Mieszkanie w Łodzi lepsze niż lokata
Pytaniem „Czy pieniądze leżą na ulicy?” zaczął przed dwoma laty karierę na YouTube Kuba Midel. Łodzianin deklaruje, że w wieku 30 lat osiągnął poziom dochodu pasywnego umożliwiający mu układ rentierski. Głównym obszarem działalności biznesowej w ostatnich latach był dla niego łódzki rynek nieruchomości (w tym mieszkań) na wynajem. Youtubowy kanał, na którym Midel dzieli się swoim doświadczeniem, obserwuje ponad 123 tys. osób. Nic dziwnego, któż by nie chciał już w trzeciej dekadzie życia pracować wyłącznie dla przyjemności. Przyjrzyjmy się rynkowi, który – co widać na żywym przykładzie – stwarza na to szanse.
Mzuri, największa w Polsce firma specjalizująca się w zarządzaniu najmem mieszkań, domów i luksusowych apartamentów, zauważa, że Łódź cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów chcących lokować swój kapitał w mieszkaniach na wynajem. W ostatnim dziesięcioleciu spółka pomogła zakupić inwestycyjnie ok. 1500 takich lokali. Szacuje, że 30–40% z nich stanowiły nieruchomości zlokalizowane w Łodzi (a warto zaznaczyć, że Mzuri pomaga inwestować w 15 miastach w całej Polsce). Co przemawia akurat za Łodzią?
Mzuri wskazuje na trzy główne czynniki. Pierwszym z nich jest relatywnie wysoka rentowność inwestycji. W raporcie Łódzki rynek mieszkań na wynajem, przygotowanym we współpracy firmy Mzuri i Urzędu Miasta Łodzi, porównano zmiany rentowności inwestycji w mieszkania na przestrzeni ostatnich pięciu lat. W zestawieniu wzięto pod uwagę Warszawę, Kraków, Gdańsk, Katowice i oczywiście Łódź. W roku 2015 relacja czynszu do ceny zakupu mieszkania była w Łodzi gorsza niż w Katowicach i taka sama jak w Gdańsku. W 2020 r. Łódź była już liderem rentowności wśród
tych wybranych dużych miast. Hipotetyczną rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Łodzi Mzuri szacuje na 6,3%. To wprawdzie wynik o 0,5 p.p. gorszy niż przed pięcioma laty, ale i tak spadek rentowności w Łodzi jest niższy niż w większości największych polskich miast. Jeśli wziąć pod uwagę fakt, że w tym samym czasie stopy procentowe spadły o ok. 1,5 p.p., to okaże się, że inwestycja w mieszkanie na wynajem, w szczególności w Łodzi, jest dziś jeszcze lepszą alternatywą dla lokaty niż pięć lat temu.
Drugim powodem dużego zainteresowania inwestorów łódzkim rynkiem mieszkań na wynajem jest umiarkowanie niska wymagana wartość inwestycji. Koszt zakupu mieszkania w Łodzi wciąż jest wyraźnie niższy niż w innych największych polskich miastach (poza Śląskiem). W Warszawie za podobne mieszkanie trzeba zapłacić nawet dwukrotnie więcej, a w innych ośrodkach miejskich nawet o kilkadziesiąt procent więcej. Średnia cena m2 mieszkania z rynku wtórnego to w Łodzi 5011 zł, w Katowicach 5106 zł, w Krakowie 7766 zł, w Gdańsku 8347 zł, a w Warszawie 9705 zł.
Jako trzeci powód popularności Łodzi wśród inwestorów poszukujących mieszkań na wynajem Mzuri wskazuje dynamiczny rozwój miasta. Firma podkreśla, że perspektywy są w tym obszarze bardzo dobre.
Dlatego także inwestorzy instytucjonalni coraz częściej spoglądają na Łódź, która, co prawda, nie cieszy się aż takim zainteresowaniem jak Warszawa czy Kraków, ale jej znaczenie na inwestycyjnej mapie Polski systematycznie rośnie. W Łodzi zainwestowały już takie spółki jak Resi4Rent, Arche czy Vantage Development, a kolejni inwestorzy instytucjonalni deklarują chęć nabycia mieszkań na wynajem w tym mieście. Mzuri w swym raporcie wskazuje, że kolejne lata z pewnością wydłużą listę funduszy posiadających nieruchomości w Łodzi.
