Lokalny rynek nieruchomości biurowych – Bydgoszcz i okolice

Rynki regionalne, w tym Bydgoszcz, wiążą swoje duże nadzieje z bardzo prężnie rozwijającym się rynkiem usług wspólnych, czyli rynkiem Business Process Outsourcing/Shared Services Center.

Na polskim rynku biurowym niezmiennie pierwsze miejsce zajmuje Warszawa, której pozycja wydaje się być niezagrożona, z podażą na poziomie blisko 5,3 mln m² powierzchni biurowej.

Następnie jest grupa dużych miast regionalnych z wyraźnie wybijającym się Krakowem, gdzie w 2017 r. podaż powierzchni biurowej przekroczyła milion metrów kwadratowych i Wrocławiem na trzecim miejscu, który jest bliski przekroczenia bariery miliona metrów kwadratowych. Kolejne miejsca w tej grupie piastują Trójmiasto oraz dalej Katowice, Poznań i Łódź z wartościami poniżej 500 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej.

Dalej warto wymienić średnie miasta, takie jak Szczecin, Lublin oraz właśnie Bydgoszcz.

Bydgoszcz jako największe miasto oraz stolica Województwa Kujawsko-Pomorskiego jest największym rynkiem biurowym w regionie. Nie mniej w porównaniu z innymi dużymi i średnimi miastami regionalnymi w Polsce, nadal dostrzegalna jest dysproporcja w tym zakresie.

Według danych Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego, podaż bydgoskiego rynku biurowego w roku 2017 była szacowana na poziomie około 74 000 m². Jest to ilość zdecydowanie nieadekwatna do wielkości i potencjału gospodarczego miasta. Trudno też o jednoznaczne dane, z uwagi na to, że przy badaniach rynku biurowego w Polsce przez globalne firmy konsultingowe, bydgoski wolumen pojawia się w zaokrągleniu, tudzież badania tego rynku nie są zbyt wyczerpujące. Dotychczas na rynku bydgoskim dominowały realizacje budowane pod konkretnego najemcę lub adaptacje i modernizacje starszych obiektów biurowych.

Często podczas spotkań czy też konferencji dało się słyszeć rozważania, czy Bydgoszcz jest omijana przez większych najemców z racji braku odpowiedniej ilości nowoczesnej powierzchni biurowej, czy też brakuje tej powierzchni z uwagi na brak najemców. W ostatnich dwóch, trzech latach widać wyraźne ożywienie na lokalnym rynku nieruchomości biurowych. Jednocześnie rozpoczęto realizację kilku projektów, z których najważniejsze to: Idea Przestrzeń Biznesu, Arkada Business Park, Optimum Park, Biznes Park przy ul. Kraszewskiego czy też realizowany przez CDI Konsultanci Budowlani Sp. z o.o. – biurowiec Immobile K3 przy Placu Kościeleckich na bydgoskiej Starówce. Optymistycznym prognostykiem jest rosnące zainteresowanie najemców, również ze strony podmiotów dotąd nieobecnych, nowoczesnymi powierzchniami biurowymi w Bydgoszczy.

Aby lepiej zrozumieć specyfikę oraz mniejszą podaż w średnich miastach należy zauważyć, że znakomita większość inwestycji biurowych jest realizowana przez lokalnych deweloperów, często są to tzw. „projekty spekulacyjne” z niewielką liczbą lub bez zawartych umów przedwstępnych. Miasta te nadal są jeszcze omijane przez duże globalne firmy deweloperskie, a co za tym idzie gorzej pozycjonowane w wielu rankingach.

Rynki regionalne, w tym Bydgoszcz, wiążą swoje duże nadzieje z bardzo prężnie rozwijającym się rynkiem usług wspólnych czyli rynkiem Business Process Outsourcing/Shared Services Center. W przeciwieństwie do Warszawy w mniejszych ośrodkach to właśnie najemcy z tego segmentu są główną grupą docelową deweloperów. W 2017 r. bydgoski rynek BPO/SSC był ósmym co do wielkości, zatrudniając 8,7 tys. osób w tym sektorze (dane z raportuABSL). Zgodnie z przewidywaniami bariera 10 tys. miejsc pracy zostanie przekroczona w ciągu roku do dwóch lat.

Jednym z najistotniejszych aspektów przy wyborze lokalizacji siedziby/ oddziału przez firmy jest dostępność potencjalnej kadry pracowniczej, co jest jednoznaczne z liczbą absolwentów w regionie. Argument ten jest często podkreślany przy wyborze Bydgoszczy przez firmy, szczególnie z segmentu IT. W Bydgoszczy i najbliższej okolicy studiuje ponad 60 tys. studentów, gdzie spory odsetek stanowią studenci kierunków technicznych.

W związku ze znaczącym spadkiem bezrobocia i jednocześnie pogłębiającym się niżem demograficznym, a także z rosnącymi wymaganiami pracowników, dla których poza płacą oraz benefitami coraz bardziej istotne stają się takie aspekty jak atmosfera w pracy, warunki panujące w biurze, długość dojazdu do pracy, czy też ergonomia stanowiska pracy. Firmy coraz częściej na swoje lokalizacje wyszukują biur dogodnie usytuowanych, spełniających najwyższe standardy. W dzisiejszych czasach pracownik ceni sobie łatwy dojazd komunikacją miejską, bliskość restauracji, gdzie można zjeść lunch czy też możliwość zrobienia zakupów bezpośrednio po zakończonym dniu pracy.

Realizując nasz biurowiec – Immobile K3 przy Placu Kościeleckich w Bydgoszczy przyświecały nam również powyższe idee. Poza wieloma wymogami stawianymi obiektom klasy A, które stają się standardem, staraliśmy się wprowadzać inne udogodnienia, jak choćby energooszczędne rozwiązania techniczne, ergonomicznie zaprojektowane części wspólne dla użytkowników czy też specjalne dedykowane rowerzystom parkingi na podziemnych kondygnacjach. W tych miejscach rowerzysta, poza pozostawieniem w bezpiecznym miejscu swojego jednośladu, będzie miał do dyspozycji szafkę oraz pełny węzeł sanitarny z prysznicem, aby móc odświeżyć się po dojeździe do pracy. Dodatkowo przed budynkiem zlokalizowana została stacja Bydgoskiego Roweru Aglomeracyjnego. Zgodnie z badaniami ten środek transportu jest coraz częściej wybierany pośród pracowników biurowych, a sezon rowerowy trwa znacznie dłużej, niż w miesiącach letnich.

Na koniec, warto podkreślić nie mniej ważny aspekt, jakim jest współpraca z władzami miast. W dzisiejszych czasach, większość włodarzy rozumie doskonale potrzeby wsparcia, zarówno dla nowo wchodzących na rynki przedsiębiorców, jak i lokalnych deweloperów. Świetnym przykładem, instytucji wspierającej inwestorów jest wielokrotnie doceniana Bydgoska Agencja Rozwoju Regionalnego.

Autor: Maciej Wawrzyniak, Dyrektor ds. Sprzedaży i Zarządzania Nieruchomościami, CDI Immobile

Jeśli interesują Cię inne publikacje, zapraszamy na stronę Outsourcing&More