Trójmiasto bez nowej podaży biurowej
Widoczna na głównych rynkach biurowych w Polsce ograniczona aktywność deweloperów dotyczy również Trójmiasta. W I kwartale 2024 roku nie oddano do użytku żadnego nowego budynku, a realizowana powierzchnia biurowa jest na najniższym poziomie od ponad dwóch dekad.
Całkowite zasoby biurowe w Trójmieście nie uległy zmianie w odniesieniu do poprzedniego kwartału i na koniec marca 2024 roku wyniosły 1,05 mln m kw. Zdecydowana większość (76%) zlokalizowana jest w Gdańsku, głównie wzdłuż Alei Grunwaldzkiej oraz wokół historycznego centrum miasta. Około 21% powierzchni biurowej znajduje się w Gdyni, a pozostałe 3% w Sopocie.
Działalność deweloperów, podobnie jak na innych badanych przez nas rynkach biurowych, zdecydowanie zwolniła. W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku nie ukończono żadnego nowego obiektu. Już na tym etapie wiemy, że kolejne miesiące zapowiadają zmianę w tym obszarze. W budowie znajduje się jedynie 35 000 m kw., z czego do końca bieżącego roku oddanych będzie 22 000 m kw., – komentuje Michał Kusy, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.
Spadek obserwowany jest również po strony popytu na powierzchnie biurowe. Po rekordowym 2023 roku w I kwartale tego roku firmy podpisały umowy na powierzchnię nieco ponad 23 000 m kw., co było wynikiem o 9% niższym w porównaniu do poprzedniego kwartału.
Z naszych analizy wynika, że największą popularnością wśród firmy cieszył się Gdańsk, gdzie wynajęto 18 800 m kw. Branżą, która generowała największy popyt był sektor IT, odpowiadający za 49% całej wynajętej powierzchni, – dodaje Joanna Gomułkiewicz, dyrektor w dziale reprezentacji najemców w Knight Frank.
W strukturze umów najmu dominowały renegocjacje, które dotyczyły 57% wynajętej powierzchni. Nowe umowy stanowiły 42%, a ekspansje zaledwie 1%.
Współczynnik pustostanów zanotował wzrost o 0,1 pp. względem poprzedniego kwartału. Na koniec marca 2024 roku wyniósł 13,4%, osiągając trzeci najniższy wynik wśród miast regionalnych, za Szczecinem i Lublinem. Warto zaznaczyć, że wskaźnik pustostanów w Trójmieście jest dość zróżnicowany. W Gdańsku szacowany jest na 11,3%, w Gdyni i Sopocie odpowiednio 19,9% i 22,4%.
Czynsze wywoławcze w Trójmieście na koniec I kw. 2024 roku pozostały stabilne i wahały się od 11,00 do 15,50 EUR/m kw./miesiąc. Jednak, ze względu m.in. na wysokie koszty budowy oraz utrzymujące się wysokie koszty obsługi kredytów budowalnych, czynsze za najlepsze powierzchnie w nowopowstających budynkach mogą przekraczać ten poziom. Stawki opłat eksploatacyjnych ustabilizowały się natomiast na poziomie wynoszącym od 17,00 do 30,00 PLN/m kw./miesiąc.
Knight Frank
Grafika: Adobe Stock, Artur Kowalczyk