Łódź już teraz jest w Polsce jedną z głównych lokalizacji inwestycji grupowych (crowdfundingowych / crowdinwestingowych). To w tym mieście powstała pierwsza tego typu spółka w kraju – Mzuri CFI 1, która gruntownie wyremontowała kamienicę przy ul. Targowej 55, sprzedała inwestorom znajdujące się w niej mieszkania, a obok wybudowała nową nieruchomość z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi do wynajmu. Aktualnie Mzuri CFI Łódź posiada w swoim portfelu ponad 70 mieszkań na wynajem.
W mieście działa również firma Revisit Home, która umożliwia prywatnym inwestorom udział w dużych projektach deweloperskich. W Łodzi prowadzi równolegle już 3 inwestycje.
Podnosiliśmy już kwestię korzystnego stosunku ceny zakupu nieruchomości w Łodzi do wysokości czynszu najmu, przyjrzyjmy się zatem bliżej potencjalnym wpływom. W ciągu ostatnich pięciu lat średnie czynsze wzrosły w Łodzi o 39%. Dzięki temu, że w większości innych dużych polskich miast wzrost ten był niższy, Łódź skróciła dystans do pozostałych metropolii. Średni czynsz najmu mieszkań w Łodzi wynosił w I kwartale 2020 r. 1103 zł. To więcej niż w Katowicach (955 zł), ale wciąż mniej niż w Krakowie (1499 zł), Gdańsku (1700 zł) i Warszawie (1891 zł).
Według danych na 31 maja 2020 r. miesięczny czynsz netto (ta część opłaty, która wpływa do kieszeni właścicieli mieszkań po odliczeniu opłat spółdzielczych, mediów etc.) wynosił: 533 zł za pokój, 936 zł za kawalerkę, 1175 zł za mieszkanie dwupokojowe, 1358 zł za mieszkanie trzypokojowe. To dane już z czasu pandemii koronawirusa, uwzględniające wywołane kryzysem spadki (największe dla pokoi, których najemcami są w dużej mierze studenci). Raport Mzuri i Urzędu Miasta Łodzi zaznacza, że w maju 2020 roku, spadki związane z epidemią i wywołanym nią kryzysem wciąż nie zniwelowały wzrostów z ostatnich 12 miesięcy. Autorzy raportu podkreślają, że jest jeszcze za wcześnie, by jednoznacznie ocenić wpływ pandemii na rynek mieszkań na wynajem, ale wstępne wnioski są dla inwestorów optymistyczne. W raporcie czytamy, że początek kwarantanny przyniósł zamrożenie nowych transakcji w całej Polsce, jednak sytuacja poprawia się. Według danych na czerwiec 2020 r. znacząco nie spadły ani wysokości czynszów, ani ceny mieszkań, a więc stopy zwrotu z inwestycji zauważalnie się nie zmieniły.
O umiarkowanie łagodnym wpływie pandemii na łódzki rynek świadczy mniejszy niż w największych polskich miastach procent pustostanów, czyli wolnych, gotowych do wynajęcia od zaraz lokali. Na koniec pierwszego kwartału 2020 r. ich odsetek wynosił: 8,7% dla kawalerek (10,4% w całej Polsce), 3,3% dla mieszkań dwupokojowych (7,5%), 5,6% dla mieszkań dwupokojowych (6,6%) oraz 13,9% dla pokojów (13,0%).
Łódzki rynek mieszkań na wynajem to dziś ok. 50 tys. lokali, czyli ok. 14% całego zasobu mieszkaniowego. Znaczna część z nich – co także odróżnia łódzki rynek od większości polskich miast – znajduje się w kamienicach. Ostatnie lata to wzrost rynku oraz poprawa jakości wynajmowanych lokali (także za sprawą rewitalizacji kamienic). Perspektywy na przyszłość wydają się być dobre. Oprócz czynników, które sprzyjają rynkowi mieszkań na wynajem w całym kraju, Łódź ma własne charakterystyki dobrze rokujące dla tego rynku.
Najbliższa dekada powinna przynieść spore zmiany. Spodziewane trendy to polepszenie jakości oferty, rosnąca rola inwestorów instytucjonalnych, większe znaczenie kamienic i budynków postindustrialnych oraz wyłonienie się dzielnic bardziej i mniej atrakcyjnych dla inwestorów lokujących kapitał w mieszkaniach do wynajęcia. Pomimo wzrostu cen nieruchomości, Łódź nadal pozostaje jednym z ulubionych polskich miast dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Wiele wskazuje na to, że w najbliższych latach możemy liczyć na utrzymanie się tego trendu.
Artykuł powstał na podstawie raportu Łódzki rynek mieszkań na wynajem przygotowanego we współpracy firmy Mzuri i Urzędu Miasta Łodzi.
