Aktywność na rynku powierzchni magazynowych w trzecim półroczu 2013.

Podsumowanie trzech pierwszych kwartałów i prognozy na resztę roku według Colliers International:

ZARYS OGÓLNY

• Na koniec III kwartału 2013 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej osiągnęła poziom blisko 7,7 mln m2, co w porównaniu z końcem czerwca br., stanowi wzrost o ponad 144 tys. m2. Wynik ten jest dwukrotnie wyższy od wzrostu odnotowanego w II kwartale, kiedy do użytku oddano około 70 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej.
• Wolumen transakcji zawartych w ostatnich trzech miesiącach ukształtował się na nieco niższym poziomie niż w II kwartale i wyniósł ok. 446 tys. m². Większość odnotowanego popytu stanowiły nowe umowy (63%), natomiast na renegocjacje przypadło 37% aktywności najemców.
• W okresie lipiec – wrzesień 2013 zaobserwowano niewielki spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych, który obniżył się do poziomu 10,2% (w porównaniu z 10,5% na koniec czerwca br.).
• Stawki czynszów zarówno w Warszawie, jak i na pozostałych rynkach magazynowych utrzymały się na poziomach zbliżonych do odnotowanych w ubiegłym kwartale.

PODAŻ

• Warszawa – w III kwartale br. na warszawski rynek magazynowy dostarczono 35 tys. m2, z czego większość (27 tys. m2) znajdowała się w warszawskiej strefie II, a pozostała część (8 tys. m2) w strefie I. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach wyniosła na koniec września 2013 r. ok. 2,69 mln m2. Obecnie w budowie pozostaje około 35 tys. m2, z czego wynajęte zostało 44%.
• Polska Centralna – ostatnie trzy miesiące nie przyniosły znacznych zmian w podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej, która pozostała na poziomie ok. 1 mln m2. Wzrost podaży o 61 tys. m2 spodziewany jest w 2014 r., na kiedy zaplanowano oddanie dwóch projektów firmy Panattoni.
• Poznań – podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Poznaniu utrzymuje się na niezmienionym poziomie około 901 tys. m2. Powierzchnia w budowie wyniosła na koniec września 2013 r. ok. 69,5 tys. m2.
• Górny Śląsk – na koniec III kwartału 2013 r. wielkość tego drugiego co do wielkości rynku magazynowego w Polsce wyniosła 1,48 mln m2. W porównaniu do stanu na koniec półrocza, odnotowano wzrost zasobów powierzchni o 28,8 tys. m2.
• Kraków – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej ukształtowała się na poziomie 158,6 tys. m2, co w porównaniu z poprzednim kwartałem stanowiło wzrost o 9,1 tys. m2. Obecnie na krakowskim rynku nie ma projektów w budowie.
• Wrocław – w ciągu ostatnich trzech miesięcy oddano tu do użytku ok. 42,6 tys. m2 i aktualnie Wrocław dysponuje 819,2 tys. m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. W budowie znajduje się ok. 42 tys. m2.
• Gdańsk – w minionym kwartale na gdański rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej dostarczone zostało 6,6 tys. m2. W budowie pozostaje jeden projekt o całkowitej powierzchni 24,6 tys. m2 (hala powstająca w ramach kompleksu SEGRO Logistic Park Gdańsk), który został już w całości wynajęty przez jednego najemcę.
• Toruń / Bydgoszcz – od początku roku podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej utrzymywała się na niezmienionym poziomie, natomiast w minionym kwartale uległa ona zwiększeniu o 14 tys. m2 w wyniku modernizacji istniejącego obiektu w Bydgoszczy. Aktualnie na tym rynku nie ma projektów w budowie.
• Szczecin – na tym najmniejszym z analizowanych rynków podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej pozostała bez zmian w porównaniu z ubiegłym kwartałem i wyniosła 48,7 tys. m2. Zwiększenie podaży o około 13 tys. m² powinno nastąpić w przyszłym roku wraz z planowanym ukończeniem kolejnego etapu North-West Logistic Park.

