Czy warto renegocjować umowy najmu
CBRE, wiodąca światowa firma doradcza w sektorze nieruchomości, inauguruje cykl raportów i komentarzy „Okiem Eksperta”, w których jej eksperci przedstawiają swój punkt widzenia na rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. W pierwszej publikacji poruszony został temat renegocjacji umów najmu powierzchni biurowych, które w ostatnich latach mają istotny udział w transakcjach zawieranych na rynku. Coraz szybciej zmieniające się warunki rynkowe oraz nieustanne zmiany w otoczeniu konkurencyjnym to największe wyzwania związane z planowaniem rozwoju przedsiębiorstw, w tym z kreowaniem skutecznej polityki nieruchomościowej.
“Umowa najmu jest formą zabezpieczenia interesów obu stron i nie przewiduje możliwości zmiany zawartych w niej zapisów, co oznacza, że czynsz musi być zapłacony, nawet gdy firma znalazła się w trudnej sytuacji finansowej. Moją radą w takim wypadku jest zawsze udanie się do właściciela budynku w celu renegocjowania umowy najmu” – mówi Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE w Polsce. „W trakcie rozmów warto pamiętać, że dla wynajmujących stabilność przychodów jest o wiele ważniejsza niż częste zmiany najemców, co wiąże się ze znacznymi wydatkami na marketing, prowizje agentów czy utrzymywanie wolnej powierzchni nie generującej przychodu. Jeżeli właściciel budynku będzie więc przekonany, że kłopoty są przejściowe, a nasza firma ma solidne fundamenty i korzystne perspektywy, można wynegocjować znaczne oszczędności” – dodaje Daniel Bienias.
Ekspert CBRE przekonuje, że przedłużając umowy najmu można uzyskać dodatkowe korzyści w postaci okresowego zwolnienia z czynszu, jak również budżet na odświeżenie powierzchni, który można wykorzystać np. na wydzielenie powierzchni dla podnajemcy. Warto też rozmawiać o indeksacji i kosztach eksploatacyjnych. Aby skutecznie renegocjować umowę najmu, optymalnym rozwiązaniem jest zatrudnienie doświadczonego profesjonalnego doradcy, który uzyska dla najemcy najkorzystniejsze warunki. Działając aktywnie na rynku nieruchomości, doradcy nieustannie go kształtują – codziennie przeprowadzają transakcje, dobrze znają rynek i potrafią celnie przeanalizować rozmaite sytuacje. Doradcy potrafią też w umiejętny sposób pozycjonować sytuację najemcy, aby podczas rozmów uzyskać dla nich jak najwięcej korzyści.
Według danych CBRE w ostatnich trzech latach renegocjacje stanowiły znaczny udział w całkowitej ilości wynajętej powierzchnie biurowej w Warszawie. W 2012 roku na warszawskim rynku powierzchni biurowych podpisano umowy najmu na 608.500 mkw. powierzchni biurowych, z czego renegocjacje stanowiły 28%, czyli ponad 170.000 mkw. w ramach 132 umów. W obliczu wzrostu popytu na tańsze parki biurowe i lokalizacje na obrzeżach centrum Warszawy, najemcy decydujący się na renegocjowanie umów na powierzchnie biurowe położone w centralnych lokalizacjach stolicy mają relatywnie dobrą pozycję przetargową oraz szansę na uzyskanie korzystnych warunków.
Zainaugurowany właśnie cykl „Okiem eksperta” to seria opinii, komentarzy i praktycznych porad autorstwa specjalistów CBRE, poświęconych różnym aspektom funkcjonowania rynku nieruchomości komercyjnych. Na przestrzeni najbliższego roku CBRE zaplanowało publikację około trzydziestu takich wypowiedzi i porad, a planowanymi adresatami są zarówno klienci firmy jak i media. Do tej pory w tym cyklu powstał także specjalistyczny komentarz poświęcony monitoringowi projektów opracowany przez Jonathana Steer, dyrektora działu doradztwa budowlanego w CBRE pod tytułem „Monitoring projektów – czy dostajemy to, za co płacimy.” Jonathan Steer wskazuje w nim na braki w obowiązującym modelu monitorowania projektów developerskich, stosowanym głównie przy budowie obiektów z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego.
„Sądzimy, że „Okiem eksperta”, czyli seria specjalistycznych komentarzy ekspertów CBRE zainteresuje zarówno media, jak i naszych klientów, oferując pogłębione analizy, ciekawe case studies i wnikliwe spojrzenie na rozmaite niuanse i pułapki rynku nieruchomości komercyjnych, a także naświetlając korzyści, które mogą płynąć z wiedzy o jego funkcjonowaniu” – powiedziała Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku CBRE w Polsce.
Praktyka na rynku biurowym Okiem eksperta
Anna Hadrych
