Nieruchomości

Witamy w nowej erze najmu powierzchni biurowych!

953

Ostatnie miesiące na rynku nieruchomości biurowych bez wątpienia należały do coworków. Nic nie zapowiada, by ich ekspansja miała w najbliższym czasie wyhamować. Rozwój rynku elastycznych miejsc pracy postępuje niezwykle dynamicznie, jednak w Polsce nadal jest miejsce dla nowych operatorów oraz na ekspansje już obecnych.

W 2017 r. coworki z przytupem zawojowały polski rynek. Tempo ich rozwoju nie zwalnia, potwierdzając, że jest to jeden z najsilniejszych nowych trendów na rynku nieruchomości biurowych od wielu lat. Zgodnie z danymi Savills, coworki i biura serwisowane już teraz oferują w Polsce łącznie 129 000 m2 powierzchni, a w samej Warszawie wynajęto w 2017 r. więcej elastycznej powierzchni, niż w stolicach Hiszpanii, Holandii czy Austrii.

Elastyczne miejsca pracy to biura serwisowane i przestrzenie coworkingowe. Oba pojęcia bywają mylone, gdyż ich wspólną cechą jest możliwość wynajęcia powierzchni na krótki okres. Biuro serwisowane oferuje w pełni wyposażone biuro, często w układzie gabinetowym, wraz z jego obsługą administracyjną i techniczną. Cowork ponadto wyróżnia się kreowaniem atmosfery współpracy między użytkownikami.

Dynamiczny rozwój powierzchni coworkingowych oraz biur serwisowanych to fenomen, który obserwowany jest w całej Europie. Największym rynkiem elastycznych miejsc pracy w Europie jest Wielka Brytania – w Londynie w roku 2017 w dwóch największych biurowych strefach wynajęto ponad 204 tys. m2 , czyli 18% popytu brutto, ale na uwagę zasługują również mniejsze rynki jak Birmingham oraz Manchester, w których udział operatorów elastycznych miejsc pracy w popycie brutto wyniósł w 2017 r. odpowiednio blisko 21% i 10%. W Europie kontynentalnej, na rynkach, które przeanalizowaliśmy, największy udział coworków i biur serwisowanych zarejestrowaliśmy w Berlinie (80 700 m2 , czyli 8% popytu) i Hamburgu (42 400 m2 , 7,2% popytu) i w Amsterdamie (24 400 m2 , 7,1% popytu).

Z czego bierze się fenomen elastycznych miejsc pracy? Z badania, które Savills przeprowadził na 20 rynkach europejskich wynika, że stoi za tym przede wszystkim wzrost sektora technologicznego. Szczególnie małe przedsiębiorstwa oraz startupy,które często potrzebują elastycznej powierzchni, a tego wymagania nie jest w stanie spełnić „tradycyjny” rynek najmu powierzchni biurowych. Kolejnym czynnikiem, który wskazywano w badaniu, jest brak możliwości wynajęcia odpowiedniej powierzchni w biurach konwencjonalnych z minimalnym okresem najmu (w Polsce to najczęściej pięć lat). Firmy chcą mieć możliwość zwiększania i zmniejszania wynajmowanej powierzchni w zależności od swoich potrzeb czy projektów, które realizują.

Jak wygląda rynek elastycznych miejsc pracy w Polsce? Warto zauważyć, że rynek ten jest bardzo zróżnicowany. Powierzchnie do wspólnej pracy oferują nie tylko operatorzy wyspecjalizowani w takiej ofercie, ale również np. niektóre centra handlowe, w których lokale handlowe zostały wyposażone w meble biurowe i przystosowane do pracy, a także kawiarnie, które wykorzystywane są do celów służbowych, m.in. przez wolnych strzelców, podobnie jak domy i mieszkania.

W drugiej edycji raportu „Elastyczne miejsca pracy w Polsce” pod lupę wzięliśmy pięć miast: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań oraz Łódź i z naszych analiz wynika, że na koniec 2017 r. funkcjonowały w nich 174 lokalizacje coworków i biur serwisowanych, a wiadomo, że kolejne miejsca będą otwierane jeszcze w roku 2018 i w kolejnych latach. Nad Wisłą największym rynkiem pozostaje Warszawa – działa tu 105 lokalizacji o łącznej powierzchni ponad 94 000 m2 . Drugi największy rynek to Kraków z 25 lokalizacjami, które oferują ponad 17 000 m2 . W Poznaniu oferta elastycznych miejsc pracy to 19 lokalizacji i 9300 m2 , a we Wrocławiu jest ich 14 (6200 m2 ). Łódź pod względem oferty coworków i biur serwisowanych jest najmniejszym z przebadanych rynków – na koniec ubiegłego roku działało tu 11 lokalizacji (2200 m2 ).

