Sektor budownictwa mieszkaniowego okiem eksperta

Poprosiliśmy Sylwestra Śniadeckiego - Prezesa Śniadecki Development oraz właściciela Holdingu Śniadecki o komentarz ekspercki do sytuacji na rynku nieruchomości w sektorze budownictwa mieszkaniowego, wskazanie dalszych perspektyw branży, jak również o przybliżenie procesu deweloperskiego i źródeł finansowania inwestycji mieszkaniowych. Kluczowe wypowiedzi Prezesa, w podziale na bloki tematyczne, zebraliśmy poniżej.

O sytuacji na rynku nieruchomości:

„Rok 2023 to znaczące odbicie po roku 2022. Notujemy wówczas zdecydowaną przewagę popytu nad podażą, a ceny stale rosną. Wzrosty sięgają 25% w Trójmieście, 23% w Krakowie i 22% w naszym przepięknym Poznaniu. Ta słaba podaż była spowodowana wieloma czynnikami, natomiast generalnie poprzedni rok możemy podzielić na dwa etapy. Pierwszy, gdy Polacy masowo ruszyli po zakup nieruchomości w obawie przed wejściem w życie nowego programu i prawdopodobnym dalszym wzrostem cen - byli to często klienci gotówkowi lub posiadający bardzo dobrą zdolność kredytową. Druga część roku to program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który miał trwać cztery i pół roku, a skończył się po upływie zaledwie sześciu miesięcy, co oczywiście zaskoczyło wszystkich analityków rynku nieruchomości” - przybliża dotychczasową sytuację rynkową Sylwester Śniadecki, Prezes Śniadecki Development.

„Mamy za sobą znaczący realny wzrost wynagrodzeń, który mocno przekłada się średnio i długoterminowo na popyt na rynku nieruchomości. Przez ostatnie pięć lat nasze wynagrodzenia rosły szybciej od inflacji, poza krótkim czasem, gdy inflacja tylko delikatnie przewyższała wzrosty wynagrodzeń. Banki w swojej polityce, jeszcze do niedawna, musiały do WIBOR-u doliczać pięć punktów procentowych, a po nowelizacji przepisów zostało to obniżone do dwóch i pół punktu procentowego. Fakt ten, w połączeniu z obniżką stóp procentowych pod koniec 2023 roku, znaczący poprawił zdolność kredytową Polaków” – kontynuuje Prezes.

„Obecna sytuacja to wynikowa rekordu wprowadzeń nowych mieszkań do produkcji i sprzedaży, a tylko w pierwszym kwartale tego roku deweloperzy wprowadzili na rynek blisko 42 tysiące mieszkań. To zdecydowany rekord od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej. Mamy również nowy program „Mieszkanie na Start”, który jest dużo bardziej skomplikowany od poprzedniego, ale mocno przy tym wspiera gospodarstwa wieloosobowe. I to zapewne wpłynie na sprzedaż większych mieszkań wielopokojowych, w odróżnieniu od „Bezpiecznego Kredytu 2%”, z którego w dużej części skorzystali single i gospodarstwa dwuosobowe” – wskazuje na aktualną sytuację rynkową Sylwester Śniadecki.

„Obserwujemy jednak kontynuację problemu dostępności gruntów, a deweloperzy posiadają grunt średnio jedynie na rok produkcji, podczas gdy dekadę temu było to na pięć-sześć lat. Jest to na pewno duży problem po stronie podażowej. Sytuacja najpewniej nie ulegnie większej zmianie, gdyż pomimo nowej reformy planowania przestrzennego, gminy już teraz sygnalizują, że prawdopodobnie do końca 2025 roku nie będą w stanie wprowadzić nowych planów ogólnych” - dodaje.

„Dalej mamy drogi kapitał, przekładający się na wysoki koszt kapitału prowadzonych inwestycji. Należy pamiętać, że deweloperzy często finansują się długiem, zarówno przy rozbudowie banku ziemi, jak i przy projektach deweloperskich. Oczywiście przy odpowiednim popycie koszty te nie są już tak istotne, gdyż wpłaty klientów regulują saldo zobowiązania kredytu. Generalnie jednak wciąż mamy duże potrzeby mieszkaniowe i wypadamy na tym polu lepiej jedynie niż mieszkańcy Bułgarii czy Rumunii, a nasze oczekiwania dotyczące standardów mieszkaniowych również rosną. Z drugiej strony nowe wymagania Unii Europejskiej w zakresie energooszczędności spowodują prawdopodobnie, że duża część mieszkań z tzw. wielkiej płyty nie będzie mogła być dostosowana do nowych wymagań lub będzie to nieopłacalne kosztowo, a to tylko dodatkowo wzmocni popyt rynkowy” - podsumowuje.

O procesie deweloperskim:

„Proces deweloperski, w ujęciu ogólnym, można podzielić na dwa etapy. Pierwszy to moment do uzyskania pozwolenia na budowę, co trwa różnie w zależności od sytuacji prawnej danego gruntu i tego, czy zmianie ulega miejscowy plan czy może studium, co może trwać nawet do pięciu lat. Oczywiście przy odpowiednim zaangażowaniu gminy czy miasta proces ten może zostać znacząco skrócony. Dlatego też często kupujemy grunty, które mają już uchwalony miejscowy plan lub wydaną decyzję warunków zabudowy” - przedstawia proces deweloperski właściciel Holdingu Śniadecki.

„Z kolei po uzyskaniu pozwolenia na budowę podstawowa zależność to sytuacja na rynkach globalnych, czyli przykładowo to, co widzieliśmy w ostatnich latach - zerwane łańcuchy dostaw oraz problemy z dostępnością materiałów budowlanych, cementu czy stali. Wpływa to bezpośrednio na czas i koszt produkcji” – uzupełnia.

