jego parametrów technicznych, ale również szeregu udogodnień dla osób korzystających z powierzchni. Obowiązującym trendem można już nazwać pojawianie się coraz większej liczby usług w obrębie biurowców. Zarówno w samym budynku, jak i jego otoczeniu obserwujemy rozwój takich usług jak: impulsowe sklepy, apteki czy pralnie. Idąc dalej – pojawiają się tam również markowe butiki i salony urody.
Marki z wysokiej półki znajdują w biurowcach swoich klientów, a pracownicy mogą cieszyć się najwyższej jakości usługami. To co wyróżnia najemców z obszaru beauty, to dbałość o szczegóły wystroju wnętrz i unikalna oferta dedykowana dla najbardziej wymagających klientów. To oczywiście podnosi również standard nieruchomości. Wielofunkcyjny charakter współczesnych biurowców będzie się jeszcze bardziej rozwijał – już teraz najemcy oczekują na miejscu baru, kawiarni i klubu fitness, a nawet pojawiającego się coraz częściej przedszkola, w którym przed pracą mogą zostawić swoje dzieci, jednocześnie mając z nimi stały kontakt.
Doradzacie Państwo w zakresie inwestycji w nieruchomości. Czy aktualne portfolio inwestycji komercyjnych w Polsce jest na tyle bogate, aby mówić tu o „dużej ofercie”? Które miasta poza Warszawą są obecnie najbardziej rozwijającymi się w tym obszarze?
Osobiście reprezentuję obszar związany z usługami doradczymi dla firm, które obejmują cały proces najmu powierzchni komercyjnej – od pozyskania klienta, poprzez analizę jego potrzeb oraz wybór odpowiednich propozycji, a na negocjacjach i podpisaniu umowy kończąc. Pomimo tego, że nie jesteśmy typową korporacją nieruchomościową, złożoną często z kilkuset pracowników, myślę, że odnajdujemy się bardzo dobrze na rynku komercyjnym zarówno tym warszawskim, jak i w miastach regionalnych. Jako firma skupieni jesteśmy głównie na klientach niekorporacyjnych, bowiem korporacyjni zwykle zarezerwowani są dla największych graczy na rynku. Naszą ideą jest wypełnienie pozostałej części rynku, a metraż, który jest najbardziej pożądanym i takim na którym najmocniej się skupiamy to około 300 – 1500 m2. W najbliższej przyszłości/miesiącach nasza firma będzie jeszcze bardziej skupiała się na generowaniu biznesu w obszarze rynków regionalnych. Sprzyja temu dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie, niesłabnąca działalność deweloperów.
Przykładem może być dynamicznie rozwijający się Wrocław czy Kraków, które to miasta stanowią niejako mekkę dla firm z branży SSC/BPO, oczywiście nie licząc Warszawy, która znajduje się wciąż na szczycie. Ale nie tylko. Nasze biura posiadamy także we Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu czy Krakowie i z należytą uwagą będziemy analizować potencjał tych i pozostałych lokalizacji. Miasta regionalne będą cały czas zyskiwać na znaczeniu dzięki nowym inwestycjom i rozwojowi infrastruktury oraz obecności jednego z lepszych w Europie Środkowo-Wschodniej transportowi publicznemu.
Czy rynek powierzchni biurowych w większych miastach Polski zaczyna być nasycony? Jak przebić się z ofertą i jakie cechy musi ona spełniać, by powierzchnie nie czekały długo na wynajęcie? Czy może jest tak, że tylko warszawski rynek jest nasycony, skoro 70 proc. inwestycji biurowych (jeśli wierzyć raportom) jest realizowana poza stolicą?
To prawda, że ścisłe centrum Warszawy jest bardzo nasycone pod względem urbanistycznym, a jednocześnie skomplikowane planistycznie. Zaczyna powoli brakować miejsca na nowe inwestycje, które również potrzebują przyjaznego i niezatłoczonego otoczenia. Jednocześnie rozwijają się mniej popularne dzielnice – idealnym przykładem jest swoisty boom, jaki przeżywa Wola. Dzięki pojawieniu się drugiej linii metra i większej przestrzeni pod nowe inwestycje, a jednocześnie bliskiemu sąsiedztwu centrum, ta dzielnica ma obecnie największy potencjał. Podobnie niedoceniana do tej pory Praga ma szansę na coraz bardziej dynamiczny rozwój. Jego pierwszymi przedstawicielami są takie projekty, jak White Star czy Centrum Praskie Koneser. Znajduje się tutaj również duża liczba obiektów industrialnych czekających na rewitalizację. Jednym z ciekawszych planowanych projektów jest Beauty Hall – pierwszy w Polsce koncept, znany z prestiżowych, światowych domów towarowych. Na drugim piętrze odrestaurowanego budynku Elektrowni Powiśle, na 1500 m2. ma natomiast powstać ekskluzywne centrum usługowe z segmentu beauty.
W innych większych miastach sytuacja jest podobna – duże nasycenie w centrum powoduje rozwój dzielnic obrzeżnych. Dzięki dobrym wskaźnikom makroekonomicznym i wykwalifikowanej, a stosunkowo mało kosztownej kadrze pracowniczej, te lokalizacje są bardzo atrakcyjne dla inwestorów. Duża dynamika rozwoju czeka przede wszystkim miasta do 200 tys. mieszkańców, takie jak Kielce czy Częstochowa.
Gdzie – Państwa zdaniem – obecnie należy szukać inwestycji z największą stopą zwrotu?
Tradycyjnie największej stopy zwrotu można oczekiwać tam, gdzie poziom czynszu jest realnie najwyższy do osiągnięcia, czyli w dzielnicach centralnych i obiektach o najwyższym standardzie. O sukcesie inwestycji decydują wszystkie czynniki, o których mówiliśmy wcześniej. W NAI Estate Fellows prowadzimy usługi z zakresu due diligence, czyli szczegółowej analizy potencjału nieruchomości w zakresie finansowym, technicznym i prawnym. Ten kompleksowy model pozwala na rzetelną ocenę opłacalności danego projektu, czy to biurowego, handlowego czy mieszanego. Model zawiera procentowy wskaźnik opłacalności mierzony wewnętrzną stopą zwrotu (IRR). Wskaźnik ten uwzględnia zmiany wartości pieniądza w czasie i jest oparty na analizie zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Na podstawie tak kompleksowej analizy klient może podjąć świadomą decyzję, na ile dana inwestycja będzie dla niego korzystna.
Dziękujemy za rozmowę.
