Closing the gap

Colliers International opublikował nowy raport pt. "Closing the gap”, który ocenia ryzyko inwestycji w nieruchomości w rejonach Europy Wschodniej, które do tej pory charakteryzowały się mniejszą aktywnością. Czy luka w aktywności i stopach zwrotu pomiędzy nimi, a bardziej dojrzałymi rynkami Europy się zacieśnia?

Wschodnioeuropejskie kraje jak Rosja, Polska czy Czechy charakteryzowały się po kryzysie większą aktywnością inwestycyjną i lepszą dostępnością finansowania. Natomiast rynki mniej aktywne takie jak Węgry, Rumunia i Bułgaria, charakteryzowały się nieco innym profilem ryzyka i krajobrazem inwestycyjnym, przez co do tej pory nie były brane pod uwagę przez wielu inwestorów, zwłaszcza tych chcących zainwestować w najlepsze aktywa z tak zwanego segmentu „core” i „core plus”. Ostatnie wskaźniki wykazują jednak na zmianę tendencji na tych rynkach.

"Na Węgrzech nastąpiła zmiana nastawienia niektórych banków do finansowania nieruchomości komercyjnych. Poprawiły się warunki finansowania zarówno pod względem jego dostępności, kosztu jak i wymagań banków. Węgierska gospodarka ożywiła się, a aktualna stopa zwrotu z inwestycji biurowych utrzymuje się na poziomie 7,75% i oferuje atrakcyjne dyskonto w wysokości 200 punktów bazowych w stosunku do stopy zwrotu z obligacji węgierskich, powyżej historycznego poziomu stóp zarówno przed i po kryzysie." - skomentował Damian Harrington, Dyrektor Regionalny, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Zespół Regionalny Europy Wschodniej.

Raport wskazuje także, że akcesja Bułgarii do UE w 2007 roku korzystnie wpłynęła na rozwój gospodarczy kraju i inwestowanie w nieruchomości w tym kraju jest dużo bardziej atrakcyjne niż w 10-letnie bułgarskie obligacje. Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości są tu wyższe o ponad 300 punktów bazowych od rentowności obligacji. Rumuńskie stopy zwrotu z nieruchomości są na podobnym poziomie jak bułgarskie, z 300 punktami bazowymi ponad stopy zwrotu z obligacji, co jest pozytywnym sygnałem w skali makroekonomicznej. Z drugiej strony Bułgaria i Rumunia charakteryzują się jednak mało dostępnym i drogim finansowaniem.

Obraz sytuacji na tych rynkach wzmacnia się jeszcze, jeśli porównamy je do miast Europy Środkowej i Wschodniej, o wyższej aktywności inwestycyjnej oraz do Europy Zachodniej. Zyskowność nieruchomości w omawianych krajach jest przynajmniej o 200 punktów bazowych wyższa, niż w miastach takich jak Warszawa, Praga, czy nawet Madryt, który ponownie wychodzi z pokryzysowego dołka.

Co równie istotne, w krajach o mniejszej aktywności inwestycyjnej ceny nieruchomości pozostają poniżej wartości rekordowych, a rynki biurowe wykazują oznaki ożywienia po długiej stagnacji. Chłonność rynku i ilość nowych umów najmu rosną, co wpływa jednocześnie na obniżenie wskaźnika pustostanów.

"Dostrzegamy pierwsze oznaki, że te kraje zaczynają zmniejszać dystans wobec innych regionów Europy: z jednej strony szeroko rozumiane uwarunkowania makroekonomiczne poprawiły się, co widać po spadającym oprocentowaniu obligacji państwowych i rosnącej chłonności rynku biur i ilości podpisywanych umów najmu. Z drugiej strony postrzeganie przez inwestorów z zewnątrz sytuacji politycznej w tych krajach pozostaje problemem i mimo, że kontakty z bankami mogą się poprawiać, warunki finansowania dłużnego pozostają ciężkie." - dodaje Harrington

Być może stopy zwrotu będą musiały jeszcze ulec dalszym zmianom, żeby zachęcić inwestorów do powrotu na te rynki, ale ogólne nastroje wskazują, że mniej aktywne inwestycyjnie rynki jak Węgry, Rumunia i Bułgaria, warte są rozważenia jako cel inwestycji kapitałowych.

Raport - Closing the gap

Colliers International