Wiadomości

Kielce i inne miasta wschodniej Polski – miasta z apetytem na outsourcing

6 569

Mówiąc o tradycyjnych lokalizacjach dla centrów outsourcingu w Polsce myślimy o Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Katowicach, a coraz częściej również o Szczecinie i Lublinie. Stopień atrakcyjności tych miast dla firm, które chcą ulokować swoje centra usług w Polsce jest oczywiście różny
ale m.in. dzięki zainteresowaniu centrów szeroko rozumianego outsourcingu, rynek biurowy w tych miastach rozwija się bardzo dynamicznie.

Zdecydowanie mniejszą dynamiką rozwoju charakteryzuje się miasto Kielce oraz inne miasta Polski wschodniej, czyli Olsztyn, Białystok i Rzeszów. Czy mają one jednak szanse dołączyć do czołówki?


Demografia
Największym miastem we wschodniej Polsce pod względem liczby mieszkańców jest Lublin (348 600 osób), a najmniejszym Olsztyn (175 400 osób). Pośrodku stawki plasują się Kielce, które zamieszkuje około 202 000 osób. Bezrobocie w Kielcach w lutym 2013 r. wynosiło 11,6%. Spośród wymienionych miast wschodniej Polski, najniższym wskaźnikiem bezrobocia charakteryzuje się Rzeszów (8,8%).

Ludność i stopa bezrobocia

Studenci
O atrakcyjności miast dla najemców sektora BPO świadczy m.in. liczba studentów i absolwentów, którzy w wielu centrach usług stanowią znaczną część pracowników. Oprócz Lublina, pozostałe miasta w Polsce wschodniej są niewielkimi ośrodkami edukacyjnymi. Najwięcej osób studiuje w Rzeszowie (54 000).

Liczba studentów

Rynek biurowy w miastach wschodniej Polski Zasoby biurowe w Kielcach oraz innych miastach wschodniej Polski wynoszą około 303 000 m² powierzchni biurowej, z tego 38% zlokalizowane jest w lubelskich biurowcach. Taka wielkość zasobów biurowych jest niewielka w porównaniu z miastami z dłuższą historią i zdecydowanie większym zainteresowaniem i aktywnością najemców.


Warto również pamiętać, że o ile w największych miastach duża część powierzchni biurowych znajduje się w budynkach zaprojektowanych jako biurowce, to w mniejszych miastach bardzo często powierzchnie biurowe znajdują się w obiektach, które łączą w sobie funkcje mieszkalne, hotelowe i/lub handlowo-usługowe z biurowymi. Często również właściciele tych nieruchomości prefererują sprzedaż powierzchni zamiast jej najmu.


Poziom czynszów w miastach wschodniej Polski jest zdecydowanie niższy niż w miastach tradycyjnie postrzeganych jako polskie centra BPO.

Kielce
Kielce – stolica województwa świętokrzyskiego, zamieszkana jest przez blisko 202 000 osób, z których ponad 64,5%, to osoby w wieku produkcyjnym. W mieście funkcjonuje 11 szkół wyższych z 42 000 studentów oraz 14 000 absolwentów rocznie.


Miasto znane jest również dzięki Targom Kielce, które są jednym z liderów targowych w Polsce z 90 000 m² powierzchni wystawienniczej, z czego 36 000 m² wyposażone jest w nowoczesną infrastrukturę. Targi Kielce organizują ponad 70 wydarzeń, wśród których są m.in. PLASTPOL (Międzynarodowe Targi Przetwórstwa Tworzyw Sztucznych i Gumy); MSPO (Międzynarodowy Salon Przemysłu Obronnego); AUTOSTRADA-POLSKA (Międzynarodowe Targi Budownictwa Drogowego); SACROEXPO (Międzynarodowa Wystawa Budownictwa i Wyposażenia Kościołów, Sztuki Sakralnej i Dewocjonaliów);
AGROTECH (Międzynarodowe Targi Techniki Rolniczej).

Rynek biurowy w Polsce

Swoje siedziby w Kielcach mają tak znane firmy, jak: Kolporter, Grupa Kapitałowa Rovese (Cersanit, Opoczno), GK Barlinek, NSK Bearings Polska, Nomi, DS Smith Polska czy Echo Investment. Wszystkie z nich notowane są w rankingu największych polskich firm (Lista 500 tygodnika „Polityka”).


Podaż powierzchni biurowej w Kielcach jest niewielka i wynosi około 46 000 m², a największa inwestycja to Astra Park zrealizowana w 2007 r. przez Echo Investment (16 400 m²). Pozostałe inwestycje biurowe to Kieleckie Centrum Biznesu o powierzchni 10 000 m², trzy inwestycje lokalnego dewelopera firmy Becher: Silver (3000 m²), Platinum (4600 m²) oraz Red (4500 m²) oraz najnowszy biurowiec firmy Apolloplast, który został ukończony w połowie 2012 r. (5100 m²).


