Prawo

Klauzula rebus sic stantibus rozwiązaniem dla najemcy w dobie epidemii?

1 041

Pacta sunt servanda (łac. umów należy dotrzymywać) – jedna z żelaznych zasad wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego, której celem jest zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa obrotu oraz zobowiązanie osób, które zawarły ważną umowę do wywiązania się z jej postanowień.

Co jednak w sytuacji, w której nieoczekiwana zmiana otoczenia prawnego i gospodarczego wiąże się dla przedsiębiorcy z nadmiernymi trudnościami w spełnieniu świadczenia, a nawet grozi poniesieniem przez niego rażącej straty? Czy prawo reguluje sytuacje, w których z uwagi na ogólnoświatową pandemię i wprowadzane obostrzenia, przedsiębiorca zobowiązany jest do zamknięcia lokalu gastronomicznego czy prowadzonego sklepu, a pomimo braku możliwości faktycznego korzystania przez niego z lokalu, wynajmujący wzywa do zapłaty czynszu najmu? Odpowiedzią na postawione pytania, przy spełnieniu określonych przesłanek, może okazać się klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 Kodeksu cywilnego).

Instytucja nadzwyczajnej zmiany stosunków przewiduje możliwość zmiany sposobu wykonania zobowiązania, zmiany wysokości świadczenia, a nawet możliwość rozwiązania umowy. Konieczne jest jednak spełnienie pewnych przesłanek. Trzeba zaznaczyć, że omawiana instytucja znajduje zastosowanie wyłącznie do zobowiązań umownych, na przykład, wynikających z umowy sprzedaży, najmu, dzierżawy. Dodatkowo zmiana stosunków pomiędzy stronami musi mieć charakter nadzwyczajny i nieść ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozić rażącą stratą (czego strony podczas zawierania umowy nie mogły przewidzieć).

Pojęcie nadzwyczajnej zmiany stosunków nie znalazło definicji kodeksowej, a doktryna i orzecznictwo nie wypracowały jednolitego poglądu w przedmiocie jego znaczenia. Zmiana stosunków niewątpliwie podkreśla jednak potrzebę porównania warunków na jakich dana umowa została zawarta z warunkami, w których jest ona wykonywana. Zmiana ma być zdarzeniem mało prawdopodobnym, o charakterze wyjątkowym, bezprecedensowym. Pośród takich zdarzeń wskazać można na różnego rodzaju klęski żywiołowe, stany wojenne, strajk generalny, a nawet epidemie. Również i zmianom związanym z epidemią COVID-19 przypisać można charakter nadzwyczajny, a jej skutki prawne i gospodarcze uzasadniać mogą stosowanie art. 3571 k.c.

Sama epidemia COVID-19, nawet w przypadku wystąpienia głębokiego kryzysu gospodarczego, nie skutkuje jeszcze możliwością ingerencji w treść stosunku zobowiązaniowego. Koniecznym jest bowiem, aby przedmiotowa nadzwyczajna zmiana stosunków wystąpiła po powstaniu zobowiązania, ale przed jego wygaśnięciem. Na następstwa epidemii i związane z nią zmiany prawne i gospodarcze powołać można się więc przed nastąpieniem terminu wymagalności roszczenia, przy czym następstwa wynikające z omawianych zmian prowadzić muszą do nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia lub grozić poniesieniem przez jedną ze stron zobowiązania rażącej straty.

O nadmiernej trudności można mówić, gdy generalnie spełnienie świadczenia jest możliwe, jednak z uwagi na występujące nadzwyczajne zmiany wymaga ono podjęcia starań szczególnych, uciążliwych, finansowo niebezpiecznych, a nawet i zupełnie nieracjonalnych. Groźba rażącej straty jest natomiast ponadprzeciętnym naruszeniem równowagi między świadczeniami stron, niedającym pogodzić się z pojęciami słuszności czy sprawiedliwości. Nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia bądź groźby rażącej straty nie stanowią natomiast przejściowe trudności finansowe.

Realizacja klauzuli rebus sic stantibus nastąpić może poprzez wytoczenie powództwa o ukształtowanie zobowiązania (zmianę zobowiązania lub jego rozwiązanie). Na uwadze należy mieć jednak, że sąd nie jest związany żądaniami stron postępowania, a decyzje o ingerencji w kształt stosunku podejmuje niezależnie od ich woli, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Orzeczenia sądowe kształtujące na nowo stosunki zobowiązaniowe pomiędzy stronami polegać mogą na zmianie sposobu wykonania świadczenia, zmianie jego wysokości, a nawet zakończeniu stosunku zobowiązaniowego (rozwiązaniu umowy).

Przekładając powyższe na przedstawione na wstępie pytanie w przedmiocie sytuacji przedsiębiorców, którzy, z uwagi na ograniczenia związane z wprowadzonym stanem epidemii, zamknęli lokale gastronomiczne, sklepy czy zakłady pracy i nie mają faktycznej możliwości korzystania z najętych lokali, uznać należy, że mogą oni wystąpić do sądu o ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego.

Ważne przy tym jest jednak, aby składający pozew podniósł, że umowa najmu zawarta została w momencie, w którym strony nie mogły przewidzieć ryzyka związanego z wprowadzeniem stanu epidemii. Należy wykazać wpływ zaistniałej sytuacji na prowadzoną działalność gospodarczą i niezwykle uciążliwe, ponadprzeciętne trudności w wykonaniu zobowiązania zapłaty czynszu najmu. Wnosić można na przykład o zmianę wysokości czynszu (oraz innych ustalonych w umowie opłat), zawieszenie jego płatności, rozłożenie płatności w czasie, a nawet rozwiązanie umowy.

Niezależnie jednak od omówionej instytucji nadzwyczajnej zmiany stosunków, przed podjęciem decyzji o wystąpieniu z omówionym powództwem warto jest zweryfikować, czy nie znajdujemy się w gronie podmiotów chronionych rozwiązaniami wprowadzanymi tarczą antykryzysową. Zastosowanie regulacji w przedmiocie wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań wynikających z umów najmu, dzierżawy i podobnych, zawartych dla obiektów o powierzchni powyżej 2000 m2, może okazać się rozwiązaniem prostszym, choć trzeba zaznaczyć, iż wprowadzone regulacje budzą kontrowersje i problemy interpretacyjne.

To jednak temat na odrębny artykuł.

Autorzy:

Mateusz Chudzik, radca prawny, Kancelaria Prawna „Chudzik i WspólnicyRadcowie Prawni” sp.p.

Iga Marcinkowska, Aplikant, Kancelaria Prawna „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” sp.p.