POPYT

• Warszawa – w III kwartale 2013 r. trzy warszawskie strefy ponownie były najaktywniejszym rynkiem pod względem popytu. Podpisano w sumie 51 umów najmu na łączną powierzchnię 112,8 tys. m². Największy wolumen transakcji odnotowano w strefie II (30 transakcji o całkowitej powierzchni 91 tys. m²), podczas gdy najmniejszy w strefie III (niecałe 3 tys. m² w ramach dwóch transakcji). 63% transakcji stanowiły nowe umowy, natomiast 37% przypadło na renegocjacje.
• Polska Centralna – od początku lipca 2013 r. w regionie Polski Centralnej wynajęto ok. 79 tys. m², co stanowi prawie 18% wolumenu transakcji dla całej Polski. Przeważającą część stanowiły nowe umowy (77%), natomiast na renegocjacje przypadło 23% wynajętej powierzchni.
• Poznań – w minionym kwartale na poznańskim rynku wynajęto 48,5 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej. Największy odsetek transakcji stanowiły renegocjacje, które reprezentowały 73% odnotowanego popytu.
• Górny Śląsk – rynek ten charakteryzował się drugim największym po Warszawie wolumenem transakcji odnotowanym na polskim rynku w okresie lipiec – wrzesień 2013. W ramach 21 podpisanych umów, wynajęto w sumie 102,9 tys. m², co stanowiło 23% transakcji zawartych w kraju. Dla porównania, popyt w tym regionie w pierwszej połowie roku wyniósł około 145 tys. m². W III kwartale 59% transakcji stanowiły nowe umowy, podczas gdy na renegocjacje przypadło 41%.
• Kraków – w analizowanym okresie na rynku zawarte zostały dwie transakcje najmu na około 5 tys. m². Stanowiły one 1% popytu odnotowanego w Polsce.
• Wrocław – w III kwartale 2013 r. popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową ukształtował się na poziomie 41,3 tys. m². Powierzchnia ta została wynajęta w ramach 9 transakcji. 55% transakcji stanowiły nowe umowy, z kolei renegocjacje objęły 45% wynajętej powierzchni.
• Gdańsk – popyt na tym rynku wyniósł 32,3 tys. m², z czego 76% stanowiła jedna umowa dotycząca wynajmu 24,6 tys. m² powierzchni budowanej w formule BTS.
• Toruń / Bydgoszcz – w III kwartale br. na tym rynku nie zaobserwowano aktywności najemców.
• Szczecin – podobnie jak w Toruniu i Bydgoszczy, w ciągu ostatnich trzech miesięcy w Szczecinie nie została zawarta żadna transakcja najmu.

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE

• W III kwartale współczynnik wolnych powierzchni magazynowych w Polsce nieznacznie zmalał w porównaniu do stanu z końca czerwca 2013 r. i ukształtował się na poziomie 10,2%.
• Warszawa – w trzech warszawskich strefach odnotowano nieznaczny spadek współczynnika wolnych powierzchni w stosunku do II kwartału 2013 roku (14,2% w porównaniu z 15,7%). Dla poszczególnych stref kształtował się on odpowiednio na poziomach: 18,8% (strefa I), 14,6% (strefa II), 6,8% (strefa III). Największą zmianę w porównaniu do stanu na koniec półrocza zaobserwowano w strefie II, gdzie współczynnik ten spadł o niemal 3 p.p..
• Miasta regionalne – rynki o najniższym poziomie współczynnika powierzchni niewynajętych to: Poznań (3,6%), Wrocław (3,7%) i Gdańsk (4,4%). Natomiast najwyższe wartości wskaźnika odnotowano w Centralnej Polsce (15,4%) oraz w Toruniu i Bydgoszczy (25,7%).

STAWKI CZYNSZU

• Stawki czynszu zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych utrzymały się na poziomach zbliżonych do odnotowanych w poprzednim kwartale.

PROGNOZY

„Obecnie w budowie znajduje się około 358 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 83% zostało już wynajęte. W związku z powyższym możemy spodziewać się stopniowego spadku współczynnika powierzchni niewynajętych, czego prawdopodobnym skutkiem będzie niewielka tendencja wzrostowa czynszów na wybranych rynkach. Niektórzy deweloperzy rozważają także rozpoczęcie inwestycji spekulacyjnych w wybranych regionach, charakteryzujących się niskim poziomem dostępnych powierzchni magazynowych, takich jak Wrocław czy Poznań.” – komentuje Maciej Chmielewski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych Colliers International.

Rynek powierzchni magazynowych w trzecim półroczu 2013

Colliers International