Liczy się cena, lokalizacja i… komunikacja miejska
Outsourcing&More: Rok 2012 na polskim rynku biurowym – ostateczne przezwyciężenie kryzysu czy żmudne odrabianie strat?
Katarzyna Cyprynowska: Raczej to drugie. Ogólnie mówiąc, bieżący rok nie był zbyt łaskawy dla całego sektora przedsiębiorstw prywatnych, co odbiło się również na wolumenie wynajmowanych powierzchni biurowych. Było to widać szczególnie na rynkach regionalnych, takich jak Poznań czy Trójmiasto, w przypadku których możemy mówić o lekkiej nadpodaży dostępnej powierzchni. Dość fortunnym zrządzeniem losu problem ten nie nabrał większych rozmiarów dzięki… ograniczonej podaży. W wyniku globalnego spowolnienia gospodarczego w latach 2008-2010 większość deweloperów wstrzymała swoje inwestycje, przez co wiele projektów, których oddanie do użytku przewidywano na rok 2012 nigdy nie zostało zrealizowanych.
O&M: Czy duzi zagraniczni najemcy w końcu powrócą na rynek, czy też 2013 będzie kolejnym rokiem odnawiania i renegocjacji umów?
KC: Nie spodziewam się masowego napływu zagranicznych firm na nasz rynek biurowy. Pamiętajmy o tym, że ich centrale w krajach Europy Zachodniej i USA borykają się często ze znacznie większymi problemami niż nasze rodzime firmy. Polska gospodarka zaczyna zwalniać i nie jest już takim magnesem dla inwestorów jak w ostatnich dwóch latach. Myślę, że jeśli już ktoś zdecyduje się na wejście na polski rynek, początkowo wynajmie mniejszą powierzchnię z elastyczną, krótkoterminową umową najmu, pozwalającą mu na szybkie wycofanie się lub powiększenie powierzchni, jeśli interes będzie się kręcił. W przypadku zagranicznych firm, które już u nas wynajmują biura, spodziewam się raczej odnawiania umów na zajmowanych obecnie powierzchniach.
O&M: Co jest powodem utrzymującej się niechęci banków do finansowania inwestycji komercyjnych?
KC: Nie powinniśmy mówić o jakiejś szczególnej niechęci banków do finansowania inwestycji komercyjnych – sektor bankowy, po prostu, znajduje się wciąż w słabej kondycji i stara się unikać projektów, które wymagają ogromnych ilości kapitału. Pamiętajmy o tym, że nawet średniej wielkości nowoczesny biurowiec wymaga nakładów rzędu kilkudziesięciu milionów euro, a w przypadku większych projektów banki nierzadko łączą się w konsorcja, aby podołać zadaniu i jednocześnie rozproszyć ryzyko. Wiele banków ma w swoich portfelach już rozpoczęte inwestycje biurowe i w pierwszej kolejności są zainteresowane ich pomyślnym ukończeniem i skomercjalizowaniem, a nie rozpoczynaniem nowych. Banki w naszym regionie dodatkowo zajmują pozycję wyczekującą, niezależnie od tego, czy kryzys finansów publicznych w państwach południowej Europy będzie postępował, czy też uda się go zahamować. Wszyscy czekają na lepsze czasy, pytanie tylko, czy one koniecznie muszą nadejść? Może okazać się przecież, że ten trudny czas, który przeżywa teraz branża nieruchomościowa stanie są nową normą i trzeba będzie się do niej po prostu przyzwyczaić.
O&M: Co Pani sądzi o obecnym zainteresowaniu systemami ekocertyfikacji w Polsce? Chwilowa moda, zabieg marketingowy, czy rzeczywista troska o środowisko naturalne?
