Wiadomości

Co poza Warszawą?

980

O regionalnych rynkach biurowych i potencjale sektora BSS rozmawiamy z ekspertami Cushman & Wakefield.

Outsourcing&More: Głównym katalizatorem rozwoju na regionalnych rynkach biurowych w Polsce jest sektor BSS, a najaktywniejszymi miastami są Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Co decyduje o zainteresowaniu inwestorów i deweloperów tymi lokalizacjami? Czy jest jakiś klucz, którego używają potencjalni najemcy zainteresowani rozwojem w regionach? Lokalizacja, dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, jakość dostępnej nowoczesnej powierzchni biurowej, a może jest jakiś inny czynnik? Marcin Siewierski: Wrocław jest jednym z najlepiej zlokalizowanych miast w Polsce. Inwestorów kusi bliskość granicy niemieckiej i czeskiej, dobra infrastruktura drogowa, komunikacja miejska oraz lotnisko obsługujące ok. 2,5 mln pasażerów rocznie. Ogromnym atutem Wrocławia jest potencjał edukacyjny. Stolica Dolnego Śląska, obok Warszawy i Krakowa, znajduje się w czołówce miast z największą liczbą osób studiujących na najbardziej cenionych przez pracodawców kierunkach: informatycznych, nauk ścisłych, inżynieryjno- -technologicznych i językowych.

Marcin Siewierski: Wrocław jest jednym z najlepiej zlokalizowanych miast w Polsce. Inwestorów kusi bliskość granicy niemieckiej i czeskiej, dobra infrastruktura drogowa, komunikacja miejska oraz lotnisko obsługujące ok. 2,5 mln pasażerów rocznie. Ogromnym atutem Wrocławia jest potencjał edukacyjny. Stolica Dolnego Śląska, obok Warszawy i Krakowa, znajduje się w czołówce miast z największą liczbą osób studiujących na najbardziej cenionych przez pracodawców kierunkach: informatycznych, nauk ścisłych, inżynieryjno- -technologicznych i językowych.

Wrocław to trzecie miasto w Polsce (po Krakowie i Warszawie), pod względem liczby osób zatrudnionych w sektorze usług dla biznesu (40 000), co według danych ABSL stanowi 16% całkowitego zatrudnienia w tym sektorze w Polsce. Stały rozwój firm z branży nowoczesnych usług biznesowych we Wrocławiu osiągnął już tak wysoki poziom, że miasto przyciąga kolejne tego rodzaju inwestycje jak magnes.

Można zatem śmiało stwierdzić, że Wrocław jest obecnie jednym z najsilniejszych ośrodków R&D w Europie Środkowo-Wschodniej.

Duża podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu przekłada się na nowe możliwości dla najemców. Nowoczesne technologie stosowane przy budowie biurowców wpływają na redukcję kosztów użytkowania powierzchni, zaś duża konkurencja na rynku nieruchomości biurowych sprawia, że można uzyskać atrakcyjne warunki komercyjne. Firmy mogą podnieść standard zajmowanego biura nie narażając się jednocześnie na wzrost kosztów. Podaż powierzchni biurowej w I kwartale 2018 r. kształtowała się na poziomie 942 400 m2 ,a w budowie jest kolejne 300 000 m2 . Dynamiczne tempo realizacji nowych inwestycji sprawia, że już na koniec 2018 r. łączna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu przekroczy prawdopodobnie 1 mln m2.

Adam Schroeder: Firmy, które w ostatnich latach otworzyły nowe biura lub te, które w najbliższym czasie planują otworzyć nową siedzibę w miastach regionalnych, to głównie firmy z branży BPO, SSC oraz ITO/CTO. Najważniejsze pytanie, jakie zwykle zadaje sobie inwestor przy wyborze lokalizacji na swoją nową siedzibę, to to, czy znajdzie na miejscu pracowników o odpowiednich kompetencjach, a jeśli nie – to czy wykwalifikowani pracownicy będą chcieli przeprowadzić się do danego miasta i tu pracować. Innymi słowy, ocenia nie tylko obecny „talent pool”, lecz także to, jaki jest potencjał danej lokalizacji. Potencjał Trójmiasta, jeśli chodzi o możliwość przyciągania pracowników, jest ogromny i inwestorzy to dostrzegają, ponieważ obserwujemy stały wzrost popytu, zarówno wśród firm, które już mają tutaj biuro, jak i wśród nowych inwestorów.

M.S.: Wrocław jest uznawany za najbardziej atrakcyjne miejsce do pracy dla specjalistów i menedżerów. Aż 39% osób przebadanych przez firmę rekrutacyjną Antal chętnie przeprowadziłoby się do stolicy Dolnego Śląska. Według raportu opublikowanego w styczniu 2017 r., Wrocław jest najpopularniejszym kierunkiem relokacji w Polsce. Miasto przyciąga coraz więcej osób, gotowych przeprowadzić się tam na stałe. Rynek usług biznesowych we Wrocławiu jest bardzo zróżnicowany, przeważa profil techniczny, jednak popularne są też procesy finansowe.

