Czy czeka nas batalia sądowa między właścicielami centrów handlowych a najemcami?

7 maja ukazał się długo oczekiwany projekt nowelizacji tzw. Ustawy COVID-owej. Dowiedzieliśmy się z niego, że nowe brzmienie art. 15ze będzie jednak działać wstecz. Zasady tej retroakcji zostały określone w sposób zdecydowany. Branżę czeka burzliwy okres. Można spodziewać się lawiny pozwów - analizuje Diana Kalita - Knapczyk z kancelarii prawnej Causa Finita.

Co przewidują nowe przepisy? Otóż ci najemcy, którzy mieli umowy najmu zawarte przed 14 marca 2020 r. oraz na podstawie przepisów art.15ze ustawy w dotychczasowym brzmieniu złożyli oferty ich przedłużenia, będą mogli - w terminie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji - złożyć oświadczenia o wycofaniu wcześniej złożonych ofert. Wysokość wszystkich świadczeń (a więc również opłat eksploatacyjnych) ulegnie wówczas korekcie ze skutkiem wstecznym. Za okresy poprzednich lock-downów należeć się więc będzie jedynie 20% należności. Natomiast przez trzy następne miesiące, opłaty podlegać będą podlegać dalszej, 50%-towej obniżce.

Lawina pozwów sądowych w branży?

Przepisy nie mówią, czy możliwość wycofania ofert będzie dotyczyć tylko ofert na zasadach stricte ustawowych. Czy może odnosić się będzie również do ofert złożonych na zasadach ogólnych i zaakceptowanych przez wynajmujących? Nie wiadomo też, co stanie się z tysiącami już zawartych aneksów do umów najmu. Najemcy chcieli je podpisywać, bo nie byli zadowoleni z aktualnych przepisów COVID-owych. Teraz wygląda na to, że się pospieszyli. Czy po wejściu w życie nowelizacji będą mogli uchylać się od ich skutków prawnych?

Aby sprawa nie pachniała skandalem, autorzy projektu zdecydowali się zapewnić stronom sądową drogę oznaczenia świadczeń w innej wysokości. Będzie to mogło mieć miejsce, jeżeli ustawowa obniżka byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziła rażącą stratą. Projekt nowelizacji odsyła tu wprost do art. 375¹KC. i stanowi dla wynajmujących swoisty chichot losu, gdyż dotychczas to oni w takich sprawach byli przecież pozwanymi. I zaciekle obniżkom oponowali. Teraz sami mogą występować z pozwami. Pojawia się jednak pytanie o praktyczny sens tej regulacji. Średni czas trwania sprawy gospodarczej w naszym kraju to przecież 13 miesięcy. W jednej instancji.

Trudne rozliczenia

Największą wadą nowelizacji jest to, że jest co najmniej o rok spóźniona. Od 14 miesięcy najemcy prowadzili z wynajmującymi twarde negocjacje dotyczące czynszów i opłat. Uzgodniony konsensus starano się przedstawiać inwestorom jako racjonalny. Nie da się ukryć, że przepisy COVID-owe jawiły się jako bardziej korzystne dla właścicieli centrów. Z drugiej jednak strony tłumaczono to samą naturą nieruchomości. W stosunku do wniesionego kapitału, można na nich mniej zarobić, ale też mniej stracić. A kiedy już zaszczepiono prawie 15 milionów Polaków, otwarto - tym razem raczej na dobre - centra handlowe a branża zaczęła otrząsać się z przebytej traumy, pojawiają się przepisy będące zaproszeniem do nowej wojny.

Nie wiadomo, czy i w jakim kształcie przepisy wyjdą z Parlamentu. Jeżeli jednak wejdą w życie, kwadraturą koła naszych czasów pozostanie, jak w tych okolicznościach rozliczyć już zapłacone przez najemców kwoty za okresy lock-downów. Umowy najmu zabraniają przecież potrącania roszczeń najemców z bieżących płatności na rzecz galerii. Na pewno nikogo nie powinno teraz dziwić, jeżeli najemcy zaczną masowo wstrzymywać się z regulowaniem czynszów i innych opłat. W końcu wygląda na to, że niedługo będzie sporo wzajemnych pretensji do rozliczenia.

Causa Finita S.A.