W kolejnych latach rynek powierzchni biurowych w Kielcach powinien powiększyć się o Park Biznesu, czyli kompleks sześciu budynków biurowych, każdy o powierzchni około 6000 m². Inwestorem Parku Biznesu jest City Core, czyli właściciel Kieleckiego Centrum Biznesu. Park Biznesu ma szansę zostać objęty obszarem Specjalnej Strefy Ekonomicznej.


Popyt na powierzchnie biurowe w mieście generują głównie firmy lokalne, ale warto pamiętać również o znanych polskich i międzynarodowych firmach (oprócz tych z Listy 500), które mają swoje siedziby w Kielcach m.in: Atar, CCIG, Contact Center, Infover i Veolia Environment. Wysokość czynszów w najlepszych budynkach biurowych w mieście zawiera się miedzy 9 a 10 EUR/m²/miesiąc.


Lublin
Lublin to miasto z największymi zasobami powierzchni biurowych we wschodniej Polsce. Podaż powierzchni biurowych w Lublinie wynosi około 115 000 m², z czego ponad 60% zostało zrealizowane przez lokalnego dewelopera, firmę Centrum Zana. Wśród inwestycji wybudowanych przez tego inwestora
są cztery budynki Gray Office Park o łącznej powierzchni 41 200 m² oraz Centrum Zana I i II (łącznie 15 800 m²), które jednocześnie są największymi inwestycjami biurowymi w mieście.


W najbliższych 18 miesiącach zasoby biurowe mogą powiększyć się o kolejne 30 000 m², m.in. dzięki inwestycji Nord Office o powierzchni około 14 000 m², które buduje obecnie Centrum Zana oraz JPBC Business Center o powierzchni 6200 m² firmy Hanesco-Nieruchomości.

Współczynnik pustostanów w mieście na koniec 2012 r. wynosił jedynie 3,1% i był najniższy w kraju. Poziom czynszów w najlepszych budynkach w mieście zawiera się między 11 a 12 EUR/m²/miesiąc.


Rzeszów
Zasoby biurowe w Rzeszowie szacujemy na niespełna 70 000 m², które zostały zrealizowe przez lokalnych deweloperów jak np. firmę MK Invest czy Star Europa Holding i bardzo często są projektami, które łączą kilka funkcji spośród mieszkaniowej, handlowo-usługowej czy hotelowej. Często również powierzchnie biurowe w takich budynkach o mieszanej funkcji przeznaczone są na sprzedaż, a wynajem nie jest preferowaną formą przejęcia powierzchni.


Jedną z takich inwestycji, które łączą wszystkie funkcje jest budowany obecnie Capital Towers o powierzchni użytkowej 95 000 m², będzie tam miejsce dla: 300 apartamentów, hotelu, obiektów handlowo-usługowych oraz biur.

Czynsze

Kolejną inwestycją, która ma szanse powstać w Rzeszowie jest Konopnickiej Business Park, w którym na powierzchni 100 000 m² znaleźć się ma hotel, część mieszkaniowa oraz biurowa.


Wśród firm z sektora BPO, którzy zainwestowali w Rzeszowie są obecne m.in. DomData, City Interactive, Assecco, PZL Rzeszów, ICN Polfa oraz Sanofi Aventis.

Wysokość czynszów w najlepszych budynkach w Rzeszowie zawiera się między 8 a 11 EUR/m²/miesiąc.


Olsztyn
Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Olsztynie szacujemy na około 30 000 m², z czego ponad 13 000 m² zlokalizowane jest w dwóch budynkach Cezal Business Park. Drugi z budynków tego kompleksu został ukończony pod koniec ubiegłego roku i oferuje biura w najwyższym standardzie wykończenia.


Kilka innych budynków, jak np. Warmia Tower (6000 m²); Centarus (16 000 m²) i Business Centre (5000 m²) mogą w czasie kilku najbliższych lat podwoić zasoby biurowe. Firmy, które otworzyły swoje centra usług w Olsztynie to Citibank, Transcom oraz France Telecom. Wysokość czynszów w najlepszych budynkach wynosi 8 – 12 EUR/m²/miesiąc.


Białystok
Wielkość podaży powierzchni biurowej w mieście wynosi jedynie około 42 000 m², a najwiekszy biurowiec to liczący blisko 9 tys. m2 Błękitny Wieżowiec, siedziba m.in. Banku Gospodarstwa Krajowego. W 2012 r. zakończono budowę, rozbudowę i modernizację trzech budynków (siedziba firmy Anatex, w którym istnieje możliwość wynajęcia powierzchni biurowych, modernizacja kamienicy przeprowadzona przez Tofra Invest oraz budynek wybudowany przez Fedbet), dzięki którym nowa podaż w ubiegłym roku wyniosła około 5000 m².

Poziom czynszów w Białymstoku zawiera się w przedziale 8 – 10 EUR/m²/ miesiąc.


Autor: Wioleta Wojtczak
Senior Consultant
Research & Consultancy

Outsourcing&More