Duża podaż specjalistów w tych dziedzinach, wykreowana przez już istniejące centra usług biznesowych, powoduje, że miasto nieustająco przyciąga nowe inwestycje. W obliczu zmian zachodzących na rynku pracy, jakość biura ma coraz większe znaczenie w procesie pozyskiwania wartościowych pracowników. Lokalizacja, standard, nowoczesne rozwiązania i design zastosowane w biurze mają często charakter decydujący o wyborze pracodawcy. Wielu kandydatów podpisanie umowy o pracę poprzedza obejrzeniem miejsca, w którym będą pracować.

A.S.: Ważnym czynnikiem świadczącym o atrakcyjności danej lokalizacji dla inwestorów jest oczywiście dostępność odpowiedniej infrastruktury. W Trójmieście większość budynków biurowych zlokalizowana jest przy przystankach komunikacji publicznej oraz wzdłuż niekorkujących się arterii. Duża część powierzchni klasy A znajduje się w budynkach, których wiek nie przekracza 6 lat, co sprawia, że oferują one wysoki standard powierzchni. Pracownicy dużych korporacji, centrów usług wspólnych, startupów, przestrzeni co-workingowych i centrów konferencyjnych mają dostęp do dużej liczby atrakcyjnych usług dodatkowych na parterach budynków, m.in.: sal konferencyjnych, kantyn, sushi barów, centrów medycznych, przedszkoli czy centrów fitness. Urozmaicona oferta sprawia, że biura żyją nie tylko w godzinach pracy, ale również wieczorami i w weekendy (w szczególności rejon OBC/Alchemia oraz Garnizon).

Widok z biura nie jest głównym czynnikiem decydującym o wy– borze Trójmiasta, ale zazwyczaj stanowi dodatkowy atut. Z większości budynków roztaczają się wyjątkowe widoki na Trójmiejski Park Krajobrazowy oraz Zatokę Gdańską. Z innych można obserwować industrialny krajobraz stoczni lub starego miasta (C200, Tryton, Heweliusz). Natomiast z kilku najwyższych biurowców widać całe Trójmiasto jak na dłoni (Neptun, czy Olivia Star). W przerwach od pracy można więc ukoić wzrok, a w czasie wolnym aktywnie korzystać z tego co oferuje miasto i jego naturalne otoczenie.

Jaka jest obecna koncepcja Krakowa na utrzymanie pozycji lidera w przyciąganiu inwestycji z sektora BPO/SSC?

Michał Galimski: Kraków od lat skupia się na przygotowaniu i wykształceniu przyszłej kadry pracowników. W mieście funkcjonuje 29 uniwersytetów, których bramy opuszcza 70 000 absolwentów rocznie. Oferta edukacyjna, oprócz mieszkańców Krakowa, skierowana jest także do mieszkańców Polski Południowej oraz studentów zza wschodniej granicy, np. z Ukrainy. W efekcie firmy zainteresowane otwarciem swojego biura mogą liczyć na stały dopływ nowych kandydatów. Równie istotna dla rozwoju lokalnego rynku biurowego jest liczba i dostępność wykwalifikowanej kadry pracowników z dobrą znajomością języków obcych, krakowskie centra biznesowe pracują w ponad 29 językach.

Wielokrotnie przy wyborze Krakowa dla istniejącego lub nowego projektu BPO/SSC/IT/R&D (zwane inaczej BSS) decyduje możliwość obsługi kompleksowych projektów, bądź dostępność specjalistów z różnymi kompetencjami, w tym chociażby z dziedziny finansów, HR, IT, R&D. Dla firm jest to kluczowy warunek dający szansę na powodzenie i rozwój projektu.

Kolejnym elementem, mającym wpływ na postrzeganie Krakowa jako atrakcyjnej lokalizacji, jest stała obecność miasta na czołowych miejscach w różnych rankingach. W TOP 100 Outsourcing Destinations Ranking – Global Services and Tholons, Kraków znalazł się w gronie 9 najatrakcyjniejszych miast na świecie dla inwestycji z sektora outsourcingu. Natomiast w 2018 r. miasto zajęło 8. pozycję w światowym zestawieniu Tholons Services Globalization City Index oraz 2. miejsce wśród miast europejskich.

Obecnie w Krakowie funkcjonuje ponad 245 firm z sektora BSS, w których pracuje ponad 60 000 osób. Co roku w Krakowie otwiera się kilka nowych centrów biznesowych. Czynnikami zachęcającymi zagraniczne firmy do lokowania inwestycji w Krakowie jest obecność instytucji wspierających biznes oraz dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych, która na koniec I kwartału br. wyniosła 1 128 096 mln m2 . Rozwojowi rynku sprzyja również dostępność międzynarodowego lotniska Balice Airport, które rocznie obsługuje ponad 4 mln pasażerów. Ponadto, miasto jest atrakcyjne dla przyjezdnych z zagranicy ze względu na niższe średnie koszty życia. Nie możemy zapomnieć, że stolica Małopolski, oprócz biznesowych walorów, to także atrakcyjna europejska lokalizacja turystyczna, która jest doskonale rozpoznawalna na świecie.

