Colliers podsumowuje i przewiduje łódzki rynek nieruchomości

W 2018 roku popyt na rynku łódzkim wyniósł prawie 57 tys. mkw. i był dużo większy od nowej podaży (32 tys. mkw.) – wynika z najnowszych danych firmy Colliers International. W tym roku na rynek może trafić 67 tys. mkw., co spowoduje, że zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na lokalnym rynku przekroczą pół miliona mkw.

Tak wysoki popyt to efekt uwzględnienia umów najmu w budynkach, które zostaną oddane do użytkowania w 2019 roku. Umowy tego typu podpisane zostały m.in. przez Bluerank w budynku Imagine, Deloitte i BFF w Bramie Miasta czy Clariant w Monopolis. Udział w popycie miały także umowy podpisane w Ogrodowa Office, który został oddany do użytku w ubiegłym roku. Części z tych najemców doradzali eksperci z łódzkiego biura Colliers. W ubiegłym roku wsparliśmy łącznie 16 najemców w wynajmie 15 tys. mkw., co daje nam ponad 36-procentowy udział w lokalnym rynku w transakcjach z udziałem doradców — zaznacza Marcin Włodarczyk, dyrektor regionalny Colliers International w Łodzi.

W dużej mierze zeszłoroczny popyt został wygenerowany przez przedsiębiorstwa funkcjonujące w Łodzi od lat. 60-70% z nich to spółki z sektora BPO.

Rok 2018 był dla nich okresem dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych i zmiany biur na takie, które pomogą im w walce o pracownika oraz stworzą optymalne warunki do rozwoju — mówi Marcin Włodarczyk.

Więcej dla małych

Łódź to miasto sprzyjające rozwojowi nie tylko dużych i uznanych marek, które zatrudniają setki, czasem tysiące, osób. Eksperci Colliers obserwują wzmożony ruch wśród start-upów i firm z sektora MŚP, które wymagają dużo więcej elastyczności w podejściu do wynajmu nieruchomości komercyjnych. Oddziałują one na rozwój oraz popularyzację coworkingu w Łodzi, ale również nadają życie rewitalizowanemu Śródmieściu. Na przykład przestrzeń w kamienicach przy ulicy Piotrkowskiej i w jej okolicach szczególnie upodobały sobie firmy IT i kancelarie.

Inicjatywy coworkingowe to ciekawe zjawisko i dobry trend, który sprzyja wymianie doświadczeń przez małe firmy. Można powiedzieć, że start-upy i sektor MŚP są przyszłością miasta. Tym bardziej cieszą inicjatywy probiznesowe i protechnologiczne podejmowane przez jednostki administracji publicznej, uczelnie oraz podmioty biznesu z nimi współpracujące. Do tych, które zdecydowanie warto jest obserwować możemy zaliczyć Startup Spark, Eksoc StartUp!, Smart Up Lab, Mam Pomysł na Startup, czy Startup Academy — mówi Andrzej Szczepanik z łódzkiego biura Colliers International.

Ponad 0,5 mln mkw.

Według prognoz ekspertów Colliers, w tym roku na łódzki rynek trafi prawie 67 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, co spowoduje przekroczenie granicy 500 tys. mkw. biur w Łodzi. Już w styczniu do użytkowania oddano dwa projekty – Sepia Office i kolejny budynek kompleksu Zenit Blossom Center. Część prognozowanej podaży to projekty, które miały być gotowe do użytkowania już w 2018 roku.

Nagły wzrost podaży z pewnością wstrzyma rozpoczęcie części nowych projektów deweloperskich. Prognozuję zmniejszenie udziału umów typu pre-let, a więc zawieranych przed rozpoczęciem inwestycji lub w trakcie budowy. Wpłynie to na zwiększenie udziału graczy ogólnopolskich i międzynarodowych na łódzkim rynku deweloperskim, którzy mogą pozwolić sobie na budowanie spekulacyjne — komentuje Marcin Włodarczyk.

Oddanie dwóch nowych inwestycji przy skrzyżowaniu Marszałków (Imagine, Monopolis), a także potencjalna możliwość pojawienia się nowych projektów biurowych w rejonie skrzyżowania Marszałków poszerzy tę strefę lokalizacji biur w kierunku wschodnim. W ocenie Colliers daje to podstawę do wyodrębnienia 3 głównych „hubów biurowych” w Łodzi: rejonu skrzyżowania ulic Mickiewicza-Piotrkowskiej (tzw. stare centrum), NCŁ (Nowe Centrum Łodzi) i rejonu skrzyżowania Marszałków.

Okazuje się, że dla wielu najemców te trzy „huby” prezentują różną wartość pod kątem lokalizacji – oceny firm i ich pracowników różnią się pod kątem oceny łatwości dojazdu z różnych dzielnic mieszkalnych Łodzi czy charakteru i wizerunku poszczególnych hubów, z którymi najemcy chcą utożsamiać swoje marki. Zastępuje to w skuteczny sposób „centralną dzielnicę biznesową”, którą dysponują inne miasta regionalne. Ponadto kliku dużych deweloperów, którzy zakupili działki w wyżej wymienionych lokalizacjach jeszcze nie odkryło kart. Liczymy, że to zrobią, zwłaszcza teraz, gdy najemcy szukają atrakcyjnych i dobrze zlokalizowanych powierzchni dla swoich pracowników — mówi Andrzej Szczepanik.

Lokalni deweloperzy również wykazują się dużą aktywnością i konkurują o największych klientów, wypełniając nisze dla mniejszych formatów biur. Ich działalności przynosi wielowymiarowe korzyści.

Wzrost cen na rynku budowlanym

Wzrost kosztów materiałów budowlanych, spadek dostępności pracowników i otwarcie granic zachodnich dla Ukraińców, którzy do tej pory wspierali polskie projekty to duże wyzwanie dla branży budowlanej i transportowej. Problemy, z którymi już dzisiaj borykają się generalni wykonawcy i ekipy remontowe jeszcze bardziej będą wpływać na terminy i koszty dostarczania nowych powierzchni oraz rearanżację przy renegocjacjach umów czy wynajmie biur.

Koszty budowlane cały czas rosną, jednak czynsze w Łodzi były dotychczas dość stabilne. Według prognoz Colliers, wobec spodziewanego spowolnienia procesów deweloperskich, a także wzrostu kosztów budowlanych, możemy spodziewać się wzrostu czynszów w Łodzi — mówi Marcin Włodarczyk.

Zarówno najemcy, jak i deweloperzy mogą negocjować warunki, które zapewnią im utrzymanie ofertowych stawek czynszowych na stałym poziomie. Nie dzieje się to jednak bez konsekwencji, które w poprzednim roku sprowadzały się głównie do wydłużania okresów najmu oraz zwiększania zachęt dla najemców tj. kontrybucji pieniężnej na wykończenie powierzchni biurowej tzw. fit-out. Dla najemców poszukujących elastyczności nie jest to zawsze wyjście optymalne.

Wzrost cen kosztów budowy i wykończenia powierzchni biurowej (fit-out) to nie jedyne składowe, które wpłyną w 2019 roku na wzrost czynszu. W związku z ostatnimi zmianami regulacji prawnych najemcy muszą się liczyć ze znacznymi podwyżkami kosztów utrzymania nieruchomości, a tym samym podniesieniem opłat eksploatacyjnych. Podwyżki będą dotyczyć zarówno opłat za media, w szczególności energię elektryczną, jak i kosztów usług i serwisów - przede wszystkim ochrony i sprzątania.