KC: Moim zdaniem moda i zabieg marketingowy, pozwalający deweloperom i właścicielom biurowców efektywniej pozyskiwać najemców. Według mnie polski najemca zainteresowany jest głównie ceną końcową i jeśli np. oferuje mu się powierzchnię biurową o dużej wydajności energetycznej i niskich kosztach eksploatacji, ale za stawki czynszowe, przy których odczułby te oszczędności dopiero za pięć lat, wybierze on biuro bez certyfikatu, ale w krótszej perspektywie tańsze. Skoro w większości polskich firm nie ma niestety kultury oszczędzania i poszanowania przyrody, co sprowadza się chociażby do segregowania odpadów, to trudno się spodziewać, że nagle wszyscy zaczną doceniać certyfikaty jako przejaw troski o środowisko.
O&M: Jakie czynniki przesądzają o sukcesie projektu biurowego? Lokalizacja, standard, cena, czy może coś innego?
KC: Dobre pytanie. Nie mogę wskazać jednego, decydującego czynnika, do odniesienia rynkowego sukcesu konieczny jest raczej cały ich zestaw. Jak już wspomniałam, kluczowe znaczenie oczywiście ma cena, ale w dalszej kolejności wymieniłabym lokalizację oraz nabierającą w ostatnich latach coraz większego znaczenia możliwość dojazdu komunikacją miejską, zwłaszcza w przypadku inwestycji nastawionych na najemców z sektora BPO/SSC. Tak więc, dobry biurowiec powinien być dla najemców relatywnie tani, mieć dobrą lokalizację w mikroskali danego rynku i zapewniać dobry dojazd komunikacją miejską dla pracowników. Wszelkiego rodzaju dodatkowe udogodnienia, jak sklepy, fitness-kluby, przedszkola itp. wymieniłabym dopiero na dalszych miejscach.
O&M: Które rynki regionalne mają najlepsze perspektywy na kolejne lata?
KC: Przede wszystkim te, w których biznes obecnie rozwija się najbardziej dynamicznie, czyli Kraków i Wrocław. Szczególnie to drugie miasto ma wszystko, co jest potrzebne do rozwoju – odpowiedni kapitał ludzki, uczelnie wyższe na europejskim poziomie, przychylne władze, które mają duże sukcesy w pozyskiwaniu środków unijnych, rozbudowaną sieć autostrad i dodatkowy atut geograficzny – bliskość niemieckiej granicy.
O&M: Jakie są Pani oczekiwania dotyczące rozkwitających w ostatnim czasie inwestycji w centra BPO/R&D? Czy powinniśmy już obawiać się konkurentów rumuńskich, bułgarskich i ukraińskich?
KC: W przypadku najprostszych usług, nie wymagających szczególnych kwalifikacji, takich, w których największą rolę odgrywają niskie koszty pracy, faktycznie w ciągu kilku lat możemy się spodziewać przenosin niektórych firm do wymienionych krajów. Jeśli jednak chodzi o tzw. współdzielone centra usług specjalistycznych (shared service centers) i placówki innowacyjno-rozwojowe (research & development) nie mamy się czego obawiać. Nasze uczelnie wyższe co roku wypuszczają wysokiej klasy specjalistów, zwłaszcza w tak poszukiwanych dziedzinach jak inżynieria i informatyka. Poziomem wykształcenia, znajomością języków obcych, kulturą pracy i umiejętnościami dostosowywania się do nowych sytuacji przewyższamy naszych południowych i wschodnich konkurentów, co widać z resztą po ogromnej popularności, jaką cieszy się Polska wśród inwestorów z tych właśnie sektorów.
O&M: Jak w Pani opinii będzie rozwijać się sytuacja na rynku powierzchni biurowych w ciągu kolejnych 24 miesięcy?
KC: Moim zdaniem rynek przyjmie postawę wyczekującą do momentu, aż ucichnie nieco zamieszanie w państwach strefy euro. Do tego czasu nie spodziewam się raczej zwiększonego popytu na biura, deweloperzy będą również umiarkowani w ogłaszaniu nowych projektów – będą raczej starali się do końca skomercjalizować swoją aktualną ofertę. W dłuższej perspektywie czasowej na polskim rynku biurowym powinna zapanować stabilizacja.
O&M: Dziękujemy za rozmowę