Jak Gdynia na tle całego Trójmiasta przyciąga nowe inwestycje z sektora BSS?

A.S.: Siła Trójmiasta tkwi w postrzeganiu przez inwestorów tego rejonu jako spójnej metropoli. Kilka miast (bo oprócz Gdańska, Sopotu i Gdyni, mamy również Pruszcz, Rumię, Redę czy Wejherowo) połączonych wspólną tkanką miejską, drogami, komunikacją publiczną, etc. Mieszkańcy studiują i mieszkają w Gdańsku, a pracują np. w Gdyni.

Jeśli chcielibyśmy rozważyć Gdynię oddzielenie to oprócz dużych inwestorów, którzy wybrali to miasto na swoją siedzibę wiele lat temu (np. Thomson Retuters, DNV, WNS czy Sony Pictures), to jednak w ostatnich latach Gdańsk przyciągał nowe inwestycje z sektora BSS.

Jednym z głównych powodów była szybko rosnąca podaż nowych obiektów biurowych w Gdańsku. Pod tym kątem Gdynia rozwijała się o wiele wolniej. Aby przyciągnąć nowe podmioty nie wystarczy pojedynczy budynek o średniej wielkości. Najemcy wolą wybierać spośród oferty kilku obiektów lub parków biurowych – możliwość rozwoju to jeden z głównych kryteriów wyboru konkretnej lokalizacji.

Widać jednak stałe zainteresowanie Gdynią i jeśli tylko pojawia się jakaś powierzchnia z potencjałem, zostaje ona bardzo szybko wynajęta (np. kompleks biurowy Tensor). W najbliższym czasie w Gdyni planowana jest realizacja kilku nowych, dużych inwestycji biurowych, które znacznie zwiększą możliwości Gdyni w zakresie przyciągania nowych inwestorów z sektora BSS.

Wrocław to kluczowa lokalizacja dla inwestycji typu ITO i R&D. Jaka jest polityka miasta na przyciąganie tego typu inwestycji?

M.S.: Wrocław, po Warszawie i Krakowie, najlepiej radzi sobie z przyciąganiem inwestorów, dzięki czemu buduje silną pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju. Miasto nieustannie wspiera programy współpracy z uczelniami wyższymi, władze miasta są również aktywne na polu wsparcia dla start-upów i pomocy w uzyskiwaniu finansowania dla przedsiębiorców. Wrocław jest jednym z liderów pod względem lokowania inwestycji zagranicznych. Według raportu „Polskie miasta i regiony przyszłości 2017/18”, który opracował magazyn FDI należący do grupy Financial Times, stolica Dolnego Śląska ma najlepszą strategię pozyskiwania inwestorów.

Które z miast przy zachowaniu odpowiedniej proporcji mają szansę dogonić Warszawę i być dla niej realną konkurencją?

M.S.: Dystans dzielący Warszawę i największe miasta regionalne od kilku lat wyraźnie maleje. Coraz więcej międzynarodowych firm lokuje swoje centra usług wspólnych i biura poza stolicą. Na koniec 2017 r. w stolicy było ciągle więcej powierzchni biurowej niż w miastach regionalnych (5,2 mln m2 vs. 4,3 mln m2 ). Jednak, jeśli spojrzymy na planowaną podaż, Warszawa zostaje w tyle. W roku 2017 w regionach przybyło zdecydowanie więcej nowej powierzchni biurowej (450 tys. m2 ) niż w Warszawie (275 tys. m2 ), także wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych jest niższy niż w Warszawie (9,9% vs. 11,7%).

Prognozy na rok 2018 wskazują, że taki trend utrzyma się w najbliższym czasie. W miastach regionalnych planowane jest oddanie ponad 640 tys. m2 nowej powierzchni, a w stolicy niespełna 270 tys. m2 , czyli dwa razy mniej. Największe rynki, takie jak: Kraków, Wrocław czy Trójmiasto, dzięki swojej ugruntowanej pozycji jako topowe destynacje dla sektora BSS w Europie, nadal będą przyciągać dużych najemców. Rozwój ten dodatkowo będzie stymulowany przez ekspansję lub konsolidacje funkcjonujących już na rynku podmiotów. 2018 rok będzie czasem intensywnej ekspansji również dla rynków regionalnych w Poznaniu, Katowicach czy Łodzi. Wraz z nasycaniem się największych ośrodków regionalnych, rośnie zainteresowane mniejszymi miastami regionalnymi, takimi jak Szczecin, Lublin, Opole, Rzeszów, czy Bydgoszcz. Przewagą tych miast są silne ośrodki akademickie, zapewniające dostęp do wykwalifikowanej kadry.

Dziękujemy za rozmowę.

Outsourcing&More