Aktywność inwestorów z Korei Południowej
Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Savills wynika, że w pierwszym półroczu 2019 roku inwestorzy południowokoreańscy przeznaczyli na zakup nieruchomości w Europie 6,2 mld euro, czyli najwięcej w historii. Aktywność inwestorów z Korei Południowej rośnie również w Polsce.
Rekordowy wynik oznacza, że udział kapitału południowokoreańskiego w łącznym wolumenie transakcji z udziałem kapitału zagranicznego na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie wzrósł z 3% w roku 2018 do 10%. Największym zainteresowaniem tej grupy inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe (88% wszystkich transakcji), a w dalszej kolejności najwyższej klasy nieruchomości magazynowe (11%).
Na polskim rynku kapitał koreański jest aktywny od 2016 r., w którym GLL RE Partners wraz z Hana Financial Group nabył dwa obiekty Amazon. Na kolejne transakcje przyszedł czas w 2018 i 2019 roku, w tym pierwsze akwizycje w sektorze biurowym. Do dzisiaj Koreańczycy zainwestowali na polskim rynku nieruchomości już ponad 720 mln euro, a kolejne transakcje z ich udziałem są w toku. W posiadaniu Koreańczyków są już cztery obiekty Amazon, centrum dystrybucyjne Zalando, centrum logistyczne Eurocash oraz biurowce Cedet i Lixa A i B (w realizacji).
Polska, jako wiodący rynek nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest jednym z kluczowych rynków europejskich, będących na celowniku koreańskich inwestorów. Według Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu znajdujemy się nawet w pierwszej piątce. Warto zauważyć, że Korea Południowa jest również w czołówce pod względem napływu do Polski bezpośrednich inwestycji zagranicznych spoza Europy. W rankingu PAIH, Korea Południowa zajmuje trzecie miejsce z 53 projektami o łącznej wartości ponad 3 miliardów dolarów, w ramach których powstało ponad 22 tys. miejsc pracy. W Polsce zarejestrowanych jest już około 260 koreańskich przedsiębiorstw. Prym wiodą firmy z sektora produkcyjnego, w szczególności w branży motoryzacyjnej i elektroniki. Znakomitym przykładem jest fabryka firmy SK Innovation. Powstanie ona w Dąbrowie Górniczej, w obrębie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, która z kolei niedawno została wybrana drugą najlepszą strefą ekonomiczną na świecie według rankingu fDi Markets – mówi Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.
Toczące się negocjacje w sprawie brexitu zasadniczo nie zniechęcają inwestorów południowokoreańskich, którzy w pierwszym półroczu zainwestowali w Wielkiej Brytanii 1,4 mld euro, ale ich głównym celem w bieżącym roku jest Paryż. Do lipca 2019 roku dokonali zakupu lub prowadzili negocjacje dotyczące nabycia nieruchomości o wartości 4,4 mld euro w stolicy Francji, do czego zachęcają ich przede wszystkim niskie koszty kredytowania oraz opłacalność inwestycji typu positive carry w euro. Inwestorzy z Korei Południowej obecnie zaciągają kredyty we Francji przy oprocentowaniu wynoszącym ok. 100-120 pb w skali roku, natomiast koszty długu w Wielkiej Brytanii wynoszą ok. 250 pb w skali roku. Między innymi z tego względu stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych utrzymują się w paryskim COB na poziomie ok. 3%, natomiast w londyńskim City – ok. 4%.
Według Savills, Paryż cechuje się wysokim poziomem płynności, niskim wskaźnikiem niewynajętej powierzchni biurowej i zróżnicowanym gronem najemców, co przyciąga inwestorów. W pierwszej połowie 2019 roku inwestorzy południowokoreańscy sfinalizowali transakcje zakupu między innymi takich nieruchomości zlokalizowanych we Francji jak Lumière (1,1 mld euro), Tour Europe (280 mln euro) i CBX (450 mln euro), ale pomimo atrakcyjności Paryża zaczęli brać pod uwagę także inne rynki oprócz francuskiego.
Koreańczycy wykazują chęć inwestowania poza głównymi miastami europejskimi i dywersyfikowania portfeli inwestycyjnych poprzez otwieranie się na nowe sektory, aby skorzystać z bardziej atrakcyjnych stóp kapitalizacji. Niemniej jednak nadal preferują nieruchomości generujące przychody w dłuższej perspektywie i wynajęte najbardziej wiarygodnym i najlepszym najemcom. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów z Korei Południowej cieszy się Europa Środkowo-Wschodnia, gdzie odnotowaliśmy w 2019 roku szereg transakcji, w tym między innymi zakup przez południowokoreański fundusz REIT JR AMC budynku biurowego Nordic Light Trio w Budapeszcie od firmy Skanska za 41 mln euro - mówi Mike Barnes, Associate, dział badań rynków europejskich w Savills.
Wysokie oceny wiarygodności kredytowej państw przyczynią się do napływu kapitału do miast nordyckich, co będzie jednak uzależnione od dostępności zabezpieczeń przed zmianami kursu korony szwedzkiej. W najbliższej perspektywie mogą zyskać miasta ze strefy euro takie jak Helsinki i Dublin, a także Kopenhaga ze względu na bliskie powiązanie korony duńskiej z euro - dodaje Mike Barnes.
Wobec kompresji stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów w głównych miastach europejskich i coraz silniejszej konkurencji na krajowym rynku inwestycyjnym, inwestorzy południowokoreańscy zaczęli rozważać bardziej kreatywne strategie, które umożliwiłyby uzyskanie oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji. Dywersyfikacja uwzględniająca bardziej peryferyjne rynki i nowe klasy aktywów umożliwi do pewnego stopnia osiągnięcie głównych celów w zakresie oczekiwanego poziomu przychodów, ale Koreańczycy coraz chętniej biorą pod uwagę także bardziej innowacyjne struktury inwestowania, między innymi we współpracy z doświadczonymi zarządcami aktywów w Europie - mówi Jae Yoon, starszy menadżer, dział doradztwa ds. inwestycji zagranicznych w Savills, Korea.
Inwestorzy koreańscy oczekują zwrotu z zainwestowanego kapitału w Korei Południowej na poziomie ok. 7.5-8%. To przekłada się na zwrot z kapitału zainwestowanego w Europie wynoszący 6-6,5% przy wykorzystaniu kredytowania na poziomie 60% przed premią z tytułu hedgingu walutowego w wysokości 120 pb pomiędzy euro a koreańskim wonem. W ostatnich miesiącach premia z tytułu hedgingu walutowego nieznacznie się zmniejszyła, co może zahamować apetyt Koreańczyków na nieruchomości w Europie w roku 2020, aczkolwiek wpływ hedgingu łagodzą coraz niższe koszty finansowania w strefie euro - mówi Tris Larder, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.
Inwestorzy europejscy również coraz aktywniej rywalizują z inwestorami z Korei Południowej w większości regionów Europy, zwłaszcza w segmencie aktywów o wartości do 200 mln euro - dodaje Tris Larder.
Wykres 1. Wartość inwestycji południowokoreańskich w Europie (mld euro)
Wykres 2. Inwestycje południowokoreańskie w Europie według sektorów (I poł. 2019 r.)