O kolejnych lokalizacjach dowiadujemy się niemal każdego tygodnia, co potwierdza dynamiczny rozwój rynku elastycznych miejsc pracy. Niedawno swoją premierę w Łodzi miał SkyHub, który powstał na 15 piętrze biurowca Red Tower z inicjatywy Urzędu Marszałkowskiego Województwa Łódzkiego. Cambridge Innovation Center w warszawskim wieżowcu Varso wynajął około 14 000 m2 . Wiadomo również, że ko - lejni operatorzy aktywnie szukają odpowiedniej powierzchni, a część z tych poszukiwań jest już na etapie finalizacji umowy najmu. Umowy te zostały i zostaną podpisane w 2018 r., dzięki czemu można oczekiwać, że bieżący rok będzie w Polsce kolejnym rekordowym pod względem popytu wygenerowanego przez operatorów elastycznych powierzchni biurowych, a powierzchnie przez nich wynajmowane będą jednymi z największych transakcji na rynku.

Kluczowi operatorzy, którzy działają na polskim rynku to: Brian Embassy, Business Link, CitySpace, Dago, InOffice, Office Hub, OmniOffices oraz Regus. Ten ostatni operator funkcjonuje w Polsce już od roku 1997 oferując biura serwisowane, jednak w ostatnim czasie przedstawił nowy format, nieobecny dotychczas nad Wisłą, czyli Spaces, który dedykowany jest kulturze coworkingu.

Wiele mówi się o tym, że elastyczne powierzchnie biurowe to rozwiązanie dla startupów, czyli zwykle mniejszych, młodych firm, których działalność skupiona jest na innowacyjnych technologiach, które wykazują potencjał istotnego wzrostu sprzedaży lub zatrudnienia. Ważną grupą najemców są jednak również duże korporacje, które, jak wynika z naszych analiz, stanowią bardzo dużą grupę klientów coworków i biur serwisowanych. Biura takie zabezpieczają krótkoterminowe potrzeby tych firm, wynikające np. z braku możliwości wynajęcia tymczasowej powierzchni biurowej w oczekiwaniu na powierzchnię docelową, w której firma będzie funkcjonowała. Duże korporacje korzystają również z elastycznych rozwiązań w razie konieczności zabezpieczenia odpowiedniej powierzchni na projekt czy zlecenie, w związku z którym wymagane jest zwiększenie zatrudnienia.

Część operatorów elastycznych powierzchni wywodzi się od deweloperów powierzchni biurowych, jak na przykład firma Skanska i Business Link, Echo Investment i City Space, Ghelamco z The Meet District oraz Adgar Poland z konceptem BE Yourself i Brain Embassy. Korzyścią z takiego rozwiązania, oprócz posiadania dostępnej od zaraz powierzchni tymczasowej dla najemców, jest również m.in. fakt, że deweloperzy mają od razu kontakt z firmami, które mogą w przyszłości, w wyniku wzrostu i ekspansji, potrzebować większej powierzchni biurowej i stać się najemcą powierzchni biurowej w tradycyjnym tego słowa znaczeniu.

Ograniczona podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie planowana na lata 2018-2019 i spadający poziom pustostanów napędzi popyt na biura serwisowane i coworki. Z elastycznych miejsc pracy mogą zacząć korzystać firmy, które w tej chwili sobie tego nawet nie wyobrażają. Spodziewam się, że wiele dużych firm może wejść na polski rynek w pierwszej kolejności wynajmując biuro właśnie w takiej przestrzeni. Dla części firm taka powierzchnia jest również odpowiedzią na wejście w życie standardu MSSF16 i konieczność wykazania w bilansach, jako zobowiązania, umów najmu zawieranych na okres dłuższy, niż 12 miesięcy. Z drugiej strony operatorzy, których nie ma jeszcze w Polsce, mają świadomość, że jeśli podpisywać umowy to teraz, bo niedługo rynek może się nasycić. Do 2020 r. otworzy się większość nowych lokalizacji i będzie to chwila prawdy, która zweryfikuje nowy fenomen i odpowie na pytanie, czy coworków i biur serwisowanych nie jest za dużo. Bez wątpienia jesteśmy jednak świadkami wytworzenia się mocnego alternatywnego rynku najmu wielkopowierzchniowej przestrzeni biurowej, gdzie nie ma konieczności podejmowania zobowiązania na pięć lat do przodu, jak było to dotychczas.

Autor: Jarosław Pilch, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych, Savills