O finansowaniu inwestycji mieszkaniowych:

„W przypadku rozbudowy banku ziemi lub przygotowania gruntu pod budowę często najlepiej finansować ten obszar działalności ze środków własnych lub z emisji obligacji, co jest też dość popularnym scenariuszem na rynku. Natomiast już sam proces budowy warto wspierać finansowaniem bankowym, co jest nie tylko najtańszym rozwiązaniem, ale także zapewnia bezpieczeństwo finansowe całego projektu” – komentuje stronę finansową procesu deweloperskiego Prezes Śniadecki Development.

„W naszej strategii zakładamy spółki celowe, wspólnie z naszymi partnerami strategicznymi, co pozwala nam skalować biznes i rozbudowywać bank ziemi. Jesteśmy w trakcie przekształcenia spółki z o.o. w spółkę akcyjną, budując w ten sposób holding. Posiadamy już odpowiedni plan przekształcenia, a w najbliższym czasie, gdy tylko osiągniemy odpowiednią wartość Grupy, to na pewno będziemy dążyli do przeprowadzenia pierwszej emisji. Prowadzimy równolegle rozmowy z towarzystwem funduszy inwestycyjnych w celu utworzenia własnego funduszu, który miałby działać nie tylko na rynku krajowym w obszarze projektów deweloperskich oraz rozbudowy banku ziemi, ale również na rynku globalnym, biorąc za cel nieruchomości na rynkach światowych. Obecnie w trakcie rejestracji jest również nasza alternatywna spółka inwestycyjna, która będzie wewnętrznym wehikułem, w którym zewnętrzni inwestorzy będą mogli objąć akcje” - przybliża również konkretny model i dalszy pomysł finansowania inwestycji Holdingu Śniadecki jego właściciel.

„Cały czas konsekwentnie zmierzamy w kierunku rynku kapitałowego, jednak do finalizacji tej koncepcji potrzebne będą sprzyjające warunki rynkowe. Zastanawiamy się wciąż nad docelową formą naszego debiutu - czy miałaby to być spółka holdingowa, czy może instrument finansowy np. w postaci REIT-a, a może fundusz o zasięgu głównie globalnym” - wskazuje na aspekt kapitałowy dalszego rozwoju Prezes.

O inwestycjach na rynku nieruchomości:

„W Polsce inwestycje w nieruchomości są bardzo popularne, szczególnie w sferze prywatnej, gdy kupujemy mieszkanie z myślą o wynajmie. Jest to bezpieczna przystań, która daje nam tą stałą rentowność w dużych polskich miastach na poziomie 4-5% w skali roku, co jest bardzo dobrym wynikiem w porównaniu do innych państw Unii Europejskiej, gdzie dwuprocentowa rentowność uważana jest za dobrą. Jest też główny czynnik w postaci wzrostu wartości nieruchomości w czasie, który jest długoterminowo podobny do wzrostu cen złota, a oprócz tego otrzymujemy tą umowną dywidendę w skali miesiąca, pochodzącą już z samego wynajmu” - ocenia Sylwester Śniadecki.

„Na zachodzie popularniejsze jest inwestowanie w spółki nieruchomościowe. Oczywiście też notujemy tam wzrost wartości tej spółki w czasie, bo zwykle mówimy o REIT-ach których wartość aktywów rośnie, a przy tym wypłacają stałą dywidendę, co powoduje że z punktu widzenia inwestora na rynku nieruchomości jest to samoobsługowe” – dodaje.

O Holdingu Śniadecki i projektach deweloperskich:

„Aktualnie w Grupie mamy dwadzieścia dwa podmioty, natomiast ich struktura właścicielska jest różna, ponieważ zawiązujemy również spółki celowe z partnerami, którzy często współfinansują lub finansują zakup konkretnych gruntów, przez co takie spółki celowe są często inwestorami w poszczególnych projektach. Posiadamy także spółkę generalnego wykonawstwa i biuro pośrednictwa sprzedaży apartamentów turystycznych, które jest naszym nowym podmiotem z przeznaczeniem również na rynek międzynarodowy, gdzie ma pośredniczyć w sprzedaży tzw. second house, czyli apartamentów turystycznych” - przybliżono strukturę organizacyjną Holdingu Śniadecki.

„Posiadamy bardzo szerokie kompetencje, od pozyskania nieruchomości, pozyskania materiałów budowlanych w dobrej cenie, poprzez kontraktowanie prac i budowę. Przeprowadziliśmy sporo transakcji na rynku zakupu, ale także sprzedaży nieruchomości, więc historycznie pokazuje to, że potrafimy znaleźć działki w dobrych cenach i sprzedać je następnie z zyskiem. Mamy świetny zespół, więc myślę, że przed nami dopiero świetny czas rozwoju” – kontynuuje.

„Obecnie prowadzimy trzy inwestycje na naszym rodzinnym rynku, przygotowujemy dwie duże inwestycje w centrum Poznania, projektujemy również inwestycje w Szczecinie oraz w gminie Kołobrzeg. Cały czas poszukujemy gruntów pod budowę, głównie pod budownictwo mieszkalne, ale też nie wykluczamy usług w obszarze rynku PRS czy akademików. Szukamy też partnerów, którzy podejmą się wspólnego finansowania projektów, a większość tego typu informacji dostępna jest już na naszych stronach internetowych” - podkreśla na zakończenie rozmowy obszar projektów deweloperskich i oferty współpracy Sylwester Śniadecki.

RelacjeRynku.pl 

Grafika Adobe Stock, MyCreative